淺談房地產企業的成本管理

董風枚

【摘 要】限額設計和合約規劃是對房地產工程造價的有效控制。

【關鍵詞】成本管理；成本核算；成本控制；成本策劃；房地產

中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼： A 文章編號： 2095-2457（2018）24-0217-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2018.24.104

【Abstract】Limit Design and planned contract are the effective Control method in the real estate industry

【Key words】Cost management；cost accounting ；Cost control；cost planning；the real estate industry

房地產業的成本一直是近年來大家關注的熱點話題，隨著互聯網革命帶來的技術進步、信息透明以及國家推行的營改增政策等變化，使得房地產行業在不斷發展，因此成本管理也需要不斷的創新，如何做好成本管理工作成為房地產行業內大家討論的焦點。

大約從2003年開始國內的房地產成本管理的理念就一直在創新。2003-2006年，房地產業的成本管理處于成本核算階段，這個階段的成本管理當時主要是關注工程結算造價，重點在于核算，強調工程竣工結算算得快，算的準，對結算人員的造價能力要求很高，此階段的成本管理屬于事后管控型。成本核算階段的關鍵點是成本管理與執行以預算人員為主，以建安成本為對象，以核算為重點。它的缺點是過程控制滯后，設計環節對成本的影響失控，對成本風險沒有預判，不能提供全局性的成本信息供經營決策者使用。

隨著房地產企業跨區域、多項目發展，成本核算管控模式帶來了越來越多的成本失控、成本超支等一系列的問題，這就使得房地產企業開始引入更多的手段來提升成本控制水平，2006-2010年，房地產業的成本管理上升到了成本控制階段，這個階段的成本管理主要是關注成本目標，強調目標成本控得住，成本人員通過多版本目標成本、成本預警強控、動態成本管控等手段，保障目標成本不突破，此階段的成本管理屬于事中管控型。成本控制階段的核心在于構建目標成本控制體系，強調在項目實施過程中根據目標成本和動態成本的差異，對動態成本進行實時糾偏，防止成本超標。它的優點是能夠實現成本控制前置，可謂經營決策提供全局性的成本信息，但這種方式在方案設計環節對成本的影響比較弱，對項目收益支撐較差。

自從2010年之后，房地產業的成本管理又提升到成本策劃階段，成本策劃的管理思路是房地產成本管理走向成熟的表現，在成本策劃管理思路中，首先需要保證項目收益最大化，其次在成本總額有限的情況下，優先保障客戶關注度高的那部分成本的投放。這個階段的成本管理主要是關注收益，強調成本結構的不均衡分布，強調成本投放效果最大化，通過參與各方對項目成本、建造成本的合理策劃，保證項目的成本收益最大化。成本策劃型管理思路把成本管控的時間點從施工出圖這個節點前置到了方案階段，甚至有時會前置到定位、啟動會階段來對成本進行整體籌劃，以確保整個方案的收益最大化。它的優越性是產品策劃和成本策劃同步，從機制上保證了項目利潤可控，并能夠較準確地鎖定總投資額和各階段投入額，為投資收益決策和跟蹤提供依據。

近幾年來，隨著社會的發展，人們思維模式的轉變，房地產企業成本管理發展的趨勢已經步入了“先策劃后控制”的管理模式，這個模式就是強調設計階段的成本策劃以及設計階段之后的成本控制，成本策劃屬于成本的規劃階段，主要是解決目標成本的合理性問題，重點保障項目成本、單體成本的收益最大化，通過企業各部門團結協作，精心的進行前期成本策劃，可以得出更合理的目標成本，然后再運用目標成本控制手段來保障目標成本總額及成本結構不被突破。這樣不僅可以保障目標成本符合企業整體利益而且又可以使目標成本切實落地。但是從成本控制的策略來看，并不是成本越低越好，而是目標成本變動率的偏差越小越好。正負3%的偏差意味著成本控制良好，正負1.5%的偏差代表了成本管理的高階水平。

項目成本的策劃包括限額設計和合約規劃兩個階段。所以要進行成本策劃就必須要抓好這兩個階段的成本管理，所謂限額設計，就是要按照已經批準的設計任務書及投資估算控制項目的初步設計，按照批準的項目初步設計總概算控制施工圖的設計，將上階段項目設計審定的投資額和項目總工程量先分解到各個專業，然后再分解到各個單位工程和分部工程。各專業設計人員在保證項目要求的使用功能的前提下，根據項目投資限定的額度進行方案篩選及設計，來切實保證項目總的投資額不被突破。在整個設計過程中，設計人員與造價管理人員要密切配合，做到技術與造價的統一。設計人員在設計時以投資或造價為出發點，做出方案比較，有利于強化設計人員的工程造價意識，優化設計；與此同時造價管理人員及時進行造價計算，為設計人員提供有關信息和合理建議，達到動態控制項目投資的目的。所以限額設計是建設項目投資控制系統中的一個重要環節，一項關鍵措施。項目合約規劃是指在項目目標成本確定以后，對項目全生命周期內所發生的所有合同大類及其成本金額進行合理的預估。項目的合約規劃是實現成本控制的基礎。合約規劃也可以理解為以預估項目合同金額的方式對目標成本進行的合理分級，將目標成本控制科目上的金額分解為具體的合同金額。項目合約規劃主要有以下幾個管理價值：第一，通過項目合約規劃，企業可以實現成本過程處處可控。項目上會出現多少個合同，每個合同具體包含什么內容，解決此問題的價值在于項目初期對合同進行整體把握，避免重大合同錯漏，減少項目合同拆分的隨意性。合同簽訂時要做到無規劃不合同，合同執行時要做到變更和簽證的精細化管控，合同付款時要做到精細核量核價、付款有理有據。第二，通過項目合約規劃，實現成本與計劃的聯動。項目每個合同的目標成本控制值是多少，如何將合同控制在目標成本范圍之內？解決此問題的價值在于構建項目目標成本與項目合約的關系，并基于合約規劃開展未簽約合同的成本估算工作。企業在推行了合約規劃模式后，就可以提前根據項目已發生合同及待發生合約規劃形成項目的月度付款計劃，并與項目的各工作有效實現成本與計劃的聯動，進而結合項目的銷售回款預算進一步形成項目的動態資金流。第三，通過項目合約規劃可以指導項目后期采購計劃的編制工作，支撐項目合同的標準化。如何開展每個合同的采購工作？包括招標采購方式、責任主體、付款方式等各項業務開展方式等，也就是常規意義上的采購策劃。解決這個問題的價值在于企業對項目招標采購進行整體性策劃和把控，規范項目采購業務的開展。在不采用合約規劃機制下，項目的招投標往往與工程進行緊密結合，設計和成本往往變成了招投標的前置工作，需要企業招采部門不斷地進行協調，這樣以來就嚴重影響了工作效率，而合約規劃可以提供一個管理程序，幫助企業招投標部門、設計部門、工程部門進行快速溝通，并使他們能夠有效達成一致意見。項目合約規劃能夠直接指導后期項目采購工作的展開，提前預知合同，從而有利于項目的采購策劃、采購計劃、招標等工作的開展。除上述之外，項目合約規劃還有更多的價值，例如基于項目合約規劃劃分合同邊界，可以有效地減少工程施工過程中的爭議和扯皮，減少現場責任分歧及簽證，保障項目的施工進度和質量等。通過解決以上幾個重點問題，項目合約規劃將項目的目標成本、合同管理和招標采購進行了有效的銜接，對成本專業化管理提出了更高的要求，構建了更為系統、專業的成本管理體系。項目合約規劃是目標成本管理的創新手段，近幾年在大部分房地產企業中得以實踐，合約規劃是目標成本與招投標、合同履行的重要橋梁，也是成本事前控制的主要手段，另一方面，企業成本管理也進入到了“三全”成本管理階段，即“全成本管理、全員成本管理、全過程成本管理”。“全成本管理”就是指企業的成本管理不再只是將成本管理的范疇局限在項目的建安成本方面，而是站在公司的視角，考慮到整個項目的開發成本，具體包括市場營銷費用、項目管理費用、資金財務費用等，已經不再是過去的單一成本管理的視角?！叭珕T成本管理”意味著企業成本管理的權責范圍又得到了進一步的延伸，要求企業的成本管理不再僅僅是成本部門獨立進行的項目成本管控，而是要求成本部門要密切地與設計部、營銷部、財務部及人力資源部等進行充分地溝通和協作，全方位地降低成本。“全過程成本管理”指的是企業的成本管理覆蓋的不只是施工環節，而是項目開發的全生命周期，企業成本管理要從拿地、設計方案的確定、項目銷售定價、竣工交付、客戶服務等環節來整體統籌管控項目的總成本。

小結：企業的成本管理無論后續的管理理念如何演變，我們始終堅守如下準則：實現客戶贏、供應商贏、房產公司贏、乃至社會層面（節能減排，綠色建筑）贏的的共贏局面，才是國內房地產成本管理的終級目標。

【參考文獻】

[1]姚武《成本致勝》明源地產研究院院長.

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