房地產開發企業風險分析與防范控制

房地產業一直是我國經濟發展的重要支柱之一，但同時，對于房地產業而言，它也是一個集投資、收益、風險都高的“三高”行業。本文分析了房地產開發企業所面臨的風險的種類和特點，進而提出了這些風險防范的對策，以期為房地產開發企業風險分析與防范控制提供可參考性的建議。

一、房地產開發企業面臨的主要風險種類和特點

（一）融資、籌資風險

房地產業對資金需求量非常大，擁有高的融資能力對房地產開發企業尤其重要。但就現今房地產業的融資現狀而言，是較不樂觀的。首先，規模較大且風險低、門檻低的融資方式少，融資缺少多樣化渠道。其次，我國房地產業于改革開放才逐步發展起來，相比西方發達國家，起步晚、基礎差，房地產市場形成時間短，規律性認識少。因此，房地產開發企業對融資策略缺乏預測性和科學性，沒有科學全面的認識，融資能力較低。最后，我國尚未形成規范化的融資法律體系。金融體系和規模化、專業化、多元化的房地產產品結構沒能得到建立健全，這就使得房地產開發企業缺乏對詳細的有關房地產開發業務范圍的規范規定以及專門的房地產市場監督監管機制的了解和認識，進而不能對其資金結構、項目立項、自有資本比例等進行改善。易造成企業融資碰壁，資金量匱乏。

（二）投資、決策風險

從改革開放以來，我國房地產行業迅猛發展，看似前景一片光明。因此房地產開發企業往往因過高的回報率和大好的前途而盲目投資，忽略投資的科學調研和論證，從而導致企業投資失敗，面臨重大損失和嚴峻挑戰。而且，在這個高度信息化的時代，信息量巨大，如果不對信息的科學性和準確度加以調查和論證，一味盲目跟風，沒有準確的市場定位和對時機的成熟把握，投資決策失敗是有很大可能的。

（三）工程進度、控制風險

房地產開發企業拿到地塊談妥相關條件后，通過公開招標確定好工程承包單位，然后工程承包單位從開工、建設直到竣工并完成驗收的全部過程屬于建設階段。這一階段房地產開發企業的主要目標，是在前期規定的預算范圍內，嚴格按照項目的間接點與進度安排，保質保量地完成建筑安裝工程，使項目如期通過驗收并投入使用。

在該階段中，最關鍵的環節是絕對保證工程質量，這不僅關系到企業未來的經濟利益，而且牽涉到公司整體形象和信譽，但這一階段也是最具風險性的階段。某些企業、公司往往因趕建設進度，督促工人不斷趕工，忽視工人合理需求，嚴重時甚至造成工傷事故，如果企業、公司沒有及時、準確處理，則造成的經濟、形象損失將難以估計；再有，有些房地產開發企業為了最大化降低成本，過度壓縮建筑材料費支出，偷工減料，用不符合標準的建材建造房屋，使得建成的建筑物質量不過關，在被售出后引發房主極大不滿，滿意度降低，甚至嚴重時引發官司、民事訴訟。一經審查核實后，企業將面臨重大危機，不僅這些企業很可能以后就會被禁止在該區域拿項目，而且還會造成公關危機與社會形象坍塌，致使這些企業可能面臨破產的風險。

（四）租售風險

租售是房地產開發企業收會成本和獲得經濟收益的途徑。但是如果房地產開發企業銷售宣傳不到位，市場定位不準，沒有使項目在預定時間節點完成租售任務，那么，房地產項目就會積壓在房地產開發企業手中，房地產開發企業就必然缺少現金回籠，進而造成資金緊張，嚴重會導致資金鏈斷裂，企業會面臨沒有能力償還銀行貸款及其它負債的嚴峻挑戰，如果再沒資金注入，開發項目可能會爛尾，企業將面臨破產。

二、房地產開發企業風險防范控制措施

（一）建立完善融資產業鏈、強化融資創新思維

首先，企業應當構建一支由高素質的財務人員和有經驗的營銷人員所共同組成的專業化融資成本核算團隊。在融資核算前期對于實際的開發環節、開發周期等進行充分考慮，并進行融資策略的科學設計，這樣一來才能有效確保房地產開發企業在滿足資金需求的同時，合理進行資金使用和周轉，提高資金使用效率。其次，企業應當進一步強化融資風險的防范工作。在融資防范過程中采取彈性與剛性相結合的原則，有效將融資風險控制在合理范圍內。最后，企業應當采取科學調控融資風險的評估方式，如：多元化融資方式相結合；融資量與風險程度綜合考慮等。緊跟市場變化、發展，針對企業融資受到各種因素，不斷改變融資思維，促進企業融資風險應對能力的提升。

（二）面向市場，完善投資決策信息體系

在二十一世紀這個信息高度發達時代，產業市場化加速發展。信息是決策的基礎，沒有充分的信息來源，就不可能會做出一個高瞻遠矚的正確決策，甚至還可能導致投資失敗，使公司面臨破產的重大危機。

房地產開發項目屬于高風險投資項目，其最重要工作就是項目前期的需求量分析和項目可行性調研，因此，房地產開發企業應充分了解國家房地產方面政策、城市規劃、土地使用情況、房屋供應以及房地產市場需求等各方面的信息。以這些信息作為投資決策的基礎，房地產開發企業做出的投資決策才更有可能得到時間的檢驗，才能讓企業獲得經濟收益并發展壯大。

（三）建立健全進度監督、控制體制

在工程項目進行過程中，最容易發生工傷事故以及為趕進度而偷工減料以致建造的樓盤質量降低等事件，這些事件會給房地產開發企業造成巨大經濟損失，更會導致其企業形象嚴重坍塌，企業難以在該區域生存而走上破產之路。

由此可見，建立健全進度監督、控制體制是不可或缺的。企業要專門成立一支高標準、高要求的、獨立于行政管理部門的監督專家團隊，這支隊伍的團員必須要有強烈的責任感及專業化的水平，必須嚴格對項目工程進度進行監控，認真仔細確保所用材料符合規定標準，讓建設過程不出紕漏，順利通過驗收并投入使用，進而在客戶心中樹立良好的形象。

（四）建立科學營銷管理，樹立品牌形象

近年來隨著國家經濟的持續健康發展，我國房地產業逐步發展壯大并趨向理性成熟，為了讓自己的企業能在業內激烈的市場競爭中站穩腳跟，各房地產開發企業紛紛對其營銷管理工作更加重視。

房地產開發企業必須建立更為精細科學的營銷管理體系，進行廣泛的市場調研，深入了解客戶需求，實施“一條龍”服務，提高客戶滿意度。并在充分掌握項目所在地的經濟發展程度、地段、居民購買力等信息基礎上，廣泛宣傳，擴大企業知名度以及影響力，樹立企業品牌形象。

（五）熟知國家政策動向，樹立法律意識

自我國2001年加入世界貿易組織以來，我國社會主義市場經濟體制不斷發展和完善，但國家宏觀調控仍然在很大程度上影響房地產行業的發展，如現今正出臺的“限購令” ，無疑在一定程度上給房地產開發企業以重大打擊。因此全面了解國家關于房地產行業政策以及未來動向是非常必要的，這可以讓企業在未來發展過程中，占據有利地位，避免陷入僵局。

“法治”一直是我們國家建國的重要指針，建設法治社會一直是我們的目標，因此，關于房地產業方面的法律層出不窮。在這樣一個法治時代，一個企業缺乏法律意識必將被社會淘汰，但企業如果樹立高度的法律意識，就可以充分利用法律武器保護自己的權益，使自己在激烈的行業競爭中占據優勢地位。（作者單位為四川新城建中置業有限公司 ）