經濟新常態下我國房地產去庫存研究

周玲

經濟新常態下我國房地產去庫存研究

周玲

我國城鎮化經過十多年的快速發展，資金主要流向在房地產行業，由于大規模的開發建設，導致未能有效消化，阻礙房地產行業健康發展。在中國經濟進入新常態的背景下，房地產行業的白銀時代隨之到來，這一市場轉變，“控風險、去庫存”成了市場主題。本文根據當前房地產去庫存的形勢，深入分析去庫存現存問題，提出幾點針對性的措施。

2017我國經濟下行壓力持續，財政政策采取更加積極有效地深化供給側改革，著力振興實體經濟，這有利于房地產市場平穩發展，營造一個良好的環境。同時，貨幣政策采取加大對實體經濟信貸支持力度，適當加大對三、四線城市房地產信貸資源的傾斜，以降低一、二線熱點城市居民的杠桿比例。從房地產政策來看，強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準調控和中長期長效政策，推動房地產住房體制建設。2017年國家對三四線城市的調控思路依然是去庫存。

當前我國房地產行業去庫存形勢

2016年多地把去庫存作為推進“供給側結構性改革”的重要舉措，2017年實行分類調控、因城施策，強調三四線城市作為房地產去庫存的重點和關鍵所在。在330新政、金融、稅收等政策刺激下，我國房地產市場穩步推進，房地產去庫存取得切實成效。截止2017年4月，我國房地產待售面積67469萬平方米、同比下降7.18%，較2016年末下降6.15%。其中住宅待售面積37782萬平方米、同比下降16.21%，較2016年末下降6.15%。

雖然現階段房地產去庫存突顯成效，但任務依然艱巨，房地產作為我國經濟的支柱型產業，去庫存不僅對于房地產業的康發展有推動作用，而且對于經濟穩增長具有重要意義。加大加快去庫存力度，促進產業的進一步升級轉型，引導房地產回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善也具有積極意義。

房地產庫存產生原因分析

城鎮化進程加快，大規模的造城導致存量過剩。在中國城鎮化發展的大背景下，由于政策寬松，資金主要流向在房地產行業。部分地方政府對城鎮化概念理解錯誤，認為城鎮化就是大規模造城，且對GDP指標過度關注，通過政策性傾向，大力發展房地產行業，通過大規模建房來完成經濟指標。這造成房地產庫存逐步走高，阻礙房地產健康發展。

經濟發展落后，庫存消化能力不足。在經濟步入新常態的背景下，傳統產業亟待轉型，新興產業正在形成和發展中，經濟增長較慢，產業支撐力不強，居民收入難以滿足購房需求，且勞務外出導致人口處于凈流出狀態，大大削弱了房地產庫存自我消化能力。

土地供應相對充足，產品供給存在錯位。由于三四線城市發展歷程較短，產業發展速度較慢，客觀上使城市用地儲備充足，具備較強的土地供應能力。而地方財政也對土地的依賴性較高，有較強的土地供給意愿，造成對土地供給缺乏控制，造成供需比例失衡。開發商盲目開發建設，由于項目周邊缺乏基本配套，造成銷售阻礙，形成庫存。另外部分開發商為了經濟利益，違規開發建設，導致五證不齊無法銷售，也形成庫存。

去庫存主要措施

發揮政府導向作用，從供需兩端推動去庫存。第一嚴控土地供給端，各地區應根據本地區商品房庫存數量，科學制定土地供應計劃，合理確定土地供應結構和投放數量限制，對于庫存量大、去化周期長的三、四線城市，要嚴控或者暫停土地供應。在審批房地產項目規劃報建時，積極優化房地產項目設計，避免重復性建設低品質、同質化嚴重的商品房。同時嚴厲打擊房地產的違規建設等問題，注重城市建設的質量，提升城市管理水平，為穩步推進城鎮化建設奠定堅實基礎。第二擴大和激活需求端，一方面利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等手段化解房地產庫存，另一方面加快落實鼓勵農民工購買城鎮商品住房的政策，出臺房地產交易環節的稅費優惠政策，鼓勵房地產企業順應市場規律轉變營銷思路，適當降低商品房價格從而實現以價換量。

推動區域經濟發展，改善房地產發展環境。在經濟新常態的背景下，地方政府應大力推進產業轉型，大力發展新興產業，通過轉變經濟發展方式和創新驅動去拓展新的財政收入來源，結合本地區的特色產業，充分利用互聯網+平臺，以房地產+旅游、房地產+農業等模式，促進區域定位和功能轉變，從而助推房地產去庫存。

大力發展住房租賃市場，改建項目用途。建立租售并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規模化、專業化發展。鼓勵消費客群投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。支持房地產開發企業改變經營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵房地產企業將符合條件的商品房改造為“創客空間”、養老地產、旅游地產等，將去庫存與發展新興產業結合起來。

成立去庫存專門工作小組和部門。 從海南的房地產去庫存經驗來看，在房地產危機后組建了處置積壓房地產的相關責任部門，這對房地產復蘇起到了重要作用。因此，建議庫存較高的地區也相應組建房地產“去庫存”領導小組，結合當地的實際情況，貫徹落實國務院的調控目標，及時反饋各地“去庫存”過程中的新情況、新問題，因地制宜、因城施策地解決“去庫存”過程中的個性化問題，挖掘房地產市場的發展潛力，激活房地產發展能量，促進房地產均衡協調發展，讓房地產對地方經濟發展的拉動推進作用發揮更加出色。

房地產去庫存的思路不應局限在房地產，重點應在于提升產業支撐力，增強城市活力，擴大需求、改善供給。在政策引導和金融監管的基礎之上，依靠市場機制，發揮市場參與者的積極性。因此，解決房地產庫存問題，政策只是輔助，最終還得依靠市場供給載體發揮主觀能動性，依靠房地產開發商轉變經營方式，優化產品結構和服務質量。

（作者單位：海航地產集團有限公司）