共有產(chǎn)權(quán)房來了

共有產(chǎn)權(quán)房的推出，類似租住并舉、錯峰出行，可以分流購房人群，抑制買房需求，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平。

繼自住房、限價房、經(jīng)適房等各種保障房之后，共有產(chǎn)權(quán)住房來了。8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）和《北京市其有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》雙雙公開征求意見。

《辦法》提出，“共有產(chǎn)權(quán)住房”對“新北京人”分配不少于30%。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

業(yè)內(nèi)人士表示，其實北京的政策，類似租住并舉、錯峰出行，可以分流購房人群，抑制買房需求，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平。

共有產(chǎn)權(quán)房不是新鮮事物

共有產(chǎn)權(quán)房不是一個新概念，2014年4月住建部發(fā)布《共有產(chǎn)權(quán)住房、推進(jìn)廉租房和公租房并軌運(yùn)行的通知》，提出在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

住建部當(dāng)時的定義是：其有產(chǎn)權(quán)房是一些地方通過讓渡部分土地出讓金、稅費減免等方式，來降低商品房建造成本，使中低收入住房困難家庭買得起房。

效果如何，今年兩會期間，時任住建部部長陳政高接受媒體采訪時表示，北京、上海兩地的做法值得其他城市學(xué)習(xí)。北京建設(shè)了自住房，提供了6萬套；上海推出共有產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在提供了8.9萬套。

何謂共有產(chǎn)權(quán)房？顧名思義，就是政府與購房人共同擁有住房的產(chǎn)權(quán)。簡單來說，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。這樣對于中低收入家庭來說，就可以以低于市價的便宜價格買到屬于自己的住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價格，充分減輕購房負(fù)擔(dān)，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，共有產(chǎn)權(quán)住房將有利于建立“購租并舉”住房制度，滿足無房家庭住房剛需，也能進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價格。

誰能申請共有產(chǎn)權(quán)住房

想要申購共有產(chǎn)權(quán)住房，申請家庭首先要符合住房限購條件，并不限制是否具備北京戶籍。

《辦法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套其有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配，房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合北京市住房限購條件的、在項目所在區(qū)有穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

對于“名下無房”的界定，范圍相對較廣：申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的不得申購；已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的不得申購；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的不得申購；申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的不得申購。

這樣一來，如果之前有過房屋買賣記錄，那么就基本無緣共有產(chǎn)權(quán)住房。

虛假申購10年禁止申請保障房

具體如何實施呢？《辦法》提出，新房新辦法、老房老辦法，以銷售為時間節(jié)點。各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項目。

從申請開始，共有產(chǎn)權(quán)住房將進(jìn)入嚴(yán)格的分配程序。當(dāng)有項目發(fā)布后，有意向的購房人可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行申購，住建將聯(lián)合公安、地稅等部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審核；審核通過后，開發(fā)商就將按照職住平衡、家庭人口等因素進(jìn)行優(yōu)先次序分組，進(jìn)行搖號；之后，按照搖號順序進(jìn)行選房。

如果申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

此外，對于虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房能租售嗎

既然房子聲權(quán)是共有的，所以出租出售都不是個^說了算。

“賣”的問題上，有5年的大限。《辦法》提出，持有不滿5年的只能代持機(jī)構(gòu)回購。持有滿5年的。同等價格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買；也可以按原有比例賣給有共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭；還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機(jī)構(gòu)分成；滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。

出租方面，共有產(chǎn)權(quán)住房可以出租，但租金收益要按照最初的份額獲取。比如購房人的產(chǎn)權(quán)份額是60%，月租金3000元，那么購房人每月可得的租金則為1800元，剩下1200元則要交給代持機(jī)構(gòu)。

出租得指定平臺，中介不能代理共有產(chǎn)權(quán)房的出租出售。

共有產(chǎn)權(quán)住房會讓北京房價下降嗎

共有產(chǎn)權(quán)住房會讓北京房價下降嗎？對此，中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房并不是新鮮事物，它其實就是以前的“自住型商品房”，只是進(jìn)一步規(guī)范了5年后上市的退出機(jī)制。從“自住型商品房”幾年來的實踐經(jīng)驗來看，它并不能降低或穩(wěn)定房價。

業(yè)內(nèi)人士指出，共有產(chǎn)權(quán)房在目前來看，就是僧多粥少的局面，無論從數(shù)量上還是從性質(zhì)上，歸根結(jié)底它還是保障性住房，對商品房市場產(chǎn)生的影響微乎其微。

北京市房協(xié)秘書長陳志表示，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一，從使用人角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新；共有產(chǎn)權(quán)住房還有助于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價格以及解決北京交通擁堵的大城市病。同時，各區(qū)的房源都要有30%劃給新北京人，擴(kuò)大了保障范圍，可以幫助更多的人實現(xiàn)住有所居。

共有產(chǎn)權(quán)房或在全國推廣

當(dāng)前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問題一般可以交由廉租房和公租房解決，而高收入居民能夠負(fù)擔(dān)商品房房價。大量的夾心層既無法負(fù)擔(dān)房價，又無資格申請公租房。這些居民不僅需要居住權(quán)，也需要置業(yè)權(quán)，甚至也想要享受資產(chǎn)價格波動的可能好處（并愿意承擔(dān)一定風(fēng)險）。

本質(zhì)上，這些中等收入的居民，是需要一種能夠低成本取得住房產(chǎn)權(quán)的辦法，共有產(chǎn)權(quán)房提供了這樣一種辦法。