淺談社區業主委員會

姜皓明

摘要：當房地產市場蓬勃發展，社會的城市化進程步步推進。隨之而來的是中國社區的出現。社區日常管理需要除物業管理企業之外的第三方介入，以協調小區業主與物業管理企業的矛盾，業主委員會應運而生。業委會的出現有其必然性，但現階段仍面臨種種問題。本文梳理了中國業委會的產生、發展、面臨的問題和未來的前景。希望能對業主委員會的發展都些許幫助。

關鍵詞：社區 業主委員會 產生和發展 不足與前景

當房地產市場蓬勃發展，社會的城市化進程步步推進。隨之而來的是中國社區的出現。社區日常管理的需求催生了物業企業，但企業追逐最大利潤的本性又使得在處理社區事物時總會產生與小區業主的糾紛。于是，社區日常管理需要除物業管理企業之外的第三方介入，以協調小區業主與物業管理企業的矛盾，業主委員會應運而生。業委會的出現有其必然性，但現階段仍面臨種種問題。于是，本文對中國業委會的產生、發展、面臨的問題和未來的前景進行了梳理，希望能對業主委員會的發展都些許幫助。

一、社區業主委員會的產生

隨著改革開放的發展，中國的房地產進入發展的高峰期。人們在滿足了自身溫飽的基本需求后，開始向更高層次的居住方面衍生出更多要求。許多人離開了鄉村，結束了面朝黃土背朝天的生活，進入城市。人口激增使得城市對樓房的需求量急劇增大，我國城市住宅小區的規模也逐漸增大。于是，房地產業蓬勃發展起來。但是，任何一種事物的發展都不會是一步到位的，都是在一邊發展一邊暴露問題的路上前行。社會在解決各種問題的過程中不斷完善法律制度，從而推進我國法律制度建設的進程。

新興事物的發展往往是“硬件”快于“軟件”，一座座高樓平地而起，一個個小區如雨后春筍般出現。隨著小區管理和服務的需要，物業公司作為一種滿足小區住戶要求的新興產業隨之發展起來。但是，不久之后矛盾漸漸顯現。物業公司的終極運行目標是獲得最大可能利潤，畢竟它是一種企業。物業公司在小區管理過程中處理問題時往往會不自覺的對自身利益有所傾向，而引發小區住戶的不滿。當這種矛盾發展到一定程度，代表小區業主權益的業主委員會應運而生。

二、社區業主委員會的發展

雖然業主委員會的出現在一定程度上解決了小區物業管理與業主群體的部分矛盾。但是，一直以來，萌發于房地產市場的業主委員會卻面臨著種種問題，如法律地位不明、民間性多于政府性、自發性多于制度性、缺乏法律保障等問題，以致業主委員會在解決實際問題時運行不暢，沒有強有力的制度支撐和權力支撐。

2003年，在《物業管理條例》第一次提出了“業主大會”這一概念，并且把“業主委員會”定為“業主大會的執行機構”。業主委員會第一次有了自己的法律地位。2007年的《物業管理條例》和《物權法》進一步明確了業主大會和業主委員會的權利和職責。

業主大會是指在物業所在地的區縣人民政府房地產行政主管部門的指導下、由同物業管理區域所有業主組成，對關系到整體業主利益的事情進行決議，依法成立的自治組織，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間組織。

三、社區業主委員會的不足

任何一種新型事物的發展都需要經歷一個由不完善到完善、由不成熟到成熟的過程。中國的業主委員會亦是如此。我國社區自治中業主業委會的困境主要包括以下幾個方面。

首先，相關法律法規等制度不健全。作為社區自治的民間組織，業主委員會的產生是源于物業管理企業與小區業主的矛盾。作為在區縣人民政府房地產行政主管部門指導下的，主要職責在于溝通小區物業管理企業與小區業主的民間組織，它在職責劃分、運作程序等方面都還沒有成熟，形成一種健全的制度。

其次，作為一種民間自發組織，其中成員的管理與事物的協商都存在一定困難。成員身份、地位、需求都很復雜，如此復雜的成員組成，在利益協調上必然存在矛盾。

再次，業主委員會的工作缺少政府的支持與指導。《物權法》中規定，政府對業主委員會有指導和協調職能，但是現實中業主委員會如果不能成立，政府對業主委員會的指導和協調就成了空談。在物業公司與小區業主矛盾沒有尖銳到不可調和時，會被默認為沒有矛盾，于是政府對業主委員會的支持與指導就成了鏡花水月。

最后，業主委員會缺少自身的資金來源，許多業委會成員在處理矛盾糾紛時，如果金額較小，大都是自掏腰包，一是成員們素質較高，二是業委會沒有自己的活動資金，如果要收繳活動經費，需要花費大量的精力和時間，得不償失。

四、社區業主委員會發展的展望

雖然中國業主委員會的運行還存在種種或大或小的問題，但是瑕不掩瑜，業主委員會正以一種蓬勃發展的姿態立于社會之中。因為業委會的出現本身就是源于中國社區運行的需要。在各項規章制度不斷完善的今天，相信問題雖在，但是我們可以通過不斷的摸索與磨合，健全相關法律制度，完善業主委員會的組織與活動規程，明確業主委員會的合法地位，規范業委會的內部建設，加強政府對業主委員會的指導和管理。種種措施的實行，定會使業主委員會的運行更加規范更加完善，使業主委員會在社區自治中發揮積極的作用，為塑造社會主義和諧社會貢獻自己的一份力量。

參考文獻：

[1]謝姝瑋.業主委員會成立的困境與立法對策[J].遼寧公安司法管理干部學院學報，2016，（05）.

[2]王春艷，云淑萍.城市社區業主委員會發展困境與對策[J].內蒙古財經大學學報，2013，（11）.

（作者單位：山東省淄博市臨淄中學）endprint