透過日本房地產泡沫看我國房地產

馮文穎　成偉

【摘要】本文通過回顧日本房地產泡沫從萌發到破滅的全過程，發現我國房地產業的現狀與日本泡沫經濟時期的情況極其相似，有明顯的泡沫跡象。為了實現我國經濟社會的持續健康發展必須堅持房地產調控政策，讓房地產業重歸理性。

【關鍵詞】日本 中國房地產 泡沫 經濟

一、日本房地產泡沫回顧

二戰后，日本以“加工貿易立國”為基本國策實現了經濟的高速增長，一躍成為僅次于美國的世界第二經濟強國。隨著經濟的發展大量人口涌入城市，對住宅和公共設施產生了巨大的需求，日本國內土地價格開始上漲。1985年9月22日美國聯合日本、聯邦德國、法國以及英國的財政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府聯合干預外匯市場，引導美元對主要貨幣的匯率有序貶值的協議，即“廣場協議”。協議簽訂后不到三年的時間里日元對美元升值了一倍。“廣場協議簽訂后日元大幅升值，伴隨著日本政府寬松的貨幣政策，日本房地產泡沫開始迅速膨脹。國際熱錢大量涌入日本投向日本的股市、房市。針對流動性的快速擴張，日本央行起初采取了緊縮措施，試圖控制貨幣供給的快速增長。但受廣場協議的約束和美國、日本政府相關部門的反對，這些緊縮政策很快就退出了，日本央行繼續向市場提供大量的流動性。流動性泛濫而日用品價格上漲受限，房地產市場和股票市場就成了大量資金的蓄水池。日本房市和股市的泡沫就此開始膨脹。隨著房地產熱潮的興起，金融機構和房地產企業大肆買地擴張，大量實體經濟企業和普通民眾也加入到房地產投機的大潮中，所有人都期待著通過房地產價格的暴漲大賺一筆。寬松的貨幣政策下極低的貸款利率助長了房地產的投機行為。金融機構大量放款給土地投資者，買下來的土地可以作為抵押品再抵押給銀行以獲得新的資金，新的資金則被用于繼續買地。商業銀行同時鼓勵居民加杠桿買房。股市樓市的繁榮讓整個日本社會都陷入到一片欣欣向榮的非理性繁榮之中。媒體將買房炒地的行為鼓吹為經濟繁榮的象征。當時日本社會盛行兩個觀點：第一，日本經濟繁榮、人多地少，因此日本的土地永遠不會貶值；第二，東京作為日本的首都，全日本甚至全世界的人都在涌入，因此東京的房價會永遠上漲。

隨著大量資金涌入房地產業，日本的土地價格開始快速上漲。根據日本國土廳公布的數據，從1985年開始，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升。1987年住宅用地價格上漲了30.7%，商業用地價格上漲了46.8%。1990年，六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。東京都市圈地價從1986開始瘋狂上漲，1990年的地價是1983年的2.5倍。日本城市住宅價格也隨著地價的瘋狂上漲而水漲船高。1990年東京都市圈的住宅價格與年收入之比超過了10倍，核心地區達到了接近20倍的水平。日本泡沫經濟達到頂峰的1989年，東京帝國廣場下面一平方英里土地的價格超過了整個加利福尼亞州的土地價值。東京銀座四丁目的地價達到了每坪（3.3平方米）1.2億日元。媒體上出現了“把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然后再把美國土地出租給美國人住”的說法，很多日本人都接受這種狂熱的論調并引以自豪。日元不斷升值、房地產泡沫不斷膨脹導致大量資金脫離實體經濟，日本經濟的增長開始變得乏力。

面對高高在上的資產價格和日益嚴峻的經濟前景，為了將日本經濟帶回正軌，日本政府做出了主動刺破泡沫的選擇。1989年5月開始日本央行五次加息，將基準利率從2.5%提高到1990年8月的6%。日本政府大藏省在1990年10月確定了以設立地價稅為支柱的土地稅制改革方案，制定了《土地基本法》，1990年12月日本土地政策審議會決定壓低地價，1991年4月開始征收地價稅。受這些強硬調控政策的影響，日本房地產市場于1991年見頂，隨后崩盤。房地產企業倒閉、銀行倒閉，房地產投機客手里的住房淪為負資產。據統計，房價暴跌導致日本國民財富損失1500萬億日元，相當于日本三年的GDP之和。八十年代這段瘋狂的時光被日本人稱為“泡沫經濟”。房地產泡沫破滅后大量資源回歸實體經濟，通過堅持技術創新和走出國門，一大批日本企業開始擁有了全球影響力和競爭力，并至今保持著較大的技術優勢。日本企業在海外經營的成功相當于在海外“再造了一個日本”，讓日本的經濟發展水平和人民生活水平一直處于全球領先水平。

二、中國房地產業現狀

回顧日本房地產泡沫時期的表現我們會發現其與中國房地產業現狀有很多相似之處。中國自改革開放以來經濟也經歷了一輪長期快速的發展，大量人口進入城市生活，產生了對房地產消費的巨大需求。2003年8月12日，《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》獲準通過，文中提到“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業，實現房地產市場持續健康發展，對于全面實現小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義”。從18號文開始，住房的居住屬性被削弱，作為投資品的房屋價格開始飛速上漲。2005年我國實行匯率制度改革，匯改后的十年里人民幣的實際有效匯率升值了逾40%，大量國際熱錢涌入我國房地產業，助推了中國房地產價格水平的快速上漲。2008年我國為了應對美國次貸危機帶來的不利影響實行了四萬億財政刺激政策。2009年中國的M2余額已經超過了美國，天量的流動性讓中國房地產價格水平逐年暴漲。同日本當年的情況一樣，資金流向房地產帶來的賺錢效應逐漸將各行各業和居民部門都裹挾進了房地產投機的熱潮里。像當年日本的豐田汽車、日立重工一樣，我國的大批實體企業如國美、格力、海爾、五糧液，紛紛加入到房地產業，實體經濟部門不得不承受地價房價快速上漲帶來的嚴重負面效應，我國出口企業的出口優勢不斷下降，大量制造業企業步履維艱。房價的過快上漲也帶來了我國居民貧富差距的擴大，由于我國的住房跟戶籍掛鉤，從而加劇了教育、醫療等公共產品分配的不公平，伴隨房地產開發而來的貪污腐敗、強征土地、甚至逼人自焚等社會事件層出不窮。這一切，都給我國經濟、社會的穩定健康造成了嚴重損害。

近期由上海易居研究院發布的《50城房租收入比研究》引起了社會熱議。該報告顯示，2017年6月全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高城市。以北京為例，北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。根據公開數據當前北京房價租售比已經達到1：625。而國際上合理的租售比應該在1：100至1：230之間。對于北京等一線城市來說，絕大部分人僅憑自己誠實勞動所得已經不可能買得起一套可以維持體面生活的房子。和泡沫時期的日本一樣，本國房價的高企使得正常估值的境外房地產變得格外有吸引力，和八十年代狂買美國房產的日本人一樣，中國人也開始奔赴美國、加拿大、澳大利亞、英國、日本等國大肆購買房地產。

狂飆突進的“房價”是我們這個時代的關鍵詞，當下的中國也開始流行類似于日本八十年代的說法：

（1）中國的土地一級市場是一個賣方市場，唯一的“莊家”就是地方政府，地方政府可以通過控制土地供給，維持節節攀升的土地溢價，使中國的土地價格永遠上漲。

（2）中國經濟嚴重依賴房地產，而且中國已經充分吸取了日本、美國房地產泡沫的教訓，因此不會刺破泡沫，中國房價不可能出現下跌。

這些說法被廣為傳播，甚至被視為真理。狂熱的房價造就了一大批富翁，2017華人富豪榜顯示房地產業是中國富豪最多的行業，每5.3個華人富豪中就有1個搞房地產。一面是眾多炒房客身價倍增，另一面是腳踏實地、誠實勞動越來越被人輕視。當年日本選擇主動刺破房地產泡沫結束了泡沫經濟時代，房地產泡沫破滅之后日本的資金和土地重新投向實體經濟和制造業的創新，而匯率大幅升值又迫使日本企業走出國門，在海外再造了一個日本。日本此舉雖然導致房價大幅下跌，卻促進了實體經濟的發展，保住了國家的核心競爭力。

當下的中國和當年的日本一樣，都需要在實體經濟和房地產投機之間做出選擇，我國政府也終于做出了決定，2017年2月中央財經領導小組會議提出要建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。隨后采取了樓市調控政策，此后房地產新增貸款增速明顯回落。中國人民銀行日前發布的《2017年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，6月末，人民幣房地產貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個百分點；上半年增加3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%，比一季度占比低2.3個百分點。

為了避免房價暴跌，我國政府并沒有采取日本當年那般強硬的措施。但是我國房地產調控的方向是堅定的，我國通過運用調控政策來穩定房地產市場，在防止房地產價格水平在短期內出現暴漲暴跌的基礎上加快建立房地產長效機制。上述政策路線若能順利實現，則我國房地產泡沫有望得到抑制并最終讓房地產回歸理性。今后房地產仍然會是我國經濟的重要組成部分，但過去二十年的房地產造福神話必將終結，房屋回歸居住屬性，而不再是投機者牟取暴利的工具。隨著大量資源回流實體經濟，我國實體經濟行業必將涅槃重生，在完成結構優化升級之后我國經濟必將實現更加持久和健康的發展。