房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的稅務(wù)探討

摘 要：我國(guó)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)，決定實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改增值稅，并且也出臺(tái)了相關(guān)的政策文件，這一政策的實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)者既是一種風(fēng)險(xiǎn)，也是一種挑戰(zhàn)，需要認(rèn)真的把握這次機(jī)遇，探討房地產(chǎn)企業(yè)面臨的影響，從而對(duì)于其稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅務(wù)

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)近些年發(fā)展的非常迅速，但是也逐漸暴露一些問(wèn)題。我國(guó)的稅收政對(duì)于當(dāng)今的稅收要求無(wú)法滿(mǎn)足，對(duì)于我國(guó)的稅收工作造成一定的影響。因此仔細(xì)研究了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，我國(guó)提出了營(yíng)改增的政策，將企業(yè)的稅負(fù)進(jìn)行降低，促進(jìn)企業(yè)得到快速的發(fā)展，將稅收政策的目的進(jìn)行完善。各行各業(yè)因?yàn)闋I(yíng)改增的推行，將稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行一定程度的調(diào)整，本文以此為基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行分析。

一、營(yíng)改增的背景分析

我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，顯現(xiàn)了營(yíng)業(yè)稅的很多弊端，例如無(wú)法抵扣、稅率比價(jià)高、存在重復(fù)征稅等情況，對(duì)于服務(wù)業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重的影響，因此我國(guó)必然要實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的轉(zhuǎn)變。

在2011年，通過(guò)國(guó)務(wù)院的商議，通過(guò)了營(yíng)業(yè)稅改增值稅的方案。其試點(diǎn)就是上海交通運(yùn)輸業(yè)和一些服務(wù)業(yè)。到2012年底，營(yíng)改增的時(shí)代城市不斷擴(kuò)展，已經(jīng)發(fā)展為10個(gè)省市。道路2013年，我國(guó)開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施營(yíng)改增。截止到2014年，開(kāi)始將營(yíng)改增試點(diǎn)加入到鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)當(dāng)中，后來(lái)又增加了電信業(yè)。

當(dāng)前我國(guó)營(yíng)改增的試點(diǎn)行業(yè)主要包括交通運(yùn)輸業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等各個(gè)服務(wù)業(yè)，以相關(guān)的規(guī)劃要求為急促，促進(jìn)營(yíng)改增任務(wù)的完成，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增工作的實(shí)踐。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的方面比較廣，其關(guān)系也非常復(fù)雜。房地產(chǎn)具有復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用，設(shè)計(jì)較多的稅種，而房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)改增一直都沒(méi)有實(shí)施試點(diǎn)，也沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的方案，這就說(shuō)明這項(xiàng)工具具有很大的難度，并且具有很大的阻力，當(dāng)前很多企業(yè)都具有稅負(fù)上升的擔(dān)憂(yōu)。但是不能否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，需要比較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，銀行貸款使其主要的資金來(lái)源，成本和收入之間具有較長(zhǎng)的周期間隔，如果在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增的試點(diǎn)工作，就要著重處理銷(xiāo)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額的匹配工作。

二、營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)影響

（一）加重了稅負(fù)

實(shí)現(xiàn)應(yīng)該營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)出現(xiàn)了最大的問(wèn)題，就是加重了企業(yè)自身的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，這樣對(duì)于企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)是一種影響，主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，很難獲得增值稅的發(fā)票，很多的施工材料都是在個(gè)人或者私營(yíng)類(lèi)的企業(yè)，沒(méi)有辦法開(kāi)發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法將稅款進(jìn)行抵扣，這樣一來(lái)，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)就會(huì)由此增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。施工企業(yè)的員工通常都是農(nóng)民工，他們都沒(méi)有納稅資質(zhì)，我們沒(méi)有針對(duì)這個(gè)情況建立明確的抵扣標(biāo)準(zhǔn)，這樣也就使房地產(chǎn)愜意的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行增加?？傊畬?shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)將很多抵扣稅款的機(jī)會(huì)進(jìn)行失去，這樣使企業(yè)需要承擔(dān)更多的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）土地成本抵扣資格和標(biāo)準(zhǔn)不夠明確

實(shí)施營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收增減情況通常都是由于土地成本的抵扣問(wèn)題決定的，針對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，建筑安裝的成本和土地成本等各種相關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用占據(jù)很大的比例，但是在現(xiàn)有的稅收政策當(dāng)中，有關(guān)土地成本的抵扣問(wèn)題還不夠完善。在其整體的發(fā)展過(guò)程中，實(shí)施這一稅收政策，可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，可以促進(jìn)土地價(jià)格更加合理和穩(wěn)定。

（三）影響到企業(yè)的現(xiàn)金流

開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)當(dāng)中，增值稅根據(jù)預(yù)收賬款預(yù)交，銷(xiāo)售的方式也多采用預(yù)售模式，獲得的收入需要交付稅款，使建筑成本和財(cái)務(wù)成本產(chǎn)生聯(lián)系，隨著工期變化財(cái)務(wù)成本不斷，房地產(chǎn)企業(yè)通常情況下會(huì)以預(yù)收賬款為基礎(chǔ)，事先墊付增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額資金，占用很多的資金，當(dāng)結(jié)束之后，可以各項(xiàng)原始成本為基礎(chǔ)，從而計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)數(shù)額，將銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的稅務(wù)措施

（一）加強(qiáng)增值稅的發(fā)票管理

實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要將增值稅的發(fā)票的管理和使用進(jìn)行加強(qiáng)，派遣專(zhuān)門(mén)人員進(jìn)行保管。將內(nèi)部管理的水平進(jìn)行提高，需要對(duì)于稅務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)進(jìn)行加強(qiáng)，在采購(gòu)材料的過(guò)程中，對(duì)于票據(jù)的管理需要不斷加強(qiáng)，和建筑企業(yè)建立良好的溝通，從而可以及時(shí)獲得相關(guān)的增值稅發(fā)票和抵扣票據(jù)。當(dāng)前在房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，其中的競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，建筑企業(yè)將承包價(jià)格進(jìn)行提高，那么營(yíng)改增承擔(dān)的稅負(fù)很難向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，這就需要在工程質(zhì)量的角度出發(fā)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇的施工企業(yè)就要具備正規(guī)資質(zhì)，并且還要符合有關(guān)增值稅納稅人的資格，不僅開(kāi)對(duì)于工程質(zhì)量給予保證，還會(huì)為抵扣自身增值稅提供有力的條件。

（二）規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)企業(yè)將稅務(wù)籌劃進(jìn)行實(shí)施，對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作需要給予更多的關(guān)注。對(duì)于相關(guān)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行進(jìn)一步梳理，明確風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，針對(duì)土地和施工建設(shè)環(huán)節(jié)，梳理可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額。對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和籌資管理進(jìn)行規(guī)范，以營(yíng)改增為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的管理籌劃，將控制點(diǎn)進(jìn)行明確，將企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行降低。還可以針對(duì)部分的業(yè)務(wù)，適時(shí)采取服務(wù)外包，將稅務(wù)籌劃順利的開(kāi)展下去，可以轉(zhuǎn)移稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增之后，會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和財(cái)務(wù)處理程序就會(huì)變得更加復(fù)雜，要針對(duì)相關(guān)的會(huì)計(jì)人員，提前進(jìn)行培訓(xùn)，將財(cái)務(wù)核算進(jìn)行優(yōu)化，使內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)和財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)有效的升級(jí)。還要提前準(zhǔn)備申報(bào)程序，按照具體的時(shí)間進(jìn)行納稅申報(bào)，對(duì)于各項(xiàng)會(huì)計(jì)材料的提報(bào)需要依照相關(guān)的法律。稅務(wù)籌劃應(yīng)該具備可行性，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)于其籌劃方案的條件需要給予滿(mǎn)足。房地產(chǎn)企業(yè)自身的環(huán)境和稅收政策法律總在不斷完善和創(chuàng)新，那么財(cái)務(wù)稅收人員需要對(duì)于相關(guān)的變化及時(shí)關(guān)注，充分利用各種稅收政策，使稅收方案可以具備很強(qiáng)的靈活性。

（三）施工為企業(yè)合同簽訂方面的籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際建設(shè)的過(guò)程中，需要和施工單位簽訂合同，通常就是包工包料和甲供材料。還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增之前，這兩種模式并沒(méi)有影響到企業(yè)稅收，實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增之后，簽訂合同的方式開(kāi)始發(fā)生了變化，稅收負(fù)擔(dān)也是不同的。實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增之后，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是納稅人，建筑施工企業(yè)也是納稅人，他們的增值稅的稅率都是11%，如果利用包工包料的模式，那么房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為11%。如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇自購(gòu)材料，那么進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率就是17%，和建筑單位取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行比較，要高出6%，可以將稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行降低。總之，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑單位簽訂合同，就是為了實(shí)現(xiàn)合理的稅收籌劃，可以將企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行降低。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，稅收政策也由此發(fā)生了一定的變化，實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，利用營(yíng)改增之后，需要有效的協(xié)調(diào)社會(huì)負(fù)擔(dān)和政府收入之間存在的矛盾，科學(xué)合理的規(guī)劃稅務(wù)籌劃工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，使稅務(wù)成本不斷得到降低，贏得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡(jiǎn)介：

秦德慧，新疆阿克蘇華偉建筑安裝工程有限責(zé)任公司。