房地產周期波動與宏觀政策有效性問題研究

文/李婷，銅陵有色金屬集團控股有限公司

房地產周期波動與宏觀政策有效性問題研究

文/李婷，銅陵有色金屬集團控股有限公司

正確認識和把握房地產周期波動規律，找出房地產周期波動的影響因素，有利于政府制定相關的產業政策，促進房地產行業健康發展，同時對國民經濟的可持續發展都具有重大意義。本文就房地產周期波動的影響因素進行分析，并探討房地產周期波動與宏觀政策的有效性問題。

房地產周期波動；宏觀政策；有效性

前言

我國城市化進程步伐得加快，推動了房地產業的進一步發展。房地產業現已成為我國國民經濟的重要組成部分，對于社會經濟的影響意義重大。自從住房商品化改革以來，房地產市場和其他商品市場一樣，都存在著周期性的波動。為了有效地引導房地產市場，使其朝著健康的方向發展，因此，加強房地產市場周期性波動的影響因素分析和宏觀政策有效性問題的研究就顯得尤為重要，具有重要的現實意義。

1 房地產周期波動的影響因素分析

1.1 內在因素

房地產周期波動的內在影響因素包括房產價格、收入水平、政策變化、人民需求、市場變動等，在技術水平、勞動力與資金管理因素的影響下，房地產經紀波動會表現出持續性、周期性的特征。房地產需求、供給的變化都會影響房地產業的發展，引起經濟波動，為此，必須要加強房地產經濟的調控工作，保持需求和供給的平衡性。

1.2 外在因素

房地產經濟的周期波動也受外在因素的影響，常見的外在因素有貨幣政策、投資政策、財政政策、經濟政策、產業政策、社會經濟發展、技術因素等等，其中政策因素的影響較為顯著。根據經驗來看，房地產業的發展與社會經濟發展呈正比關系。除此之外，一些突發因素，如科技變革、戰爭、地震、洪水對于房地產經濟也會產生直接影響，有些影響突發、直接，有的影響緩慢、間接。

2 房地產周期波動與宏觀政策的有效性

2.1 房地產周期波動與政府行為的有效性

從政治周期學理論來看，房地產周期波動與政府行為關系密切，我國政府在經濟活動上的控制能力和干預能力非常強，目前，我國正處于重點轉軌時期，對于房地產產業而言，政府是經濟體制改革活動的推動者，也是制度變遷的供給決策者。政府任何行為的確定、變動，都會對房地產周期波動產生影響。

2.2 房地產周期波動與產業因素的有效性

從我國房地產周期波動的變化情況來看，我們可以建立房地產增加值與房地產投資規模回歸模型，兩者分別用Yt、It表示：

Yt=62.8481+0.5322It

系數達到了0.998，這就說明，房地產周期波動與產業因素之間關系緊密，地產投資的變動將會影響整個房地產業的波動。

2.3 房地產周期波動與供求關系的有效性

從周期波動理論可以得出，市場經濟規律是一個循環往復的過程，呈現出供小于求、價格上升、利潤增加、投資規模擴張、商品供應量增加、供大于求、價格下跌、利潤減少、投資規模縮小、減少商品供量、供小于求的變化。市場經濟具有自發調節的特征，在利潤的趨勢下，市場供求關系會朝著兩個極端發展，由于供求關系的影響，房地產波動也呈現出周期性的趨勢。

3 房地產周期波動的宏觀調控措施

3.1 革新房地產市場調控政策

在房地產經濟周期的波動中，政府宏觀調控起著主要影響，寬松政策、緊縮政策的變動構成了我國房地產業發展的一個特有周期，在寬松的經濟政策出臺后，我國房地產產業迅速發展，為了抑制房地產業的發展，國家實施調控政策，由于缺乏資金，房地產業投資大幅減少，庫存積壓，導致房地產業陷入惡性循環中。為了解決這一問題，應該實現宏觀調控與微觀調控之間的結合，制定出完善的監測預警系統，對房地產經濟運行狀態進行全程監控，包括數據整合信息、二手房交易、開發投資、土地供應、房地產信息等，并根據房地產市場的規律、運行情況調整政策，保證城市化進程與經濟發展水平保持一致。

3.2 規范土地市場的管理

根據我國房地產周期波動情況來看，房地產開發失控的主要誘因就是由于土地一級市場供給總量失控，一些土地流入其他用途，影響了市場制度。為此，應該嚴格實施審批制度，強化中央政府的管控，對城市土地進行有效的配置和重組，確定土地增值分配比例，在資金的投入上，應該致力于改善民生，增加經濟適用房城建比例，為城市低收入人群提供住房。同時，深化現有的土地改革制度，設置固定交換場所，將土地交易范圍擴展至使用權的出讓、轉讓以及租賃三個層面，利用拍賣、招標、掛牌的方式進行交易，禁止協議租賃，提高土地準入門檻，為土地發展提供保障。

3.3 改善房地產產品質量

就我國的情況來看，住房供給體系并不合理，房地產需求市場與供應市場失衡問題嚴重，為此，要根據這一現狀構建梯級消費模式，制定全居民住房保障體系，合理控制住房建設規模。控制好大型別墅、復式樓、高級公寓的建設比例，提高中低價位和中小戶型住房比例，合理規范房地產價格，對房地產運行狀態進行系統的評估，看房地產市場是否與經濟發展協調，為房地產價格的制定提供科學的指導，這對于促進市場經濟的發展大有裨益。

3.4 完善房地產立法

房地產立法的混亂也是導致我國房地產出現波動問題的重要誘因，從目前房地產業的發展情況來看，相關立法還較為滯后，與房地產業相關的規章制度還有待完善。在具體的司法實踐中，需要補充與市場交易、房地產金融、物業管理、中介服務相關的法律法規，完善房地產法律仲裁體系，健全信用體系，構建出自主、公開、平等的契約制度。

4 結束語

房地產經濟是國民經濟的重要產業，房地產經濟的繁榮健康發展，不僅能使人們過上安居樂業的幸福生活，而且可以帶動實體經濟的健康發展。對我國而言，在房地產經過短暫的快速發展后進入相對穩定增長的現實條件下，研究房地產周期波動的現實意義更加突出。因為只有正確地觀察、判斷出房地產周期波動的影響因素，才能及時制定出有效的宏觀調控政策，防止房地產經濟的大幅波動，確保房地產業持續健康的發展。

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