旅游地產發展影響因素及競爭力提升戰略

◎李恩成

旅游地產發展影響因素及競爭力提升戰略

◎李恩成

在互聯網思維的背景下，房地產+ 成為開發商轉型發展的思路。旅游業和房地產結合起來產生的旅游地產成為公眾群體關注的熱點之一。本文中筆者對旅游地產發展趨勢、發展現狀與影響因素等方面做出詳細闡述，最后對提高旅游地產發展競爭力的策略提出幾點建議。｀

隨著我國經濟的快速發展，社會財富的不斷積累，社會個人及家庭財富的不斷增長，為人們追求高生活質量奠定了基礎，從而促進了社會大眾對休閑度假旅游高品位時尚生活方式的需求，旅游地產孕育而生，并在近年來取得快速的發展。

旅游地產發展趨勢

金融化。旅游地產集旅游、娛樂、住宿和養生等方面于一體，是典型的重資產行業，其開發及運營需要大量的資金注入。旅游地產項目運作金融化趨勢就是以消費資本實現資產資本，主要體現在中后端環節，以打通消費和投資為突出特征，具體表現為旅游地產理財化、眾籌化兩個方向。

主題化、特色化。我國現代意義上的旅游地產源于上世紀80年代，經過幾十年的發展，不少開發商以旅游地產的名義銷售房地產，獲取了經濟利益，但也衍生出旅游地產行業存在的不少問題，比如旅游地產不符合當地旅游主題，客源減少導致經營舉步維艱等。隨著行業發展的日益成熟，開發商開始注重主題化的定位實現差異化競爭，通過旅游主題展現區域特色。旅游地產增強了競爭力，也使得旅游地產行業的發展愈加成熟。

區域功能綜合化。發展早期的旅游地產功能單一，僅是觀賞或休閑一種，不能滿足人們復雜多樣的需求。隨著消費人群生活水平的提高和開發商合作方式的改變，引進了國外一些優秀的旅游地產案例，以為消費群體提供更加優質的服務為基本目的，整個旅游地產行業的開發從單一化轉向綜合化，這一改變也為人們帶去更加便利的消費體驗。

結合文化背景。文化是各民族的血脈和靈魂，是國家繁榮振興取之不盡、用之不竭的力量源泉。隨著我國社會環境的改變，人們到一個景點不再只是旅游，而是喜歡探索當地獨特的歷史文化和體驗當地獨有的風土人情。因此旅游地產結合旅游景區的文化背景提升知名度是旅游地產發展趨勢之一。

旅游地產發展現狀與影響因素

旅游地產首先自身擁有豐富的旅游資源優勢，隨著社會投資和消費需求的不斷遞增，為旅游地產行業注入強勁的發展動力，同時也導致了供大于求的突出矛盾，一方面，開發商對消費趨勢的錯誤判斷是導致“供大于求”問題出現的直接原因；另一方面，對旅游地產消費人群定位過高，失去了中低端客戶也是導致這一問題出現的原因。旅游地產除了面臨供求失衡問題外，還有以下幾方面的問題：

同質化嚴重、競爭加劇。目前我國旅游地產投資項目主要集中于局部地區，局部投資過高并且消費人群以高端服務為主，流失中低端客戶，這種現象的存在勢必會導致旅游地產整體商業結構失衡，阻礙旅游地產更好發展。

規劃單一。我國旅游地產開發經營模式單一，缺乏新穎的創意，旅游地產的選址和建設缺乏創新性和合理性。其次，旅游地產面對的消費人群較特殊，不同于單純的房地產消費人群，旅游地產對地產周圍環境的質量提出了較高要求。

變相圈地。地產的使用途徑不同，其產生的經濟效益也不同。在政府大量優惠政策扶持下，旅游地產價格實際要低于房地產價格，使得一些不法開發商利用這一優惠政策進行斂財，打著旅游地產的名號，低價購進土地，實則變作他用，變相圈地。

提高旅游地產發展競爭力的策略

做好規劃及資源整合，促進開發。針對目前我國旅游地產存在的資源使用不均衡情況，開發商應該根據旅游地的實際情況，做好規劃，整合資源，爭取把旅游資源的用處發揮到最大化。杜絕開發商打著“旅游地產”的名號變相圈地的情況出現，建立基本監督機制，完善旅游地產建設過程中設計、選址、建設材料購買與運輸的責任落實以及加強施工人員的安全保障措施。

創新融資體制，增加投入。旅游地產屬于現代服務行業中高投資高風險高收益的行業。開發商需要與大量企業合作，用旅游特色吸引投資，維持旅游地產的繼續運營。但是，目前我國融資體制不夠完善，許多融資公司為快速獲取收益，采取民間融資的方式，而我國法律對有些融資方式是明令禁止的。因此，開發商可以多方面多角度創新融資體制，加大力度吸引投資商增加投入。

尊重和把握歷史文脈，打造特色。歷史文化是一個民族的基本血脈。我國社會提倡高度重視文化體系的發展，以此提升國民素質，加強公民道德建設。現在大量旅游地產的建設依附于自然景觀和建筑景觀，在旅游特色基礎上，尊重當地文化背景，把握歷史文脈，打造出具有獨特歷史文化特色的旅游地產新路線。

采用多樣有效的營銷策略，縮短旅游地產的開發周期。結合旅游地產自身獨特的優勢，其銷售模式不同于傳統房地產，可以采用租售并舉的銷售模式，根據旅游地風土民情，打造企業宣傳招牌，設計不同的建筑風格，吸引消費者的眼球。開發商結合自身項目的特點，開創新的營銷方式如分權分時度假，縮短旅游地產的開發周期，在短時間內，完善旅游地產相關服務配套設施，盡快將旅游地產投入使用，并且還要不斷改正旅游地產在投入使用后出現的問題，為消費者帶去愉快的體驗。

近幾年，通過旅游市場與投資需求提升，推動了旅游地產項目大發展。在我國住宅市場風險增大而旅游地產市場日趨成熟的情況下，旅游地產進入剛需時代。未來5～10年，旅游地產市場將成為房地產市場的重要發展方向。

（作者單位: 海南第一投資控股集團有限公司）