十九大后房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢

趙秀池

大力發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度。

十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著十九大精神的深入貫徹落實，以發(fā)展租賃市場為代表的房地產(chǎn)新趨勢引人關(guān)注。

租房將成為新主流

首先，住房消費理念勢必發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，人們重買輕租的住房觀念將得到扭轉(zhuǎn)。

買房觀念的形成雖說有歷史原因，但主要是伴隨著住房制度改革的進行，買房得到了鼓勵。加之房價不斷上漲，才形成了人們習(xí)慣買房的思維。

伴隨人口的增加、生活水平的提高、城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鎮(zhèn)住房需求不斷增加，房價不斷上漲。于是，住房不僅是人們的基本生活必需品，除了滿足居住功能，還被賦予了一定的投資功能。

從當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的整體情況來看，要落實十九大精神，就要大力發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，從而完成“住房用來住”的目標(biāo)。

各地政府都在大力促進住房租賃市場的發(fā)展，不斷給承租人賦權(quán)，探索建立租購并舉的住房制度。如在“十三五”剩余周期內(nèi)，北京將增加150萬套住房供應(yīng)，其中提供租賃類住房50萬套，占供應(yīng)住房總數(shù)的30%;上海在該時間段內(nèi)預(yù)計新增170萬套各類住房供應(yīng)，其中包括70萬套租賃住房，占住房供應(yīng)總數(shù)的41.2%。

租賃住房或者由政府提供，或者由市場提供;或者集中供應(yīng)，或者分散供應(yīng);或者由單位供應(yīng)，或者由個人供應(yīng);或者提供增量新房，或者提供存量舊房;或者實物配租，或者貨幣配租;既有低端需求，也有中高端需求，最能體現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障”的原則。

政策支持雙側(cè)發(fā)力

市場經(jīng)濟下，每個人都是理性的經(jīng)濟人。因此租賃市場的培育，需要供求雙側(cè)發(fā)力，根據(jù)供求雙方的痛點采取相應(yīng)的政策給予支持。租賃住房需求者最大的痛點是不能與購房人享受均等化的公共服務(wù)，租賃住房供給者最大的痛點則是無利可圖。

未來大力發(fā)展租賃市場，不僅會從需求側(cè)入手，給予提取住房公積金、利用銀行貸款等支付租金的政策支持，賦予承租人更多教育、醫(yī)療、積分落戶等均等化的公共服務(wù)的權(quán)利;還會從供給側(cè)發(fā)力，鼓勵個人、機構(gòu)多主體提供租賃住房，在稅費減免、融資支持方面給予更多的政策支持，讓出租住房的供給者也有利可圖。

未來各地還會不斷建立租賃服務(wù)平臺，培育機構(gòu)租賃，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

在租房居住經(jīng)濟劃算的情況下，人們還要買房的一個原因就是覺得租賃關(guān)系不穩(wěn)定：房東隨時有可能解除租賃合同，提高房租;也有可能遇到黑中介，造成無房居住。因此，規(guī)范市場行為，形成長期的穩(wěn)定租賃關(guān)系是大力發(fā)展租賃市場的一個重要問題。

未來各地政府會不斷通過租賃服務(wù)平臺的建立規(guī)范市場行為，提供更多的公共服務(wù)。

通過租賃服務(wù)平臺，可以實現(xiàn)房源核驗、房源發(fā)布、網(wǎng)上選房、簽約、備案、信用積累的一系列工作，也使百姓得到辦理居住證、申請積分落戶、戶口登記遷移、申請住房租金補貼，得到教育等均等化公共服務(wù)的便利。

同時，通過真實房源等監(jiān)管，規(guī)范租賃市場;通過信用租賃等創(chuàng)新，促進租賃主體之間的競爭，有利于提高租賃服務(wù)水平;通過積累租賃雙方的交易記錄，有利于租賃市場信用體系的建立，有利于形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

未來各地政府會不斷采取各種措施，促進機構(gòu)租賃發(fā)展。包括增加租賃土地供給來實現(xiàn)租賃住房的規(guī)模供給;允許將已經(jīng)進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的工業(yè)低效用地改建成租賃住房用于出租等。

宜居要求提升

加大保障房供應(yīng)，將更加注重貨幣補貼政策的運用。

保障性住房是商品房市場的重要補充，是社會保障制度的重要組成部分，是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。未來各地仍會不斷加大保障房的供應(yīng)。保障房的資格審核將更加嚴(yán)格，封閉運行的退出制度也將建立，使保障房覆蓋真正的中低收入家庭。

未來的保障房制度將實行租購并舉的住房制度，但以租賃為主。除了實物配租，會更多的采取貨幣配租的方式。即保障對象不一定非要排隊等候分配政府提供的保障房，可以通過申請住房租賃補貼，到市場上去租適合自己的住房。這樣既減少輪候時間，也提高了住房保障效率。

目前很多城市已經(jīng)進入了存量房時代，很多存量房是上個世紀(jì)八九十年代的老房子。這些老房子戶型小、區(qū)位好，有較好的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，適宜用于發(fā)展租賃住房。保障家庭可以根據(jù)自己的需要，或隨學(xué)而居，或選擇離上班地點近的地方租房，既減少了職住分離現(xiàn)象，也有利于交通擁堵大城市病的解決，也避免了新蓋的租賃住房由于位置偏遠、教育醫(yī)療資源不配套，而導(dǎo)致的保障房空置問題。

目前我國的城市化率57.4%，仍然在城市化快速發(fā)展的中期階段，每年大約有1300萬人口進城，大量的房地產(chǎn)的需求還是存在的。而且，房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要推動力量，房子既能滿足人民居住生活的需要，也能滿足人民生產(chǎn)工作的需要。因此，城鎮(zhèn)化過程離不開房地產(chǎn)建設(shè)。

隨著城市化率不斷提高，城鎮(zhèn)人口不斷增加，越來越多的人感受到了城市使生活更美好。其原因一方面是城鎮(zhèn)就業(yè)機會多，居民的收入高于農(nóng)村居民。另一方面，城市的各種教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等的設(shè)施配套齊全，生活方便。

因此，未來城市化過程中，各地會從宜居宜業(yè)、職住均衡的角度，去提供涵蓋商業(yè)、教育、醫(yī)療的多元化地產(chǎn)，以滿足人民日益增長的美好生活需求。