棚改貨幣化安置研究與推進意見

袁帥

【摘 要】隨著供給側改革活動逐步推進，我國的經濟發展格局逐漸成型并保持穩定，各個區域政府積極對中央工作政策進行積極響應，對棚戶區進行改進，通過將棚區以貨幣化的方式進行安置來解決庫存問題。隨著貨幣化安置的棚區占有的比例逐漸增加，城市環境也變得更加整潔，在經濟建設工作應當關注落實棚改貨幣化安置工作過程中的各種問題，積極推進這項工作，優化利用房地產資源。本文結合當前各大城市推進安置棚改貨幣化工作的情況，提出一些推進該項工作的工作意見。

【關鍵詞】棚改貨幣化安置；供給側結構；推進意見

在經濟會議中，相關工作人員已經對落實供給側改革活動的重要價值進行強調，并提供了具體實現該項工作的方法，合理運用庫存資源，解決經濟杠桿問題，降低經濟發展成本，對經濟系統的短板進行補充，把握經濟建設環節中的核心任務。在對庫存的土地資源進行綜合運用時，可以用貨幣化的方式來安置棚區，探求正確的安置手段，結合當前的房地產資源分配情況來安排棚改活動。本文以棚改貨幣化安置活動為研究核心，解析相關工作情況，并提供推進該項活動的可靠建議。

一、當前的棚改貨幣化安置活動開展情況分析

1.棚改貨幣化工作概述

根據當前的土地房屋征收以及棚區改造工作需要，很多區域在開設棚改活動時，都會將貨幣補償與實物安置兩種方法結合應用，棚戶居民可以自行選擇補償方式。在對貨幣化安置進行理解時，不可將其完全等同于貨幣補償，常見的貨幣化安置實現方法主要有以下幾種：政府組織棚區居民采用自主購買的方式來選購商品房，達到安置目的；政府通過團購的方式購入商品房，將其當做安置棚區居民的房源，最后一種方法是給棚區居民提供貨幣補償，接受補償的居民可以自行對補償金進行安排，根據已經開展的貨幣化安置活動的結果來看，大部分居民會在獲得貨幣補償后，將其用于選購商品房。

2.成本消耗情況分析

這種安置方式可以幫助提升安置工作效率、減少安置環節需要消耗的時間，在應用這種安置方法時，常常會在資金應用環節出現問題，尤其是最終的支出資金統計工作很難實現，資金消耗結構相對比較復雜。

棚改采取新建安置住房方式的，成本由六部分構成：一是原有建筑物拆除后，騰空土地進行“七通一平”的費用；二是建設用地報批、測量、評估等辦理土地手續的費用；三是新建安置房的建安成本；四是安置住房小區水電路氣等配套基礎設施建設的費用；五是以現金形式支付給群眾的過渡費和拆遷獎勵等；六是銀行貸款利息。其中，新建安置房的建安成本和配套基礎設施建設費用，一般占到這種方式成本的70%以上。這種方式的項目收益，主要來源于配建的商品住房、商業設施、車位等幾個方面。

在貨幣化安置環節中，成本構成也比較復雜，首先需要給棚區居民提供拆遷獎勵與購房款，在拆除原來的棚區建筑后還要對騰空的土地進行整平等處理工作，這個環節的工作也需消耗一部分資金，在對建設用地進行測量、價格評估以及報批時需要消耗一定的土地手續費用，最后一部分成本將會消耗到支付銀行貸款利息上。從成本消耗結構來展開研究，可以確定給居民提供補償獎勵時消耗的資金量是最大的。應用這種安置方式時獲取的收益主要體現到稅收以及將騰空土地上市售賣后后獲取的收益。

3.棚改貨幣化安置存在的問題

從該種安置方式的應用效果來看，即期資金壓力將會被大幅增加，同時貸款利息也將會出現大幅增長的情況，在以一次性支付所有的補償款時，政府需要承擔比較大的籌資壓力，貸款需求將會因此而增加，收益與消耗成本也很難保持平衡，收益情況還要以棚區的實際質量為準。

從 2014 年起，住房城鄉建設部開始大力推進棚改貨幣化安置。自主選擇安置方式，是《物權法》《國有土地上房屋征收與補償條例》賦予拆遷群眾的權利。換句話說，政府可以倡導貨幣化安置，但是否選擇，還要看拆遷群眾覺得選擇哪種方式更合算。

4.貨幣化安置工作帶去的積極影響

如果從經濟收益的角度來對貨幣化安置工作進行分析，可以發現其中存有過多的不確定因素，但是從該項工作帶來的綜合效果來看，其帶來的正面影響更多，政府也是可以從中受益的，在完成棚區改造活動，會空出一定的土地資源，這部分土地資源可以幫助緩解城市用地壓力，政府可以直接出讓這部分土地，收費收入與出讓收入可以填補政府的經濟損失，政府可以獲得一定的稅收補償。同時棚區改造工作也變得更具靈活性，可以減少公共設施建設工作量，使安置工作更加高效地展開。在建設城市周邊區域時，城市中心部位的人口與交通壓力都可被緩解，城市的轉型升級節奏也可以加快，城市建設工作也會受到積極影響。

從先行地區的實踐看，拆遷群眾選擇貨幣化安置的，所得一般不會低于實物安置：補償款足夠購買與新建安置住房面積相當的商品住房，而且住房面積、戶型、區位的選擇面更廣。事實上，很多地方都出臺了鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置的優惠政策：適當提高補償標準，不少地方在核定補償給拆遷群眾的購房款時，除了“拆一還一”的部分，會額外再增加10%～20%的購房款，或者會給予獎勵資金。

政府團購或組織團購商品住房的，會通過與房地產開發企業洽談、競價等，最大限度地降低拆遷居民購房的價格。根據棚改居民意愿，選擇合適的房源，政府與多家企業洽談，團購多地點、多類型房源，棚改居民自主選房，與企業簽訂購房協議。對選擇貨幣化安置的居民的購房稅費給予適當補貼。拆遷群眾房源選擇更廣，多樣化住房需求能夠得到滿足。

二、相關工作建議

當前的經濟發展活動應當以人民的利益為落腳點，棚改貨幣化工作也應如此，加快改造棚戶區的節奏，可以給更多的人民群眾提供優質住房，使民眾可以共享經濟發展成果，城鎮化建設工作也將在更多區域展開，在完善棚區改造貨幣化工作系統時，應當與改造區域的實際條件為準，可用工作建議如下：

1.提供一定的稅費優惠

在對貨幣化安置工作進行推動時，相關工作部分應當與開發房地產資源的企業取得溝通，借助對接活動來共享房地產信息資源，將采購房地產資源的工作平臺公開化，使所有采購行為都能夠保持一定的客觀公開化特點。將競爭理念引入到談判活動中，公開招標與競價，政府可以給參與企業提供一些優惠政策，在棚區拆遷環節中，要主動幫助拆遷居民找到價格合適的住房，當房地產主動給這部分居民提供優質房源時，政府應當從繳納稅費方面來給予實質性優惠，使房地產運營成本被降級，可以在提供房源的活動中保持更強的積極性。

2.完善實施細則

國家在落實棚改貨幣化工作中，應當擔負起重大的工作職責，需要將政策范圍預先劃分出來，而各個城市區域則要結合城市棚區實際情況來制定具體的貨幣化安置工作計劃，并確定具體的操作細則，在安置棚區時，則要嚴格遵守工作細則，保持安置工作的規范性，政府還要給出一定的補償工作標準，精選房源，確定各個方面的成本消耗，集中關注棚區改造環節的資金流動情況，確保居民在安置棚區期間可以獲得實惠。

3.完善房源統籌工作

在統籌房源環節中，也應當積極關注以往的棚區改造環節的工作問題，提供更為多樣化的房源，通過政策補償來提升居民在棚區改造活動中的積極性，使其可以主動接受貨幣化安置。在統籌房源時，需了解棚區居民的真實住房需求與經濟條件，給其提供其需要的中小戶型的優質房源，在保障住戶的購房需要時，將項目自建、政府組織修建以及配建等多種方式結合應用，還可以給居民提供團購商品房等多樣化的購置住房的服務。

三、結束語

棚改貨幣化安置工作不僅僅可以改變城市風貌，提升區域經濟發展水平，推進該項工作的最主要的原因是該工作確實具有便民利民的效果，群眾可以從棚改活動中獲得切實的利益，在綜合應用棚區時，居民的居住空間擴大，可供選擇的戶型更為多樣化，同時住房區位也在原來的基礎上被增加，貨幣化棚改活動可以幫助解決過渡環節的居住條件過差以及間隔時間長的問題；另外，住房產權也變更加明晰，居民也能夠享有更高質量的居住環境。總之，借由改進建議，棚改貨幣化安置工作可以變得更加容易被居民接受。

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