拆遷安置房如何辦理不動產權證書的建議
——以泉州市區為例

劉逸云

拆遷安置房如何辦理不動產權證書的建議
——以泉州市區為例

劉逸云

本文就安置房的不動產權利證書辦理問題進行了詳細的分析，對其存在的原因進行深入研究，并以泉州市區安置房不動產權利證書辦理存在的問題為例，建設性的提出解決問題的可行性建議。為政府在為民辦實事事項上的決策方面，提出一些具體可操作性的淺薄建議。

安置房是一項政府參與、利民、益民的建設工程。由于房價居高不下，而因拆遷安置成為千萬富翁的人比比皆是，拆遷安置成為當下全國各地熱門的話題。從早期的不理解、不配合、甚至阻止政府的拆遷工作，到現在絕大部分被拆遷戶主動要求政府拆遷等待安置這一現象，在短短十幾年間進行顛倒性的戲劇變化，是大家始料不及的。

泉州市區安置房情況概述

泉州是國務院首批公布的全國24個歷史文化名城之一，也是著名僑鄉和港澳臺同胞的主要祖籍地。20世紀80、90年代隨著經濟體制的改革和房地產產業的興起，泉州市區的舊城改造拆遷安置工作在政府的主導下，逐漸成為泉州城市建設的一個熱點。

截至目前，泉州市區的舊城改造安置項目三十余個，涉及安置房不動產權利登記計1.83萬套。由于歷史原因，泉州市區安置房主要由政府臨時機構、房地產開發企業、國企等不同性質的單位進行開發建設。多頭開發與建設以及國家房地產管理政策的一定滯后性，使得泉州市區部分安置房項目辦理不動產權利證書存在一些令政府頭痛的歷史遺留問題，以下筆者就自身體會對此問題進行淺析，僅供參考。

泉州市區安置房不動產權利證書辦理存在的主要問題

安置房項目不能進行項目總證辦理

安置房開發單位在項目工程竣工驗收后應申請該項目房屋所有權初始登記，也就是整個小區所有建筑物的總證辦理。總證辦理是分戶證書辦理的前奏，無法辦理總證意味著小區所有房產都不能辦理分戶證書。由于拆遷安置工作周期長，安置房開發單位人員變換頻繁及期間房地產政策的改進，容易形成原因復雜的歷史遺留問題，因此，總證辦理涉及的問題主要都集中在開發單位的準備工作上。造成總證無法辦理的主要原因有以下幾個方面：

安置房項目竣工后，工程規劃竣工驗收、消防驗收、人防驗收等等工程驗收事項中存在單項不合格或多項不合格，無法取得辦理總證要件的《建設工程竣工驗收備案證明書》,造成不能辦理總證。安置房小區建筑物現狀與規劃審批不一致：超規劃批準面

積建設，這部分多建設部分構成了整個項目的建設容積率超標，需要補繳土地出讓金，才能進入總證辦理程序；部分建筑物不按規劃批準的用途，擅自改變其用途，這部分建筑物必須補繳出讓金或由城市執法局進行罰款，才能進入總證辦理程序。

安置房項目開發企業以部分建設工程作為抵押品向銀行進行融資貸款。

安置房項目不能進行房屋所有權分戶辦證

由于拆遷時間短，任務重，拆遷單位為了盡快完成拆遷任務，只要被拆遷人愿意簽訂拆遷協議搬遷騰空原房產，拆遷單位基本上都答應按實際建筑面積賠償給與被拆遷人，加上拆遷單位對房產權屬來源證明認定不專業等等諸多方面的原因，造成被拆遷人在申請辦理安置房的不動產權利證書時就出現以下幾大方面的問題：

建設單位無法為安置戶提供稅票。由于多數安置房項目存在拆遷業主與建設業主主體不一致，需補簽三方協議（拆遷業主、建設業主、安置戶）及由建設業主開具增值稅發票，但開具增值稅發票需繳納相關稅費，這些稅費該由誰出？建設單位無法提供增值稅發票造成安置戶無法繳納契稅，無法辦證。

被拆遷房屋具有合法權屬來源但無法為其安置房辦證的問題有：因被征收房屋有的存在幾十年甚至百年以上，由于年代久遠，無法提供完整的輩份證明，造成析產不清；家庭內部析產無法達成一致，無法互相配合辦證；部分產權人或合法繼承人下落不明，另一部分繼承人不能提供有效要件進行法院公告死亡。

被拆遷房屋不具有合法權屬來源不能為其安置房辦證的問題：被征收房屋屬“一戶一宅”,但安置套數超過3套。辦理房屋所有權權利登記，暫不辦理國有土地使用權利登記；部分安置房無權屬來源，屬于違法占地；無開發資質企業開發建設且房屋沒有基建手續，但早年已出售給安置戶，現安置戶手上只有買賣協議和收據。

安置戶自身原因不辦理安置房分戶的問題： 由于安置戶對房子結構不滿意或擴購款沒有繳清，有的不愿繳納公維金，由于這些情況的存在，導致建設業主不提供辦證所需的相關材料給安置戶，從而導致安置戶無法辦證（如不提供不動產銷售發票，安置戶就不能繳納契稅相關稅費）。目前安置房納稅，是按照擴購款和結構價差的總和作為基數繳納契稅，有些安置戶不愿繳納。另外，有些拆遷戶將安置房留作自用，并不打算進行市場交易，因此安置戶并不急于辦證。

解決泉州市區安置房不動產權利證書辦理問題的建議

為妥善解決安置房辦證問題，盡快讓安置戶取得不動產權證書，化解部分安置房業主對政府存在的誤解，讓安置房住戶感受政府的關懷政策，結合工作經驗，筆者提出如下解決安置房辦理不動產權利證書的建議:

安置房項目總證辦理問題的處理建議

安置項目辦證進度無法推進，主要原因還是建設業主未繳清相關規費，或者是人防、消防整改需大量的資金。建議市政府逐個項目梳理，督促建設業主繳清相關規費。若是由市、區政府下屬的國有企、事業單位實施舊城改造的拆遷安置房，建議可由建設業主具結承諾，予以先辦理安置房項目總登記，相關規費納入項目統一清算。

安置房項目存在超容積率建設，應由政府出面督促開發單位及時補交相應的土地出讓金。若是由市、區政府下屬的國有企、事業單位實施舊城改造的拆遷安置房，建議可由開發業主具結承諾保證補繳相應的土地出讓金，承擔所引起的一切經濟法律責任后給予辦理總證。

安置房分戶辦證問題的處理建議

建議政府統一進行協調，理清拆遷業主與開發單位關系，盡早解決增值稅發票問題。

簡化權屬來源審查。對被拆遷房屋的權屬來源不具體審查，只根據拆遷人與被征收人簽訂的補償安置協議書為依據，給予安置房業主辦理分戶證書。

如原產權人死亡，現合法繼承人超過三代的，建議只對合法繼承人前三代（包含合法繼承人這一代）的繼承情況進行審查。其他較遠輩份情況的，申請人如不能提供，由申請人自行具結保證，闡述未能提供的原因，并承擔由此引起的經濟、法律責任。并經公告無異議后，給予辦理分戶證書。

對部分產權人或合法繼承人，下落不明，無法聯系的，建議由申請人出具具結保證，若失聯人或其合法繼承人歸來要求析分財產的，申請人應無條件歸還其應得的份額，并承擔由此引起的經濟、法律責任。并經公告無異議后，給予辦理分戶證書。

對家庭內部析產無法達成一致，無法互相配合辦證，建議進行調解，無法調解的建議走司法程序，根據法律文書和生效證明給予辦理分戶證書。

對已簽訂《拆遷安置協議書》的，但超過“一戶一宅”面積部分標準的，由被拆遷安置人出具具結承諾，經公示無異議后，在補交城市基礎設施配套費后給予辦理分戶證書。

對無資質開發企業建設的房屋，建議在原房屋繳納相關稅費后，直接給予辦理分戶證書。

引導督促安置戶辦理不動產權證書。不動產登記是依申請登記，采取主動靠前服務，積極宣傳安置房辦證相關的法律法規和政策，督促安置戶繳交結構差、擴購款、維修資金等,調動相關權利人辦證的積極性。

安置房的不動產權利證書辦理事項，是為民辦實事、為民分憂的一項政府工作。政府應再次作為主導方，成立協調工作組、解決各部門存在的問題，用確實可行的方法盡快為安置房業主辦理不動產權利證書，化解安置房業主對政府存在的誤解，樹立政府的威信和黨的形象。

（作者單位：泉州市不動產登記中心）