房屋測量中的常見性問題及應(yīng)對策略分析

周禮華

摘要：在房屋建筑過程中，測量工作占有重要地位，從項目建設(shè)之初，就需要開展測量工作，包括對建筑地形、地基、墻體及房屋面積的測量等。房屋測量工作與產(chǎn)權(quán)人的利益關(guān)系密切，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，相關(guān)性更為明顯，房屋測量成果能夠為城市建設(shè)、保險、稅收等部門工作的開展提供相關(guān)資料。所以，就有必要解決房屋測量過程中存在的問題。本文將從房屋測量中的常見性問題著手，并針對這些問題提出有效的應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房屋測量；常見問題；應(yīng)對策略

1 房屋測量的重要意義分析

房屋測量是確定房屋面積的重要工作形式，具有十分重要的現(xiàn)實意義。第一，房屋測量結(jié)果能夠為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供可靠依據(jù)。房屋測量獲得的結(jié)果得到房產(chǎn)管理部門的確定后發(fā)證便有了法律效力，為產(chǎn)權(quán)糾紛的處理提供了有利依據(jù)，與購房人的利益息息相關(guān)。在房屋測量過程中，不論是面積計算，還是測量精度，都有很強的科學(xué)性，也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門保護產(chǎn)權(quán)人合理利益的依據(jù)，也是房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)糾紛調(diào)解的有效憑據(jù)。第二，房屋測量結(jié)果是開展城市建設(shè)與規(guī)劃管理的依據(jù)。房屋測量主要根據(jù)房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和房屋及用地資料，對房屋進行專業(yè)測量，搞清楚房屋及土地位置及面積大小等信息，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理提供重要數(shù)據(jù)，進而據(jù)此建立房地產(chǎn)檔案資料。第三，房屋測量還可以用于檢驗商品房買賣面積是否存在縮水現(xiàn)象。目前，因商品房價值不斷提升，受利益的驅(qū)使作用，開發(fā)商會在面積上動手腳，而通過房屋測量工作的開展，能夠為買賣雙方利益提供保障，便于正常市場秩序的維護。

2 房屋測量中的常見性問題分析

在房屋測量過程中，往往存在較多常見性問題，一旦測量的準(zhǔn)確性出現(xiàn)問題，就有可能引發(fā)一系列糾紛，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的阻礙作用。

2.1 測量存在誤差

在房屋測量中，誤差問題的出現(xiàn)比較常見，一般來說，誤差的產(chǎn)生是由多方面因素引起的，主要是人為因素或測量設(shè)備因素。一方面，工作人員因自身工作失誤會導(dǎo)致誤差的產(chǎn)生，當(dāng)前，房地產(chǎn)測量行業(yè)快速發(fā)展，而專業(yè)測繪技術(shù)人員又極其缺乏，也就很容易出現(xiàn)測量誤差。比如說，事先未對圖紙進行深入研究、工作粗心致使測繪出現(xiàn)失誤，影響測量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，造成房產(chǎn)面積出現(xiàn)偏差。不僅如此，在數(shù)據(jù)計算過程中，工作人員計算失誤或?qū)μ厥馇闆r的處理不當(dāng)，就會對房屋測量準(zhǔn)確性造成影響。另一方面，開發(fā)商利用非法手段，造成房屋面積出現(xiàn)偏差，這是由于施工中，開發(fā)商在尚未獲得規(guī)劃部門同意的情況下就作出設(shè)計變更，進而引起糾紛的出現(xiàn)。

2.2 簽訂商品房面積計算委托書問題

在房屋測量過程中，還會遇到面積計算委托書問題，出現(xiàn)這種情況的原因是開發(fā)商所給的合同委托書資料不完善，有的會在簽訂委托書后再提供圖紙。同時，開發(fā)商往往只提供部分圖紙，并根據(jù)房地產(chǎn)銷售狀況確定公共設(shè)施的面積，使得房屋測量工作難度加大，對房屋測量工作的開展也會造成不利影響。同時，面積誤差是實測值和預(yù)測值間的誤差，施工中，如果設(shè)計方案發(fā)生變更，或者出現(xiàn)施工誤差，都會使測量的面積出現(xiàn)誤差，一旦測量誤差達(dá)到3m以上，那么這種誤差就不算測繪責(zé)任。所以，在測量前，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商提供一些材料證明，如土地使用權(quán)文件、營業(yè)執(zhí)照、施工圖紙說明等。

2.3 核查資料不仔細(xì)

在房屋面積計算過程中，需要有房屋的邊長數(shù)據(jù)，但是這些數(shù)據(jù)都是從設(shè)計圖紙或變更說明上采集而來的，所以，在查看資料的過程中，需要格外注意如下幾點：第一，設(shè)計圖紙需要經(jīng)過會審，還要加蓋審核單位的圖章。倘若圖紙未經(jīng)過會審，就會出現(xiàn)如下情況，圖紙前后不一致，比如說，平面圖立面圖剖面圖三面、剖面與外檐 、施工圖與結(jié)構(gòu)圖。經(jīng)過會審的圖紙基本都順利通過規(guī)劃，因而，建房過程中就不會對會審圖紙進行更改了，這樣一來，就不會出現(xiàn)設(shè)計圖被開發(fā)商變更的情況，給測繪單位和施工單位的圖紙存在差異。第二，部分房屋邊長數(shù)據(jù)能夠直接從數(shù)據(jù)圖中讀取，也有的需要進行換算，因此，測繪單位需要看得懂設(shè)計圖，熟悉設(shè)計圖中符號的意義，如何換算獲得房屋邊長數(shù)據(jù)，實際工作過程中，也要把握好如下幾點：一是設(shè)計圖中設(shè)計尺寸主要包括內(nèi)孔尺寸以及柱軸心尺寸，都需要進行換算處理，因此，在測繪過程中，必須明確設(shè)計圖標(biāo)注的部位尺寸；二是在對邊長數(shù)據(jù)進行換算的過程中，還應(yīng)對施工結(jié)束的問題加以考慮。如果房屋邊未標(biāo)注尺寸，應(yīng)要求設(shè)計人員及時進行補充。三是弄清設(shè)計圖中相鄰樓層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。

3 房屋測量常見問題的應(yīng)對策略

3.1 打造一支精明強干的測量隊伍

在房屋測量工作過程中，由于測量工作人員負(fù)責(zé)具體測量操作，他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平會影響測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。所以，應(yīng)當(dāng)注重測量人員測量水平的提升，打造一支精明強干的測量隊伍，使房屋測量工作更加順利地進行下去。

第一，定期組織測量人員參加培訓(xùn)，提升其業(yè)務(wù)水平，提高對業(yè)務(wù)內(nèi)容的熟練度，這樣既能提升測量工作效率，還能確保測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，這對測繪工作的開展是極其有利的。第二，要重視職業(yè)道德教育，增強測量人員的責(zé)任意識，充分認(rèn)識到開展測量工作的重要意義與價值，搞清楚測量工作和購房者、開發(fā)商的利益，保持嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的工作態(tài)度，堅決不違法亂紀(jì)，決不因個人利益而私自篡改測量結(jié)果。為加強對測量人員的管理，還應(yīng)建立嚴(yán)格的制度，建立健全內(nèi)部管理制度，構(gòu)建相應(yīng)的激勵機制，把測量精確度和薪資待遇相互掛鉤，明確各自的責(zé)任，確保測量工作的精確度，避免因測量誤差導(dǎo)致的糾紛。

3.2 構(gòu)建完善的測量審核制度

房屋測量就是利用計算機技術(shù)，根據(jù)商品房的實測值數(shù)據(jù)，繪制與計算后確定初步圖紙，緊接著技術(shù)人員將初步圖紙與數(shù)據(jù)進行審核比對，并加強討論，確認(rèn)無誤就可以打印出標(biāo)準(zhǔn)效果圖。在后期工作過程中，還要將效果圖和實圖進行對比看是否存在差異，使實測成果圖更加準(zhǔn)確。在詳細(xì)檢查與驗收后就可以進行歸檔處理，并將房屋測量結(jié)果交付給委托人。通常，為了進一步確保房屋測量質(zhì)量，需要建立二級檢查與一級驗收制度，也就是在自查與互查的基礎(chǔ)上，交由繪制單位的質(zhì)量檢測機構(gòu)進行再次檢查。具體來說，先由測量工作組人員檢查測量過程及結(jié)果，看各項指標(biāo)是否與規(guī)定作業(yè)流程一致，避免出現(xiàn)不按規(guī)定執(zhí)行的問題，經(jīng)確認(rèn)無誤后，還要由專門人員做二級檢查，只有經(jīng)檢查確定測量結(jié)果的準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上才能簽字蓋章，從內(nèi)部與外部兩個角度避免出現(xiàn)測量誤差。

3.3 加強對非典型測量曲線圖形的測量

在房屋測量工作中，有時候還會遇到非典型幾何圖形，很難采用常規(guī)的測量方法，此時需要從實際測量情況出發(fā)，針對這些非典型圖形采取科學(xué)有效的方法。非典型幾何圖形的測量也是房屋測量工作的重難點，會影響房屋面積大小，倘若采用了不合理的測量方法，會使誤差變大，甚至超過國家規(guī)定要求，導(dǎo)致開發(fā)商利益受損。因施工失誤、定點放樣，也有追求美感設(shè)計的曲線，導(dǎo)致非典型幾何圖形的出現(xiàn)，那么就要結(jié)合預(yù)測成果圖，選取恰當(dāng)?shù)臏y量點開展測量工作。

4 結(jié)束語

綜上，在經(jīng)濟社會快速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)保持快速發(fā)展，建筑物數(shù)量日漸增多，質(zhì)量也在提升。對房屋測量也提出了更高的要求。但是，房屋測量人員數(shù)量不斷增加，但專業(yè)素質(zhì)水平也不夠高，亟需加強教育和培訓(xùn)。在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，往往存在諸多問題，如，測量存在誤差、簽訂商品房面積計算委托書問題、核查資料不仔細(xì)等問題，對于這些問題，需要采取有效的應(yīng)對策略，提升房屋測量水平，保證房屋測量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

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