淺析中俄住房制度改革的異同

摘 要：中國和俄羅斯同為由計劃經濟向市場經濟轉型的國家，而依賴的路徑都是市場經濟體制建立。在這一背景下，中俄兩國在住房制度改革這一領域有相似也有差異，都堅持住房私有化，共同面臨收入差距拉大導致的住房問題，并頒布了一系列法律法規對住房弱勢群體進行保障。俄羅斯的住房保障制度更多的是發揮社會穩定器的作用，而在中國住房市場以經濟效益為出發點，對弱勢群體住房權的保障更多以政策的形式加以調整，法律保障不健全。

關鍵詞：中國 俄羅斯 住房制度改革 共性 差異

一、中俄住房制度改革的共性

（一）推行住房私有化

僅就住房領域的制度變遷而言，俄中兩國共同選擇了從計劃、公有制度向市場、私有制度的過渡。

從最新的數據來看，中國城鎮居民的住房私有化率已達到95%左右，近兩成擁有兩套以上住房，明顯高于俄羅斯81.1%的私有化率水平。從目前最新的住房結構看，俄羅斯除了81.1%的私有住房比例外，還保留有13.5%的地方政府住房、5.3%的國有住房和0.1%的其它形式（社會組織）住房，而中國則幾乎完全依靠私有住房形式解決住房問題。因此，以住房市場化和住房私有化進程來看，中國與俄羅斯在住房領域的改革非常徹底，甚至中國的市場化率還遠高于俄羅斯。

（二）住房價格超越當地居民購買能力

根據國家統計局2016年2月29日發布的《中華人民共和國2015年國民經濟和社會發展統計公報》顯示：2015年全國城鎮居民人均可支配收入31195元，而按戶均人口2.3人計，中國城鎮家庭可支配收入為71748.5元/年，2016年初年商品房平均銷售價格為6793元/平方米，按戶均90平方米計算，中國城鎮的平均住房收入比為8.5。而部分大中城市則在18—20倍以上，遠高于歐美發達國家平均4—6倍的住房收入比。對于中國而言，住房體系改革固然提高了城市居民的平均住房水平，但過高的住房價格也使得居民苦不堪言。

從表1看俄羅斯一級住房市場價格的變化情況與2013年相比，2014年多數城市一級市場的價格是上升的。根據2011年公布的數據，莫斯科房價折合人民幣3.5萬/平，世界排名第16，歐洲排名第6。因此，在中國和俄羅斯，大城市的住房價格嚴重超越當地居民的購買能力。

二、中俄住房制度改革的差異

（一）改革路徑不同

中國選擇的是“政策推進”的形式，如1994年7月國務院發布《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發1994，43號），文件中明確了住房在我國經濟體制中的商品化地位；1998年7月3日國務院發布的《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》（國發1998，23號），該文件宣布，1998年下半年起在全國范圍內停止實物分房，全面轉向貨幣化操作。而后的典型代表是 2003年的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發2003，18號），提出建設經濟適用房和普通商品房。上述三個歷史性文件在很大程度上奠定了中國住房模式的基礎，其特點是階段性、試點性、總結性，秉承了改革中“摸著石頭過河”的總指導方針。

俄羅斯所選擇的住房體系改革的著手點是基礎立法在先，配套立法在后，如《土地法》先于《城市規劃法》，力圖在最高法律的框架下規范地推進住房體系改革，具有法治意識強、改革起點高、但落實不得力、立法需要不斷更新的特點。

（二）改革的利益驅動不同

在中國，“房地產是國民經濟的支柱產業”這一指導思想在過去的幾十年沒有發生根本變化，地方政府進行大規模的房地產開發建設，依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，并通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。

從表2房地產投資近些年的增長速度來看，可以肯定地說，經濟功能和利益驅動到目前為止仍是中國住房體系改革的根本動力，而這一驅動因素在俄羅斯則不存在。

在俄羅斯的住房改革中，沒有將住房市場作為經濟增長的要素和目標，而是將其視為“社會穩定器”。在1998年的金融危機中，俄羅斯暫停了公共住房的租金體系改革，使得中低收入人群還能享受前蘇聯時代低租金、低水電、供暖費的制度，因此，俄羅斯的住房制度改革缺乏經濟利益驅動。

（三）針對弱勢群體住房保障的法律制度不同

就憲法層面而言，中國目前沒有在憲法中對公民住房權進行直接規定，更沒有對弱勢群體住房權保障的規定。保障弱勢群體住房權往往以行政法規、部門規章、地方法規、地方規章的形式存在，可見，中國住房法律體系不健全，基本性法律缺失，保障弱勢群體住房權的法律層級低。

俄羅斯的法律保障制度更全面，延續性更強，已形成完整的保障框架與體系。俄羅斯從國際條約和憲法層面對弱勢群體的住房權加以保障，體現了國家對弱勢群體住房權的重視。可以說，俄羅斯對弱勢群體住房權的法律保障層次高、受益群體廣，法律制度層級合理、法律制度較為健全。

三、俄羅斯住房制度對我國的啟示

（一）建立完備的法律體系

有法可依是各國住房保障制度得以順利實施的基礎和保障。許多國家都建有較為完備配套的住房保障法律體系，以法律的形式推進住房保障。我國相關法律法規尚不完善，許多住房保障糾紛不得不依靠《物權法》、《合同法》和《城市房屋拆遷條例》 等進行解決。未來，我國應盡快出臺相關住房法律，一方面可依法成立專門機構來實施住房保障政策的各項保障措施；另一方面可以通過法律引導和規范相關主體行為，保證住房政策的有效執行和實施。

（二）完善租賃市場引導租房消費

目前，我國大城市的房價非理性上漲進而推高全國價格，但中西部二線城市、小城鎮住房供需矛盾尚未激化，有望成為加速城鎮化、管理城市住房價格的緩沖區。因此，城鄉住房價格管理不能“一刀切”，需要有的放矢，各級政府應當尊重城市化和人口遷徙規律，并據此完善住房租賃市場，引導租房消費。

（三）明確政府住房保障的主體地位

將住房保障與解決扶貧、就業、治安、規劃、發展等問題結合起來，充分發揮住房保障在經濟發展和社會進步中的作用。我國中低收入階層的住房保障寄托于市場是不現實的，政府必須承擔相應責任。特別是中央政府，擔負著全面建設小康社會的職責，理應成為構建住房保障體系的主體。政府有義務在能力允許范圍內推行住房保障制度，滿足公民的基本居住需求。

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作者簡介：

張婧（1993-）女，山西太原人，山西財經大學2016級（公共管理學院）社會保障專業.