城市社區物業管理模式及其實踐困境探析

【摘要】當下，隨著我國經濟實力不斷增長，城市社區物業管理也迅速發展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國城市物業管理行業的發展，使得我國物業管理行業在市場化日趨成熟的大環境下缺乏一個明確的發展方向，進而難以取得突破性發展。因此，對我國城市社區物業管理中現存問題進行深入分析，探究出科學有效的管理模式，對促進我國城市社區物業管理的發展具有重要意義。基于此，本文主要對城市社區物業管理現狀及管理模式進行了深入分析和探究，進而不斷促進我國城市社區物業管理的良好發展。

【關鍵詞】城市社區；物業管理；現狀；模式

【中圖分類號】C91

【文獻標識碼】A

1、我國城市社區物業管理現狀

1.1 城市社區物業管理企業管理能力有限

與發達國家相比，我國社區物業由于起步較晚其發展相對滯后，加上國內物業管理方面人才匱乏，致使城市社區物業管理企業大多管理能力不足。主要體現在兩個方面：其一，物業管理企業與業主、房地產開發商三者關系處理不到位。其二，將物業管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經驗的累積和管理相關設施發展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業管理企業高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發揮其應有的功能和作用。

1.2 服務觀念落后

我國城市物業管理企業服務觀念落后，致使我國城市物業管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面：其一，我國城市物業管理主觀原因致使其行業定位存在偏差。我國城市物業管理企業沒有找準行業定位， 將自己定位為管理者，而不是服務者。這是因為物業管理企業自身服務觀念落后，沒有認識到物業管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業定位，致使我國城市物業管理服務質量差。其二，前期物業定價過低、后期業主拖延或拒繳物業費等客觀因素致使我國物業管理企業難以提供優質服務。而業主一旦拖延或拒繳物業費，物業管理企業就會更加消極懈怠，極大打擊物業管理的服務意識，難以提供優質的服務，由此形成惡性循環，制約了我國城市物業管理整個行業的發展壯大。

1.3 業主思想觀念存在誤區

我國城市物業管理行業飛速發展，多數業主的消費理念相對落后，仍處于計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態， 尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數業主對物業都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價格，高服務”。不少業主都存在拖延或拒繳物業費現象，降低了物業管理企業收費率，降低了物業管理人員服務的積極性，同時也影響了更多社區居民的利益。

2、城市社區物業管理模式研究

2.1 健全相關法律法規

物業管理雖然在我國發展了多年，但是相關法律法規還是滯后。開發商、物業公司、業主之間發生糾紛，往往沒有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經濟文化發展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業相關規定，在物業管理過程中才能更加切合實際解決物業糾紛。例如：收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節上的問題都要有詳細的法規來規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業管理一個重要問題就是業主不能自主選擇物業公司。完善投標制度，通過業主大會來公開選擇廣大業主青睞的物業公司。一旦達到自由選擇物業公司，物業公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業公司服務觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發展，同時業主也得到良好服務和避免糾紛。

2.2 創新事中事后監管，推動行業管理規范化

充分發揮各縣（市、區）政府（管委會）的管理主體作用和屬地管理職責，進一步完善細化現有的物業管理政策措施，綜合運用行政許可、行政確認、行政指導、監督檢查、行政處罰、政府信息公開等行政監管和行政服務“組合拳”。以政務云物業管理服務平臺和政務客戶端為載體，大力推行“互聯網+政務服務”，依照法定職責和本市相關規定，合理配置事權，明晰本轄區各級政府及主管部門、建設單位、居委會、業主委員會、業主及物業使用人、物業服務企業等物業管理各方主體權責，重點規范物業服務企業監督檢查行為、物業項目招標投標行為、物業項目承接查驗備案行為、專項服務委托行為、專項維修資金使用行為、物業糾紛法律服務行為等，共同營造社區物業管理穩定透明的政策環境、高效規范的行政環境和公平競爭的市場環境。

2.3 開展物業管理星級評定，帶動服務質量標準化

借鑒原有的物業管理示范項目評定和省級物業服務標準化試點單位創建經驗，依據有關地方標準，物管部門會同市質監部門依法依規制定全市物業管理服務質量星級評定制度，由各縣（市、區）物業管理行政主管部門會同同級質監部門對于實施專業化物業服務的全部在管物業項目探索實行物業管理服務質量星級評定和動態管理制度，深入開展物業服務標準化試點或示范單位創建活動，推動物業管理服務專業化、標準化發展，進一步規范物業管理服務行為，創造和保持整潔、文明、舒適的生活、工作環境。同時，加強政策資金扶持，營造良好創建氛圍。駐社區的各個單位以及居住區或小區原產權單位，全力支持和參與社區物業管理提質升級工作。物業服務企業不斷提升自身物業管理服務水平，主動參與社區物業管理提質升級工作，并積極爭創星級物業管理小區、居住區和星級物業管理全覆蓋社區，為社區物業管理提質升級工作貢獻行業力量。完善物業專項維修資金使用的相關政策措施，對于共用部位、共用設施設備維修保養到位的星級物業管理小區，加快辦理專項維修資金的使用手續，并按規定全額負擔維修費用支出；對于失修失養嚴重的非星級物業管理小區，由管理該項目的物業服務企業按物業服務合同的約定承擔相應的法律責任。各級財政部門加大支持力度，適當安排社區物業管理提質升級啟動資金和扶持資金，對成功創建星級物業管理小區、居住區或星級物業管理全覆蓋社區的相關單位和個人給予一定額度的物質獎勵。

2.4 依托企業應用平臺，推進物業管理智慧化

各縣（市、區）物業管理行政主管部門會同同級工業和信息化部門，綜合運用移動互聯網、云計算、移動支付、物聯網、大數據等現代科技手段，整合物業管理區域居民、房屋、設施、服務及市場需求等信息，完善智慧云物業、公務云物業、宜居云物業、商務云物業等應用平臺功能，統籌物業管理、公共服務和商業服務等資源，構建面向居民委員會及居民小組、小區業主委員會、物業服務企業、居民、市場服務企業的智慧物業應用體系。大力實施“互聯網+物業服務”專項行動，提高現代物業管理服務覆蓋面，實現社區物業管理服務的智能化，大力發展新型物業服務、社區服務，著力發展共享經濟，全面提升社區居民的公共服務、便民服務和宜居水平。

2.5 打包選聘物業服務，提高社區物業管理集約化

各縣（市、區）政府（管委會）充分吸收部分社區采取新舊住宅小區合并為同一物業管理區域的實踐經驗，結合本市老舊樓院多而分散、絕大部分無專業化物業服務的實際，以一個城市社區作為一個基本單元，在剔除轄區內已選聘具有相應資質物業服務企業的成規模居住區或小區外，可按規定由居民委員會在轄區鄉鎮政府（街道辦事處）的指導和監督下代行業主委員會職責，依法依規選聘具有相應資質的物業服務企業，同步施行服務星級評定，推進居住區或小區星級物業管理服務社區全覆蓋，并依托云物業應用平臺加快智慧社區建設，滿足人民群眾不斷增長的品質生活需求。

2.6 完善監管機制，物業管理健康發展

首先，要加強物業公司資質審核監督。對物業管理企業資質信用度等方面進行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業進入物業管理行業。這既是保障業主的利益，也是保障物業管理行業的利益。其次，加強物業管理行業競爭規范化監督。當前物業管理市場競爭日益激烈，不少物業公司為了奪取市場，不顧市場規律，承諾過低的物業費，入駐社區后又不能盈利從而通過降低服務質量違規收費等方式來保證自身利益，最終導致業主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業管理市場，破壞了物業管理行業形象。最后，要加強對業主委員會的規范化監督。業主委員會是由業主大會選舉而來，代表廣大業主利益的業主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業主利益。

綜上所述，為推進城市社區物業管理模式的升級，必須以滿足人民群眾日益增長的高品質物業管理服務需要為主線，大力倡導崇尚綠色環保、講求質量品質、注重文化內涵的居民生活消費理念，創新政策支持力度，積極培育物業管理服務新業態、新模式，全面提升物業服務業質量和效益，為經濟發展新常態下擴大居民消費需求、拉動經濟增長、轉變發展方式、促進社會和諧提供有力支撐和新動力。

參考文獻：

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