推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有效策略

李曉龍

【摘 要】供給側(cè)改革是我國政府在近些年內(nèi)的工作重點(diǎn)，是基于我國長期發(fā)展經(jīng)驗(yàn)總結(jié)之后的新型經(jīng)濟(jì)改革方向與途徑。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是針對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)和供應(yīng)環(huán)節(jié)的革新，是針對(duì)我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的一次全新嘗試，對(duì)于解決目前我國各領(lǐng)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題具有積極作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供給側(cè)；結(jié)構(gòu)性；改革

我國實(shí)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場高漲，房價(jià)昂貴，不利于社會(huì)穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。因此，政府應(yīng)該肩負(fù)起職責(zé)。然而，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在管理和運(yùn)行中出現(xiàn)了很多問題，這些問題不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，更加劇了房地產(chǎn)市場走下坡路。所以根據(jù)這些情況，我們應(yīng)該梳理關(guān)鍵問題，并分析討論其存在的原因，最后根據(jù)相關(guān)政策提出解決問題的措施等。

1 房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必要性

（1）房地產(chǎn)庫存壓力逐步增大、庫存城市分化極端。由于房地產(chǎn)既屬于商品又可歸納為金融，所以房地產(chǎn)的價(jià)值由自身和歸屬地決定，一樣的房子，不同的位置，賣出的價(jià)錢往往天壤之別。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年年末，可賣出的商品房面積為71835萬平方米，較2014年增長了將近10%。在這些面積中，三四線城市占了接近總量的60%，較2014年增長了近15%。2016年2月可賣出的商品房面積增加至73931萬平方米，達(dá)到了歷史數(shù)據(jù)的峰值。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國主要城市總共售出219筆單筆土地金額超過10億的地塊，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？一是由于一二線城市人口多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)所以有很強(qiáng)的購買力。二是很多投資者看中了房地產(chǎn)的金融屬性，大量買房投資，因此發(fā)達(dá)城市即使房價(jià)貴，也有很多人爭相購買。反觀三四線城市，相對(duì)而言，人口不多經(jīng)濟(jì)落后，也無法吸引投資者，因此房價(jià)低迷，去庫存能力差。長此以往，就形成了惡性循環(huán)，庫存多，庫存城市分化極端。

（2）房地產(chǎn)杠桿化風(fēng)險(xiǎn)加大。什么是房地產(chǎn)杠桿化？其實(shí)這是指我國2008年為了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)出臺(tái)的一攬子刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃造成的現(xiàn)象。該計(jì)劃引入大量社會(huì)資本同時(shí)配合去庫存政策和貨幣政策使得原本死氣沉沉的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖，然而這并不等于房地產(chǎn)問題得到了有效的解決，而是一種金融杠桿作用。它能短時(shí)間滿足部分國民的需要，但持續(xù)反復(fù)的加杠桿使得投機(jī)資本比重持續(xù)上升，即不斷引進(jìn)資本，持續(xù)累積，資本被套牢，這也就意味著房地產(chǎn)泡沫將更加嚴(yán)重，就相當(dāng)于一場賭局，隨著你的籌碼不斷加多，輸了意味著一無所有。因此房地產(chǎn)杠桿化風(fēng)險(xiǎn)加大很可能會(huì)出現(xiàn)類似于美國次貸危機(jī)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重危害國家經(jīng)濟(jì)。

（3）房地產(chǎn)成本不斷上升。我們知道修建一座大樓需要土地，人力，財(cái)力等。如今隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地成本攀升，人力成本上漲，世界經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定造成融資成本的上漲，資源過度開發(fā)使得材料稀缺，因此材料價(jià)格也隨之水漲船高。在上述提到的問題中，土地和材料成本漲的最多。然而空中樓閣無法建成，土地材料制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，但讓人無奈的是資源有限，可再生的綠色資源不僅價(jià)格昂貴，大量投入生產(chǎn)使用遙遙無期，因此房地產(chǎn)成本不斷攀升。

（4）房地產(chǎn)短板日益顯現(xiàn)。一是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展科技進(jìn)步國民素質(zhì)不斷提高，人們開始追求個(gè)性化住房。二是由于年輕人逐漸加入到房地產(chǎn)消費(fèi)群體中，他們的消費(fèi)目標(biāo)主要為小戶型經(jīng)濟(jì)房；三是我國的房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到日益增加的年輕消費(fèi)者群體，不能很快地根據(jù)年輕人的需求設(shè)置相應(yīng)的盈利目標(biāo)，以往地增高房價(jià)的方法失去了競爭力；四是為了保證房屋的銷量，相關(guān)企業(yè)盲目占用資源開發(fā)房地產(chǎn)，很多產(chǎn)業(yè)無效從而造成資源浪費(fèi)。綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要問題集中在房地產(chǎn)商的盈利目標(biāo)和建設(shè)方案商，因此，要推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的改革，保證國家主體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和完善，首先要從規(guī)范房地產(chǎn)商入手。

2 供給側(cè)改革在房地產(chǎn)方面的措施

2.1 放寬買房政策，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房

在所剩房子的數(shù)量過多的情況下，適當(dāng)改善房子的硬性條件，使之與人們的需求相適應(yīng)。同時(shí)實(shí)行鼓勵(lì)措施，一方面能引進(jìn)人才，另一方面出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，激勵(lì)市民買房改善住宅，對(duì)農(nóng)民宣傳進(jìn)城購房的利益與發(fā)展。但是每個(gè)地方實(shí)際情況不同，所以需要因地制宜制定合適的供給側(cè)改革辦法，避免發(fā)生大城市房源缺失，無房價(jià)格高的現(xiàn)象；中小型城市房源多可選性高，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一、二線城市但銷售不溫不火。再比如適當(dāng)放寬買房政策，限制買房條件適當(dāng)放松放緩，取消一些限購政策，公平公證地對(duì)待想改善住房條件的家庭。

2.2 銀行貸款放寬政策，擴(kuò)大公積金用途

銀行的房貸政策也是影響房地產(chǎn)市場的重要因素，銀行增加貸款金額，加寬貸款條件，可以促進(jìn)更多人成為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)群體。此外，在住房保障制度中，為沒有固定工作的農(nóng)民或個(gè)體戶也提供公積金選擇，并通過擴(kuò)大公積金的用途，提高大家存儲(chǔ)住房儲(chǔ)蓄的意識(shí)和能力。

2.3 提升產(chǎn)業(yè)水平，完善開發(fā)供應(yīng)制度

在我國的房地產(chǎn)發(fā)展期間，由于供求關(guān)系緊張，很多房地產(chǎn)商人將房屋銷量視為首要目標(biāo)，忽略了房屋的質(zhì)量保障。房屋的質(zhì)量不只關(guān)系著消費(fèi)者的數(shù)量，更關(guān)系著消費(fèi)者的生命安全，因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該將房屋質(zhì)量作為盈利的前提，拒絕豆腐渣工程。除了提升房屋質(zhì)量外，房地產(chǎn)商還應(yīng)該加上房屋周圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并結(jié)合實(shí)際不斷完善土地供應(yīng)政策。因?yàn)橄M(fèi)者在購買房屋時(shí)，必定會(huì)考慮與工司、學(xué)校距離，交通是否便利等原因，其次也會(huì)綜合考慮小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、文化建設(shè)是否完善。這就需要房地產(chǎn)商積極關(guān)注國家資源政策，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施。此外，消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮住房本身好壞外，也要將房地產(chǎn)商的企業(yè)信譽(yù)和成果納入考慮范圍內(nèi)。

2.4 促進(jìn)租賃市場，消化非住宅房地產(chǎn)庫存

針對(duì)有很大一部分人還沒有購買房屋的能力或需求的現(xiàn)象，應(yīng)該促進(jìn)租賃市場，以出租的形式將大量閑置非住宅地產(chǎn)有效利用起來，緩解資源浪費(fèi)問題。首先，國家應(yīng)該從政策方面鼓勵(lì)租房，促進(jìn)房屋租賃市場；其次，針對(duì)一些較難出售的房屋，在租賃過程中給予更多的優(yōu)惠條件，從而保持長期租賃；對(duì)于一些由于特殊原因，實(shí)在賣不出去的房子，以及陳舊的不具備居住條件的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)型和修整；最后，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商應(yīng)該加強(qiáng)交流合作，保持宏觀上的和諧推進(jìn)步伐，面對(duì)一些共性問題能快速判斷并解決。此外，國家、地方政府應(yīng)該把握好稅收的力度，對(duì)房地產(chǎn)商的投機(jī)行為進(jìn)行監(jiān)控和管理。

3 結(jié)束語

由于我國的基本國情，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)還處于摸索階段，市場體系不夠完善。所以我國房地產(chǎn)市場還存在著很多問題，往往會(huì)出現(xiàn)不成熟甚至極端的表現(xiàn)。此時(shí)則需要政府肩負(fù)起職責(zé)，客觀地從旁進(jìn)行引導(dǎo)，在幫助房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)的同時(shí)也需要避免過多干預(yù)，從而不影響市場本身的調(diào)節(jié)機(jī)制。而這也是我國政府在開展房產(chǎn)去庫存工作時(shí)需要重點(diǎn)注意的地方。

【參考文獻(xiàn)】

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