營改增對物業管理企業的影響及對策探微

摘 要：營改增稅收政策在“十三五”規劃中確定下來，以降低企業的稅務負擔。作為最后一批納入營改增模式的物業管理企業，要想實現真正意義上的稅負減輕，必須對營改增政策進行徹底的分析，積極地找出不利影響的解決策略。本文結合物業管理企業實施營改增后稅負及利潤的變化分析，對如何在營改增模式下降低企業稅負提出了幾點建議，以供參考。

關鍵詞：營改增；物業管理；企業；影響；對策

引言

從增值稅的起源來說，最早是法國與20世紀五十年代開始實施的。因為這種征稅模式的適用性而被其他國家陸續采納。截止目前全世界開始進行增值稅征收模式的國家有170多個，增值稅所覆蓋的業務范圍也不斷的擴大。我國在最初20世紀就是年代開始推行營業稅與增值稅并存的模式，但隨著中國加入世界WTO以來，全球經濟一體化的不斷加快，使得新的經濟形勢不斷呈現，原有兩稅并存的模式已經遠遠不能使用現有的經濟發展趨勢。

一、物業管理企業所處的環境簡析

但從國內環境來說，隨著國內經濟的不斷良性發展，各行業的發展前景都十分廣闊，這就使得行業發展必須向著提質增效，創新升級不斷的邁進。在經濟發展新常態下，企業必須不斷地進行分工優化和合理結構布局才能適應市場環境的發展。作為物業管理企業也必須時刻清醒的認識到，在目前的自身發展中粗放式、不平衡及不可持續等問題依然存在，經濟快遞發展與自身成功轉型之間矛盾依然存在。企業在穩增長，惠民生等方面還面臨很多的挑戰。

二、營改增下物業管理企業所受影響

（一）財務方面。2016年物業管理企業作為最后一批被納入到營改增行列的企業，在企業財務制度規劃，財務核算及數據統計，財務信息真實性及準確性等方面有了很大的改善。營改增模式的出現使得企業原有重復征稅問題得以解決，有效的降低了企業稅負。是企業能夠獲得更為豐厚的經濟收益。營改增還是原始的稅率及抵扣范圍得到優化，促進了企業產業結構的調整及完善，使企業能夠在規模和范圍擴大基礎上獲得更快的發展。

（二）企業可持續發展影響。營改增模式在稅收制度方面的最大變革就是解決了部分企業重復征稅的問題，有利于企業產業結構的調整。物業管理企業在國內來說是屬于新興行業，截止目前相關的物業收費價格機制還沒有完善。國家對整個行業的高稅收使得行業稅負普遍較重。但在新的營改增模式下，企業內部財務制度不斷的完善，并且營改增打通了原有的抵扣鏈條，進項稅可抵扣項幅度大增，這變相的降低了企業稅負。為此，通過營改增模式的實施在物業管理企業的長遠發展方面起到了很積極的推動作用。

（三）稅負影響。從營改增模式推行后，物業管理企業的行業納稅稅率從以前的5%營業稅調整為現在的6%增值稅。但物業管理企業成本組成中主要是人力及固定成本，特別是人力成本占到70%，而這部分成本是不能進行進項稅抵扣的，所以營改增從本質上沒有減輕企業的稅務負擔，反而增加了其稅負。

（四）利潤影響。營改增模式下，對于較小規模的企業納稅然來說，稅率下降必定帶來利潤提升。而對于一般納稅人來說，利潤空間還受其收費結算方式的影響。收費不同納稅額度就有差異。當物業管理企業采取的是外包干制模式時，物業管理企業可以通過項目外包來獲得更多的進項稅可抵扣項額度，自然稅務負擔就會降低，利潤空間增加。

三、物業管理企業針對營改增的相關應對措施

（一）積極采取應對政策。稅收制度的改革帶給物業管理企業的既是挑戰也有基于，我也管理公司必須結合自身的實際情況，通過前期及未來近幾年的企業稅負影響分析，通過深入了解稅制各項政策，做好企業的稅率調查，以財務核算及保稅工作為基礎進行增值稅發票的管理和使用。

（二）積極爭取收稅優惠政策。企業可以結合自身短期內的稅負問題想財政部門申請支持和幫助，同時做好抵扣環節的打通和延伸工作，增加進項稅可抵扣項，并實行商業住房開增值稅發票。在實際管理中出現的保潔、綠化，養護等費用可以作為進項稅可抵扣項來抵消人工成本過高的抵扣。

（三）進行居住和非居住物業的分開征稅。營改增模式后，經營虧損的居住物業與盈利非居住物業之間是不同的稅率征收模式，其中非物業項目稅率按照6%征收。

四、結束語

營改增模式的出臺，是國內稅收方面的一項偉大轉折，對于營改增模式轉變的真正目的，不應該以短期的目光來看，應該從長遠角度出發，相信隨著稅收政策的進一步完善，企業將逐步的享受到稅收的優惠。營改增是推動我國稅收不斷邁向規范化和合理化的重要途徑，物業管理企業只有牢牢抓住這個機遇，才能實現自身的健康發展。

參考文獻：

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作者簡介：

黃 藝， 重慶房地產職業學院；

葛 銳，西南財經大學。