淺談物業管理企業成本控制

楊樂

【摘 要】在我國近十幾年的經濟高速發展中，房地產作為主要經濟產業發揮著重要的作用，在其帶動下，地產相關的各行業也得到了大力發展，其中物業管理作為后續延伸性服務產業也成為現代服務業中的重要組成部分。隨著物業管理對專業、服務等方面要求提升、企業之間競爭加劇，若想使物業管理企業在機遇與挑戰面前更有主動權，改革與創新是重要途徑，而成本控制則是改革的重點。本文從物業管理企業成本的構成為出發，分析了成本控制中存在的問題，并提出了改進的措施。

【關鍵詞】物業管理企業；成本管控策略

物業企業是有組織的以綜合性經營整個管理過程為手段來完成服務使命的現代服務企業。目前，中國經濟進入了全面深化改革階段，我國物業管理企業的發展受到市場環境的影響也發生著結構性的轉變，企業間競爭的日益激烈、客戶服務需求的日益增長，因此物業企業應加強對物業管理成本的控制，降低物業服務方面的成本，從擴大企業管理規模、控制人工成本、調整或控制設備設施維護等方面出發，達到降低成本的目的。

一、物業管理企業成本構成

物業管理企業的成本構成主要有：一是各項目物業管理服務人員的薪酬，包括為其繳納的社會保險、福利費、勞保費用等；二是公共設備設施的維護運行費用；三是管理區域的保潔衛生費用；四是管理區域的綠化養護費用；五是管理區域的安全秩序維護費用；六是管理人員的辦公費用；七是各項目固定資產折舊、無形資產攤銷等費用；八是公共物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；九是經業主同意的其它費用。

二、物業管理企業成本管控存在的問題

1.多受開發商影響，接管后維護改造成本高

目前，大型房企為了創造品牌效應，紛紛成立自有物業公司，一方面這種做法重視與推動了物業行業整體規模的發展；另一方面由于物業公司與開發商的關系，對從開發商處新接管的物業項目沒有過多的話語權，而開發設計的人員也多從節省物料、易于施工、便于繪圖等角度出發，很少從便于物業管理角度考慮，造成部分問題難以協調解決，當后期開發商撤離后，項目的整體維護改造成本、業主的維權等將會加重物業管理企業的各類成本。

2.配套設施不齊全，物業管理難度大

部分新接管物業項目，由于地產前期設計不到位，使得接管后的配套設施、各類水、電、消防等泵房不符合后期管理的需要，物業企業為了正常開展管理工作，可能需要增加人力或物力方面的成本。

3.物業管理企業人員配置不合理

物業管理企業作為第三產業中的現代服務業，屬于勞動力密集型企業，自有人員及勞務派遣人員的成本支出占整體成本比重很大，有的公司自有人工成本及勞務派遣人員成本占公司成本的比重達到 75%左右。可見人工成本對整體成本的影響非常重要，在保證服務品質的情況下如何合理的配置人員崗位、數量等，將會直接影響成本的高低。目前物業企業管理人員的配置沒有與管理面積所需比例相配比，造成人員成本浪費、效率低下。

4.規模較小、固定成本過高

物業管理企業受管理面積的影響，隨著投入的固定成本增加，得到的利潤逐漸減少。而企業規模較小，也影響了企業人才需求和培養，受制于規模架構的制約，人才得不到更好的薪酬回報和上升空間，中層以上重要崗位的管理者可能會離職前往更大更好的企業平臺。

企業間規模的差距，已經不單單表明競爭力之間的差距，企業會因此措施很多發展、擴張的機會，并且在團隊建設、人才培養等方面也會面臨挑戰，造成企業內部的不穩定。

三、物業管理企業成本管理問題的改進措施

1.提前介入開發商設計建設環節進行管理

物業管理企業需要提前介入房地產規劃設計，實現物業管理與房地產開發過程互相滲透，物業管理企業需要更積極主動的參與其中，與設計人員、開發商、監理公司等組成團隊。雖然在不同的目標和利益下，各成員有短期的矛盾，但從長期利益考慮，物業管理企業的提前介入，會降低未來問題發生時的一次性大筆支出，并為以后的物業管理帶來便利。并且，在提前介入環節，也能培養和鍛煉物業管理企業的管理能力。

在前期介入環節，物業管理公司還應參與物業設備的選購，因管理項目的不同選購不同功能性的設備設施，減少選型不當而造成的后期改造成本的增加。

2.加強接管驗收管理，避免接收不齊全設備設施

設備的驗收工作是確定管理設備是否能通過安裝期或檢修期而投入正式使用的重要過程。在對設備進行初驗時，發現問題應及時發函與相關單位商定解決意見并確定復驗的時間。對經過復驗依舊不能通過驗收的應限定解決期限。保留好驗收前后的各類資料及協議文件等。

3.加強對人工成本的控制

（1） 按項目規模合理定崗定編。這里說到的定崗定編，不是指盲目的按照公司規模進行設置，而是先根據企業實際情況分解責任，包括部門職責和崗位職責，明確每一個環節的具體職責，再根據具體職責確定崗位數量和人員數量。設定定崗的流程可以分為三步：①即崗位使命與職責分工分析（崗位定性分析）；②崗位工作結構與工作量分析（崗位定量分析）；③崗位任職資格與任職者分析（崗位人員分析）。

（2）加強硬件設備的投入及智能化管理推廣，減少工作量或勞動時間。加大智能化管理的推廣，可以將大量物業管理數據、業主信息資料等快捷的保存、整理、整合并進行分析。不光可以降低管理內耗：簡化復雜的標準、冗長的流程、過多的檢查、無效的管理等。還可以借助“互聯網+物業”的管理模式，共創一種協作共贏的長效機制，從全局改變業主的生活方式、物業員工的工作機制和管理者的經營意識，促進傳統物業管理企業實現企業轉型升級。

（3）合理的制定薪酬方案。部分小型物業管理企業還未能做到同崗同酬，而能做到同崗同酬的企業也因崗位細分不夠合理，造成人工成本浪費、人才流失。物業管理企業應做到合理定薪，基層員工定期重新定薪定級，避免定薪后工資水平居高不下。

建立績效考核制度，應將預算考核與預算獎懲機制一并納入績效考核中，可以按照日常管理、具體執行的職責和分工、相關的考核結果等與相關人員的薪資待遇、職位晉升掛鉤，這樣有利于調動員工的參與積極性，控制人員成本的合理去向，實現組織機構優化，增加企業核心競爭力。

4.擴大規模，降本增效

（1）外拓業務，增加多種經營。要從傳統的物業服務管理模式中走出來，發揮物業管理區域化特點：管理面積區域化連作一線，完善為業主提供的保值與增值服務，使配套的設備設施齊全，架構、軟件等建設思路明晰，做好橫向與縱向的深度服務，如：開展家政服務；開辦電梯、園區等廣告業務；為業主開辦代售各類交通票務、訂餐、配合物流入戶安裝等業務。

（2）抓住時機，擴大項目數量。物業企業不僅可以通過增加接管新項目來達到擴大物業項目數量的目的，還可以通過對其他物業管理公司的兼并重組來實現。

企業的壯大應當以優質為前提基礎，避免發生重數量輕質量的發展模式。此外，企業雖可以通過對其他物業管理公司的兼并重組來擴大規模，但這類并購需要一定的切合度，完全不同結構的兩家企業聯手，其結果不但不會形成加成效應，相反可能還會導致排斥反應，需要大量的人力物力進行調整、平衡，會形成企業內部更大的消耗。所以，物業管理企業之間的聯合，應當以互相認同的企業文化為背景，以優勢互補為原則。

因此，物業管理企業的規模化經營從企業追求效益最大化的經營行為來看，是必須要充分考慮其投入產出比率的。伴隨著投入的增多，管理規模的擴大，其單位增量所產出的效益應成增長態勢。這便是企業所追求的真正意義上的規模經濟效益。也由此看出，在規模化管理的背景下，降低成本、合理充分的利用企業現有資源，可以為企業帶來更多的經營利益。

四、結束語

作為現代服務業的代表之一，物業管理企業已經進入了快速發展時代。面對來自內外部的壓力，企業應通過自身優化管理做大、做強，通過成本控制增強企業的盈利能力，以實現企業持續快速發展。有部分企業對自身的成本狀況了解不清，如果在企業的經營管理中合理的引用成本控制理念及方式，將會節省很多的人力物力，進而為企業增加更多的利潤空間。當然，成本管控也應該遵循符合企業自身特點的規律，以便事半功倍，讓企業能夠擺脫生存困境，在整體行業及市場競爭中獲得競爭優勢。

參考文獻：

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