開發區土地集約利用更新評價研究

【摘要】本論文以重慶市建橋工業園區為研究區域，評價范圍以2014年度建橋工業園區土地集約利用評價面積為準，確定評價面積為999.21公頃（其中主區評價面積為198.73公頃，發展方向區評價面積為800.48公頃）。評價時點為2015年12月31日。本論文運用綜合分析和數學分析法進行研究，評價過程突出“更新”的內容，根據評價結果分析開發區集約用地存在的主要問題和產生的原因，提出具體的、有針對性的對策和建議。

【關鍵詞】開發區；土地；集約利用；更新評價

開發區在我國經濟發展的道路上做出了不少的貢獻，無論是什么行業的發展都離不開區域、土地、開發區的發展。但是由于長時間對土地的利用，已經占有了大量的城市建設用地，因此為了促進開發區健康發展就是需要解決現有的不良工作方式。為了解決開發區土地利用率較少的情況，就是要加強其資源集約利用的工作，而推行此工作的重點就是要堅決遵循我國頒布一些國家政策，例如：《國務院關于促進節約集約用地的通知》、《關于開展開發區土地集約利用評價工作的通知》。

重慶市建橋園區成立于2002年12月，是重慶市人民政府（渝府〔2002〕210號）批準設立的重慶市34個市級特色工業園區之一。園區位于主城區核心組團的大渡口區，園區以裝備制造業、新材料產業、醫藥食品業、汽車摩托車產業、數碼高科技產業和現代物流業等主導產業為核心。本輪評價范圍以2014年度建橋工業園區土地集約利用評價面積為準，確定評價面積為999.21公頃（其中主區評價面積為198.73公頃，發展方向區評價面積為800.48公頃）。評價時點為2015年12月31日。

1、更新評價的目的和意義

開發區土地集約利用更新評價是貫徹十八屆五中全會、中央經濟工作會議精神、《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》以及節約集約利用土地資源基本國策的重要手段；是落實開發區土地集約利用評價工作組織要求，健全評價動態更新機制的重要工作；是快速掌握開發區土地集約利用狀況及年度變化，制定促進開發區節約集約用地對策建議的重要基礎；是開展開發區擴區、升級、調區乃至退出的依據。

2、開發區用地狀況更新評價主要內容

2.1用地狀況更新調查

2.1.1按照《規程》的要求，依建設狀況分類，對截至更新評價時點有調整變化地塊進行調查。

2.1.2應用地籍資料或地形圖等，結合外業調查，核實標示調整變化地塊外的各類用地建設狀況信息，對經核實發生調整變化的地塊信息進行更新，填寫矢量數據對應屬性信息。

2.1.3按照的要求，依供應狀況分類和土地供應資料，對更新評價工作底圖標示的調整變化地塊進行調查。

2.1.4結合土地供應和城鄉規劃資料，核實標示調整變化地塊外的各類用地信息，對經核實發生調整變化的地塊信息進行更新，填寫矢量數據對應屬性信息。

不可供應土地應與按建設狀況劃分的土地利用類型中的不可建設土地一致。

2.1.5按照的要求，依高新技術產業用地分類，明確高新技術產業用地的位置、范圍、面積、類型等，填寫矢量數據對應屬性信息。

2.2用地效益更新調查

根據開發區經濟社會發展統計年鑒或報表、經濟社會普查等資料，對開發區常住人口、二三產業稅收總額、工業（物流）企業固定資產投資總額、工業（物流）企業總收入、工業（物流）企業稅收總額、高新技術產業總收入和高新技術產業稅收總額等進行更新調查。

2.3開發區管理績效更新調查

對評價范圍內已供應國有建設用地的閑置情況開展更新調查，明確閑置土地的位置、范圍、面積、使用者、用途、獲得使用權時間、認定為閑置土地的時間等。

2.4土地供應狀況更新調查

對評價范圍內2014、2015年供應土地面積、供應工礦倉儲用地面積進行調查，在2014年度基礎上增加2014、2015年土地供應信息，更新合計信息

3、土地集約利用狀況變化分析

3.1 評價指標體系

園區土地集約利用程度評價主要從土地利用狀況、用地效益和管理績效三個方面開展。程度評價體系主要包括目標、子目標和指標三個層次。

此次更新評價采用2014年度園區土地集約利用評價成果所確定的評價指標體系，本次更新評價主要分析各評價指標的現狀值及變化情況，不對子目標、目標進行評價。

3.2評價指標變化情況分析

將此次評價指標現狀值與2014年度評價進行比較分析，得出變化情況如下表所示：

表1 建橋工業園區土地集約利用程度評價指標現狀值變化情況表

從上表可知，與2014年度園區土地集約利用評價相比，本次更新評價主區各指標的變化情況為：土地建成率提高了7.62%；工業用地率下降了7.22%，2014年-2015年間主區加大了建設力度，土地建成率有所提高，2014-2015年間主區無新建成工礦倉儲用地，導致工業用地率有所下降；綜合容積率增加了0.08，建筑密度增加了0.88%，2014-2015年間建橋園區嚴格按照用地規劃進行供地，并按照相關約定條件進行竣工驗收，園區在綜合容積率、建筑密度等方面有所提高，土地集約利用水平進一步提升；工業用地建筑系數增加了8.06%；工業用地固定資產投入強度增加448.41萬元/公頃、工業用地地均稅收提高233.57萬元/公頃，建橋園區主區發展較為成熟，各企業生產進入穩定階段，產出效益更加明顯，稅收也逐步增加。

與2014年度園區土地集約利用評價相比，發展方向區各指標的變化情況為：土地開發率增加1.54%，工業用地率增加0.61%，2014-2015年間發展方向區發展較為迅速，土地開發率有所提高，工業用地增加；建筑密度增加0.05%，工業用地綜合容積率增加0.01，工業用地建筑系數增加了9.08%，2014-2015年間建橋園區嚴格按照用地規劃進行供地，并按照相關約定條件進行竣工驗收，園區在綜合容積率、建筑密度等方面有所提高；工業用地固定資產投入強度增加1010.54萬元/公頃，工業用地地均稅收降低3.77萬元/公頃，發展方向區處于快速發展期，固定資產投入較大，但由于大部分企業尚未進入正常生產階段，稅收反而有所下降。

3.3擴展潛力變化情況分析

根據統計，截至2015年底，園區主區尚可供應土地面積為5.78公頃，尚可供應的工礦倉儲用地0公頃；截止2013年底，園區主區尚可供應土地面積為5.78公頃，尚可供應的工礦倉儲用地0公頃。主區尚可供應土地面積在2014-2015年未發生變化，主要因為主區尚可供應土地較為零碎，供地存在難度，故一直未供。

3.4管理潛力變化情況分析

截至評價時點，園區評價范圍內有償使用且已到期但未處置土地面積、應收回閑置土地面積均為0.00公頃，管理潛力為0.00公頃；2014年度園區評價范圍內有償使用且已到期但未處置土地面積、應收回閑置土地面積均為0.00公頃，管理潛力為0.00公頃。2014年度與2016年度評價建橋園區管理潛力無變化。

4、土地集約利用更新評價綜合分析

4.1土地利用程度方面

截至2015年底，建橋工業園區已供應土地面積585.06公頃，已建成土地面積494.32公頃。在2014-2015年間，園區供出土地11.26公頃，土地建成面積增加20.74公頃。此次更新評價，主區土地建成率為82.68%，較2014年度評價提高了7.62個百分點；發展方向區土地開發率為55.73%，較2014年度提高了1.54個點。建橋工業園區土地利用程度水平有了一定提升。

4.2土地利用強度方面

截至2015年底，建橋工業園區已建成城鎮建設用地494.32公頃，總建筑面積為306.22萬平方米，綜合容積率為0.62；已建成城鎮建設用地內的建筑基底面積為194.46萬平方米，建筑密度為39.34%。與2014年度評價相比，綜合容積率提高了6.90%，建筑密度提高了0.43%。建橋工業園區在2014-2015年間，嚴格按照用地規劃進行供地，并按照相關約定條件進行竣工驗收，園區用地在綜合容積率、建筑密度等方面有了提高，土地集約利用水平進一步提升。

4.3用地效益方面

截至2015年底，開發區工業（物流）企業固定資產投資總額為2410800萬元，二、三產業稅收總額為90015萬元。此次評價，工業用地固定資產投入強度為7149.68萬元/公頃，較2014年度評價增加778.14萬元/公頃；工業用地地均稅收為90015萬元，工業用地地均稅收266.96萬元/公頃，較2014年度評價增加83.97萬元/公頃。在2014-2015年間，區內已建成投產企業進入生產穩定階段，固定資產投入增加，地均稅收也呈現出增長態勢，總體上園區用地效益集約度處于較高水平。

5、土地集約利用與管理的特點和存在問題

5.1工業用地率高

園區工礦倉儲用地面積337.19公頃，工業用地率為68.21%：其中，主區內工業用地率為71.01%，發展方向區內工業用地率為66.88%。園區以裝備制造業、新材料產業、醫藥食品業、汽車摩托車產業、數碼高科技產業和現代物流業等主導產業為核心，中心功能（工業）較強，土地用途嚴格遵循園區功能定位和相關規劃，園區內部工業用地率在各類用地中比例最高，充分體現園區以工業發展為主的特點。

5.2主區與發展方向區差異明顯

園區主區開發建設時間長，主區土地供應率為97.09%，主區內部尚可供應土地少；主區通過十多年的發展，企業大部分已建成投產，主區發展已經較為成熟，土地集約利用水平高，主區土地集約利用模式為內涵式挖潛。

園區發展方向區大規模用地時間較短，發展方向區土地開發率為55.73%；發展方向區現階段大部分企業還未建成投產或處于建成投產初期，發展方向區處于發展建設期，發展方向區潛力主要體現為擴展潛力，同時還存在一定量的強度潛力，發展方向區土地集約利用模式為外延式挖潛為主，兼顧內涵挖潛。

作者簡介：

安保華（1984—），男，漢族，吉林省白山市人，工程師，農業推廣碩士，單位：重慶市大渡口區國土資源管理分局，研究方向：農村與區域發展。