基于因子分析法的房地產企業績效綜合評價

(陜西地建土地工程技術研究院有限責任公司 陜西 西安 710021)

基于因子分析法的房地產企業績效綜合評價

賈媛媛

(陜西地建土地工程技術研究院有限責任公司陜西西安710021)

隨著社會主義市場經濟的發展，房地產得到迅猛發展，并在國民經濟增長中起到了重要作用，日益受到社會各界的廣泛關注。對房地產上市公司的績效評價和分析，發現房地產上市公司經營中存在的問題，有助于了解我國房地產業的發展概況以及它的發展前景，同時提高房地產企業的綜合競爭力。本文運用因子分析法分析了中國房地產上市公司的績效水平，在此基礎上，提出了促進房地產行業健康、快速發展的建議。

房地產企業；因子分析；績效評價

一、引言

房地產業作為我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中發揮著舉足輕重的作用。隨著我國住房制度的改革，房地產業也獲得了難得的發展機遇，呈現出了高速增長的態勢。然而，在地產高速發展的同時無疑也帶來了一些不容樂觀的問題，例如房價的飆升。從 2004 年至今國家已經出臺大大小小的調控政策以穩定房價，調控政策已近百條，中央層面，在多次會議或活動公開強調堅定不移地把房地產市場調控政策落到實處，確保見到實效，表明了高層對房地產調控的堅決態度，2015 年房地產調控的總體基調是政策不動搖，促進房價合理回歸，進一步推進房產稅改革試點，保障房地產市場健康發展。因此房地產行業必將面臨著一個重新洗牌及行業整合的過程。

我國的房地產上市公司主要可以分為兩種[1]：第一種是全國性的房地產上市公司，比如中海、萬科等在我國很多的城市都設立了分公司進行跨區域經營；第二種是區域性的房地產上市公司，只在某個省份或地區進行房地產開發，比如河南建業。隨著中國城市化進程的推進，將會有許多區域性公司流向其它地方開發項目，提升綜合實力。同時，房地產上市公司經營戰略也由追逐短期的項目盈利逐步轉向追逐長期的企業價值最大化，企業間的競爭表現為綜合能力的競爭。長期以來，反映房地產市場績效的統計指標很多，如房地產投資額、開發土地面積、房地產從業人數、商品房銷售額、商品房空置率、企業利潤率、房地產總產值等；依靠這些指標對房地產績效做出一個全面的績效評價較為困難[2]。

在房地產企業競爭日趨激烈的情況下，面臨現階段我國市場環境及宏觀調控政策的變換和調整，房地產企業正處于發展的關鍵處，對企業績效進行績效評價，特別是對上市公司的績效進行綜合評估是非常重要的。

二、因子分析法在房地產企業績效評價的實例分析

本例運用因子分析法分析73家樣本企業2015年的財務及非財務數據[3]，研究發現，設計的房地產上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當的可取性，能較真實地反映中國房地產上市公司的績效水平。

(一)指標體系的確定

綜合前人的研究成果，本文擬建立如下的房地產上市公司績效評價指標體系：

1.財務角度：(1)盈利能力指標：總資產收益率(X1)、凈資產收益率(X2)、每股收益(X3)、凈利潤(X4)；(2)營運能力指標：存貨周轉率(X5)、流動資產周轉率(X6)、固定資產周轉率(X7)、總資產周轉率(X8)、應收賬款周轉率(X9)；(3)市場價值指標：市盈(X10)、

市凈率(X11)；(4)企業規模指標：總資產自然對數(X12)、主營業務收入自然對數(X13)；(5)現金流指標：經營凈現金比率(X14)、每股現金凈流量(X15)、利潤現金含量(X16)、銷售商品收到的現(X17)、現金凈流量(X18)、經營活動現金凈流量(X19)。

2.顧客角度：房地產業務市場占有率(X20)。

3.內部運作角度：房地產業務銷售增長率(X21)。

4.學習成長角度：高學歷人員比率(X22)、凈利潤增長率(X23)、

凈資產增長率(X24)。

(二)樣本選擇與數據預處理

樣本選擇：本文以在上交所和深交所上市的房地產企業為研究對象，并按照如下原則進行篩選：(1)不得缺少當年與本研究相關的數據；(2)剔除被 ST 或 PT 的上市公司；(3)剔除有異常變動的上市公司。最后符合研究要求的企業有 73 家。

數據收集與預處理：本文使用的是樣本企業2012年度的數據，數據主要來自房地產上市公司所公布的年報，或者是以年報中的數據為基礎計算得出。

(三)模型建立

(1)指標篩選

根據所有公共因子對某個原指標解釋的方差不小于0.7 的原則對指標進行篩選，即剔除變量共同度<0.7 的指標，因為這些指標的信息被提取的公共因子包含的較少。經過幾次篩選最后留作研究使用的指標有：總資產收益率(X1，0.858)、凈資產收益率(X2，0.701)、每股收益(X3，0.815)、凈利潤(X4，0.937)、存貨周轉率(X5，0.862)、流動資產周轉率(X6，0.944)、總資產周轉率(X8，0.872)、總資產自然對數(X12，0.805)、主營業務收入自然對數(X13，0.803)、經營凈現金比率(X14，0.804)、每股現金凈流量(X15，0.877)、利潤現金含量(X16，0.756)、銷售商品收到的現金(X17，0.917)、現金凈流量(X18，0.805)、經營活動現金凈流量(X19，0.799)、房地產業務市場占有率(X20，0.893)，共有 16個，括號中的數值為變量共同度。

(2)KMO 和 Bartlett 球形檢驗

運用主成分分析法在 SSPS中進行分析，結果顯示 KMO 值為 0.619，Bartlett 球形檢驗給出的相伴概率為0.000，小于顯著性水平 0.01，因此拒絕Bartlett 球形檢驗的零假設，根據以上兩項檢驗，我們認為，本文選取的指標及其數據適合于因子分析。

表1 KMO 和 Bartlett 的檢驗Table 1 Tests for KMO and Bartlett

(3)因子萃取

按照主成分特征值大于 1 的原則進行因子萃取，滿足條件的因子共有 5 個，表 1 列出了經旋轉后滿足條件的因子的特征值、方差貢獻率和累計方差貢獻率。

表2 特征值、方差貢獻率與累計方差貢獻率Table 2 Characteristic value, variance contribution rate and cumulative variance contribution rate

從表1還可以看出，前5個因子的累計方差貢獻率達到83.90%，說明因子萃取的效果較佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有較大的載荷；F2在X5、X6、X8上有較大的載荷；F3在X1、X2、X3上有較大的載荷；F4在X15、X16、X18上有較大的載荷；F5在X14、X19上有較大的載荷。

(4)因子得分與排名

使用SPSS軟件對所選企業評價及得分。以每個主因子的方差貢獻率占 5 個主因子總方差貢獻率的比重作為權重進行加權計算總因子得分，其計算公式為：

F=0.35F1+0.185F2+0.181F3+0.175F4+0.109F5

表3 總因子得分排名前十位的房地產上市公司Table 3 Total factor scores were ranked among the top ten real estate listed companies

從表 2 可以看出，傳統的“招保萬金”四大豪門房企均進入這份榜單，特別是萬科和恒大地產分別排名第一和第二，并且在總因子得分上遙遙領先于其他房地產上市公司，這說明本研究設計的房地產上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當的可取性，能較真實地反映中國房地產上市公司的績效水平。

三、總結

本文以中國房地產企業為研究對象，在前人研究成果的基礎上，設計了中國房地產上市公司績效評價體系，運用因子分析法分析了 73 家樣本企業2015年的財務及非財務數據，研究發現本文設計的房地產上市公司績效評價體系及使用的因子分析法具有相當的可取性，能較真實地反映中國房地產上市公司的績效水平。通過研究表面，因子分析法能夠找出相關性較高的幾個主要變量，從而更具科學性，使評價結果對于指導我國房地產業健康發展具有一定的參考意義。

[1]李華彪，基于因子分析法的我國房地產市場績效評價[D].華南理工大學，2012.

[2]張濤，文新三. 企業績效評價研究[M].經濟科學出版社,2002.

[3]馮冰玉.基于因子和聚類分析的我國房地產經濟發展水平評價[J].理論與方法，2013(5):66-71.

賈媛媛(1991-)，女，碩士，助理工程師，主要從事土地工程及建筑工程研究。