居民購房杠桿連續(xù)兩季度回落

購房者通過銀行消費(fèi)貸套出資金，用于購房首期款，輕松突破樓市調(diào)控政策，類似“首付貸”再出江湖。與此同時，北京、深圳、江蘇、福建等地也跟進(jìn)嚴(yán)查個人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場。

為了對全國居民購房杠桿水平有一個比較全面的把握，筆者基于官方公開數(shù)據(jù)對其進(jìn)行測算。另外，考慮到近期部分地區(qū)出現(xiàn)購房者以“消費(fèi)貸”“經(jīng)營貸”等名義貸出資金用于支付購房首付現(xiàn)象，筆者亦對3月以來違規(guī)流入樓市的消費(fèi)資金規(guī)模進(jìn)行測算，并將其納入居民購房貸款。

研究顯示，今年第三季度全國居民表內(nèi)購房杠桿率為37.8%，連續(xù)三個季度出現(xiàn)回落。消費(fèi)貸款的違規(guī)進(jìn)入提高了居民購房杠桿約3%，說明違規(guī)資金的進(jìn)入體量相對較小，僅僅減緩了居民杠桿下降的速度，并沒有改變居民杠桿下降趨勢。后續(xù)來看，考慮到金融秩序整頓以及第三季度對違規(guī)資金的打擊，預(yù)計第四季度全國居民購房杠桿將進(jìn)一步下降。而隨著居民購房杠桿的進(jìn)一步回落，全國房價漲幅也將保持下行。

個人按揭房貸余額連續(xù)三個季度出現(xiàn)回落

從人民銀行季度公布數(shù)據(jù)來看，個人購房貸款余額數(shù)據(jù)近年來呈現(xiàn)加速增長的態(tài)勢。

回顧過去13年，2004年第四季度至2014年第四季度的10年間，個人購房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元規(guī)模，其間新增房貸余額約9.9萬億元。2015年至2017年第二季度，短短兩年半時間，貸款余額迅速攀升至21.6萬億元，其間新增貸款余額約10萬億元。對比2004～2014年間的9.9萬億元余額新增可以看出，本輪僅用了25%的時間卻增加了102%的貸款。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房”，熱點(diǎn)城市紛紛出臺政策收緊信貸政策。2017年第一季度，個人房貸余額同比增幅出現(xiàn)收窄（35.5%），此后兩個季度保持收窄態(tài)勢，第三季度回落至25.6%。

2016年第四季度以來，個人購房貸款余額新增額連續(xù)回落，傳統(tǒng)的“金九銀十”暗淡收場，貸款新增額與第二季度持平，種種跡象表明，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)酵，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場降溫明顯，投機(jī)需求得到有效抑制。

隨著個人按揭房貸的連續(xù)回落，全國人民幣新增貸款中個人房貸占比也由2016年第三季度的53%回落至今年第三季度的31%，但指標(biāo)絕對值仍高于2008年以來歷史平均值20%，說明住戶房貸部門去杠桿未來仍有空間。

住宅銷售中公積金貸款占比穩(wěn)定在9%左右

對比住建部公布的2011年以來的住房公積金發(fā)放額與一、二手住宅成交總額發(fā)現(xiàn)，近6年來，全國住房公積金發(fā)放額占成交總額比例基本穩(wěn)定在9%左右。

2010年10月底至2011年7月初的近9個月時間內(nèi)，公積金貸款利率5次上調(diào)累計1.03個百分點(diǎn)，5年期公積金貸款利率由3.87%上升至4.9%，多次加息有效抑制了公積金貸款數(shù)量，公積金貸款占成交總額比為有數(shù)據(jù)以來最低值6%。

2012年6～7月，公積金貸款利率下調(diào)， 5年期公積金貸款利率回落至4.5%，公積金貸款占成交總額比上升至9%，此后三年穩(wěn)定在9%。

2014年11月至2015年8月，公積金貸款利率5次下調(diào)累計1.25個百分點(diǎn)，5年期公積金貸款利率由4.5%回落至3.25%。2015年8月，住建部發(fā)文下調(diào)公積金個人住房貸款購房最低首付款比例10個百分點(diǎn)至20%。多次降息、降首付，使得公積金貸款發(fā)放額同比上升68%，公積金貸款占成交總額比同步上升至12%，為2011年以來最高值。

到2016年，公積金貸款額度有限公積金貸款占成交總額比回落至9%。2016年部分熱點(diǎn)城市房價大幅攀升，其中15個熱點(diǎn)城市全年房價指數(shù)累計上漲約29%。一般來說，在房價上漲或者預(yù)期上漲的過程中，人們更愿意貸款買房。由于住房公積金貸款利率較商業(yè)貸款利率更優(yōu)惠（低1.6～2.6個百分點(diǎn)），人們購房時傾向于充分利用公積金資源，然后將剩余貸款需求轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款，這使得房價漲幅較大的同時公積金貸款新增額相對穩(wěn)定，公積金貸款額度有限公積金貸款占成交總額比回落。

消費(fèi)貸違規(guī)流入不改居民購房杠桿下行態(tài)勢

這里將人民銀行公布的個人購房貸款新增余額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內(nèi)購房杠桿率。此外，加上3月以來的新增異常短期消費(fèi)貸款金額，考察此類違規(guī)資金對于居民杠桿的影響。

數(shù)據(jù)顯示，全國居民表內(nèi)購房杠桿率從2015年第三季度開始快速上升，2016年第四季度達(dá)到2010年以來最高位，達(dá)到44.1%。2017年第一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后第二季度持續(xù)下行，第三季度回落至37.8%。目前來看，基本可以確認(rèn)當(dāng)前全國個人購房杠桿已經(jīng)步入下行通道。

加入3月以來的新增異常短期消費(fèi)貸款金額，重新估算全國居民購房杠桿率。數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)貸款的違規(guī)進(jìn)入提高了居民購房杠桿約3%，說明違規(guī)資金的進(jìn)入體量相對較小，僅僅減緩了居民杠桿下降的速度，并沒有改變居民杠桿下降趨勢。

十九大報告重新強(qiáng)調(diào)要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，讓房地產(chǎn)回歸“居住屬性”，預(yù)計后續(xù)各類房地產(chǎn)新政將緊緊圍繞“房住不炒”的政策導(dǎo)向。考慮到持續(xù)的金融秩序整頓以及第三季度對違規(guī)資金的打擊，預(yù)計第四季度全國居民購房杠桿將進(jìn)一步下降。

全國房價漲幅或?qū)⒗^續(xù)下行

比較全國居民購房杠桿率與70城房價指數(shù)季度環(huán)比走勢發(fā)現(xiàn)，房價與居民杠桿總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。但值得注意的是，2012～2013年這輪樓市短周期繁榮期間，杠桿僅在初期小幅上升，此后一直保持在20%～30%水平低位盤整，這主要由于此輪周期僅部分一、二線城市復(fù)蘇，大部分三、四線市場成交依舊低迷。

2015年3月起，居民購房杠桿和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比在2016年第三季度見頂，居民住房杠桿在2017年第一季度見頂。本輪居民住房杠桿滯后于房價指數(shù)季度環(huán)比回落，反映了在“因城施策”的政策環(huán)境下，部分熱點(diǎn)城市收緊信貸的同時，一些三、四線城市信貸依舊寬松。2017年3月，一部分三、四線城市出臺調(diào)控之后，居民購房杠桿連續(xù)兩個季度回落。從第四季度來看，隨著居民購房杠桿的進(jìn)一步回落，全國房價漲幅將保持下行。