新時期不動產權籍調查與地籍調查的關系

【摘要】不動產權籍調查作為不動產登記過程中的重要環節，不動產權籍調查過程中技術的規范性與標準性，將直接影響著不動產權籍調查工作的順利進行。本文通過對不動產權籍調查與地籍調查之間內容進行詳細的闡述，并對兩者之間的異同點進行深入的分析。

【關鍵詞】新時期；不動產；權籍調查；地籍調查；關系

2014年我國的國土部門以下文件的形式，建立起了不動產權籍調查的相關工作機制，同時在文件中強調，把不動產登記制度作為不動產登記工作中的重要事項。文章通過對不動產權籍調查與地籍調查內容的介紹，詳細的闡述了兩者之間的關系。

1、新時期不動產權籍調查的內容

1.1不動產權籍的定義

新時期下對不動產的定義，指的是不能夠動或者經過移動就會影響到其性質、價值受到損害的有形財產，同時還包括土地上的附著物、物質的實體與權益。不動產權籍則指的是對不動產測繪經過整理、加工與分類之后的，以及登記工作中所形成的圖紙資料與照片等相關的資料的總稱，對于不動產電子的權籍，則是把測繪過程中形成的資料與照片轉為數字化處理之后的成果。對不動產實現權籍，其目的與居民必須有戶籍是相同的，通過權籍可以實現對不動產的全面、合理的管理。

1.2不動產權籍的調查方法

不動產權籍調查工作是以地籍或者是地海調查為前提，把宗地與宗海線作為基礎，通過對不動產權籍調查的成果資料，對已經存在的土地所有權地籍圖、影像圖作為工作的底圖，通過多種方法進行不動產的權屬調查與相關測量的工作。不動產權籍調查的方法分為了很多種，例如常見的有不動產單元的設定與編碼、不動產測量以及不動產權屬調查。不動產權屬調查的方法，通常是采用了外業核實與實地調查相結合的方法，進行不動產權屬調查工作，并對不動產單元的權屬情況、用途以及界址等內容進行調查，從而有效的確保不動產單元的權屬要清晰；不動產測量的方法則是從基礎條件、工作的需求以及技術、經濟等方面進行綜合的考慮，在有效的確保不動產權益安全的情況下，根據不動產的類型、位置等采用科學、合理的測量方法，因地制宜的進行測量，從而達到對不動產單元的界址、面積等信息的準確。通過下面的舉例來說明不動產測量的因地制宜，如果是對城鎮、村莊或者一些獨立的工礦區域等這些的建設用地，應當采用的測量方法是解析法，通過對界址點坐標的測量來計算房屋的面積，并對房屋的邊長進行實地的測量，通過幾何要素法最終計算出房屋的面積。如果是分散、獨立的建設用地時，既可以采用解析法來測量界址的坐標，從而計算出土地的面積，也可以采用圖解的方法對界址點的坐標進行測量，并通過對邊長的丈量計算出房屋面積；如果是針對海域或者是耕地、園地等這些用地，無論是采用解析法還是圖解法，都能夠計算出土地的面積，如果在土地上存在著一些附著物，則可以用實地丈量的附著物的邊長，用幾何要素法計算出房屋的面積。

2、新時期地籍調查的內容解析

地籍調查作為土地登記的前期的基礎性工作，當資料在經過土地登記之后，便具有了一定的法律效力。地籍調查是在土地登記申請的基礎上，通過對土地的權屬調查與地籍的測量，從而對掌握互一宗土地的權屬、界線、面積、用途以及位置等的具體信息，最終并形成地籍調查的具體數據、圖件等資料，并為土地的注冊登記、核準發放證書作好技術方面的準備，在實際的地籍調查工作中具體包括有以下兩個方面的工作：即土地權屬的調查與地籍的測量。土地權屬的調查，其主要目的是為了能夠查清楚每一塊宗地的權屬性質，例如宗地的坐落、范圍以及相鄰宗地的關系、土地利用的類別等具體的信息內容；地籍測量則主要是采集宗地界址點坐標，以及對界址邊長的丈量、宗地面積的計算等，主要是側重于信息的采集工作。

3、新時期不動產權籍調查與地籍調查的關系

3.1不動產權籍調查與地籍調查相同點

不動產權籍調查與地籍調查在土地權屬的調查方法上都遵循了地籍調查的權屬調查要求，同時在地籍測量的技術與方法、以及測量數據的精確度上，兩者的要求也是基本相同的，對于耕地的權屬調查方法，都是依據《農村土地承包經營權調查規程》（NY/T2537）來執行的，除此之外，對于界址測量的方法與程序都是按照了地籍測量的界址要求來執行的，同時對于軟件功能的主體也是遵循了地籍調查的功能。不動產登記的工作核心就是權籍調查，而權籍調查的質量與不動產登記發證的質量有直接的關系，因此，不動產權籍調查與地籍調查都具有對物權穩定的作用，對于依法享有的不動產權利不會因登記結構或者程序的改變而受到影響，同時都需要進行嚴格的管理，從而有效的增強不動產登記的權威性與公信力。

3.2不動產權籍調查與地籍調查的差異點

1.權屬調查

在新時期不動產權籍調查的工作中，所采用的權屬方式是增加了一項房屋權屬調查諒地，通過對調查工作方式的選擇，從而滿足于《房產測量規范》中所規定的相關要求，對于編碼的使用規則，是在不動產權籍的調查中，不動產單元的代碼采用的是7層28位的層次碼結構，由原來地籍調查過程中所涉及到的19位宗地代碼、9位的附著物代碼組合而成。在不動產權籍調查的表格中，除了包括有原來的地籍調查表格之外，在地籍調查的規程中還增加了新的內容在地籍調查表中，其中一項是概念的外延，其中包括有對土地承包的經營權、林地的使用權等經過法律所規定的權利，從而有效的確保在不動產中所包括的地類能夠達到很好的銜接。其中的第二項是增加了土地權屬來源的證明材料內容，在不動產權籍調查、地籍調查的圖件成果在土地籍調查的圖件上還增加了不動產的單元圖，除此之外，對于宗地內部有建筑物如果沒有區分所有權的專有部分，應該不表示。

2.坐標系統

在地籍調查的坐標系統中，應當盡量的選擇使用1980的西安坐標系，與此同時，還可以選擇其它的1954北京坐標系統、獨立的坐標系統等，但值得注意的是，在使用1954北京坐標系統時，需要與1980西安坐標系統進行聯測，或過者在兩者之間建立起相應的轉換關系。而對于不動產的權籍調查坐標系統，對于過渡階段的相同縣級行政區域的內部有著一定的要求，盡量選擇地籍圖坐標系統與投影的方式，同時還要在適合的時間內，與2000國家的大地坐標系統建立起相應的轉換關系。

3.軟件功能

對于軟件功能，除了增加了所要依據的政策與權屬，以及宗地的幾何面積等相關的內容之外，在對不動產的權籍調查中面積的計算之外，還增加了與房屋面積的測量相關的內容，并對房屋測量的工作方法進行了明確的規定。

4.圖件方面

不動產權籍調查與地籍調查的圖件成果最明顯的區別，是在地籍調查的圖件的基礎上，還又增加了不動產的單元圖，而對于不動產單元圖中又包括宗地圖、房產分戶圖，對于不動產中單元中的宗地圖，用加粗的黑線來表示建筑物的區分所有權專有部分所在房屋輪廓線。

4、新時期進行地籍調查的可行性建議

新時期下的地籍調查，其編碼的規則應當根據宗地代碼的關聯性，建立起一定的新舊代碼的對照關系，從而為以后所采集到的數據庫存中的數據轉換奠定基礎；同時在調查檔案與圖形時應當以地籍調查為基礎，并對檔案與數據庫之間的關系進行梳理，從而為不動產的登記打下扎實的基礎。除此之外，還可以推進城鄉一體化的地籍調查的技術研究與其相關的規程制定，有效的突破城鄉二元的地籍管理模式，從而為新時期的地籍調查提供技術方案，例如在地籍調查過程中可以采用對采集數據的規整，并借助于互聯網信息與計算機技術信息化的數據庫建設，從而形成外業地籍權屬調查、地籍測繪以及內業數據處理等一體化的流程，與此同時，還要推進互聯網信息技術下新技術在地籍調查中的應用，以及對現代新時期下地籍管理人才的培養，從而有效的提高我國地籍的管理水平。

不動產權籍的調查其是為了滿足于對土地、房屋等這些不動產調查工作的實際需求，同時也是對地籍調查工作的一種擴展，在具體的調查工作中，應當以宗地作為基礎，對房屋、土地等實施科學有序的日常權屬調查與測量，從而有效的避免出現權利重疊的問題，既要符合不動產的登記要求，又要遵循地籍調查的成果，最終確保調查工作的有序進行。

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