土地供給、金融供給等因素對房地產市場量價影響的實證分析

吳靜妍 哈爾濱銀行

一、引言

近年我國房地產行業的快速發展，為整個國民經濟的發展及人民生活水平的提高做出了巨大的貢獻。因其在國民經濟中的支柱地位以及關乎民生的基礎產業屬性，該行業始終受到較大關注，同時，行業中暴露出的價格增速過快、資本占用較大、資源消耗過度等問題也牽動人心。因此，系統地掌握該行業的相關現狀、從定量角度把握各指標間的數量關系、深刻認識房地產行業的發展規律、合理預測未來市場趨勢是掌握和解決以上問題的有效途徑。

本文擬從實證的角度，擴大影響因子范圍，分析相關因素對房地產市場的影響，同時選取全國及部分代表城市的指標，擴大數據層次范圍，減少全國性數據的平均效應，尋找影響區域房地產市場的主要因素。

二、理論分析

土地供給及金融供給因素對房地產市場存在顯性影響。除此之外，目前房地產行業分析報告中，多見將區域經濟發展水平、人口因素及房地產行業本身的工程量計入觀察指標，前兩者視為房地產行業的長期影響因素，后者視為影響房地產供需關系的直接因素，因此，本文將上述指標全部納入本次回歸分析。

根據上述情況，本文提出以下假設推論：推論1：區域土地供給量價、金融供給量價對房地產市場存在顯性影響。

推論2：區域經濟發展水平、人口因素對房地產市場存在顯性影響。

推論3：區域商品房市場工程量對房地產市場存在顯性影響。

三、實證分析

（一）指標選取

1.因變量選取全國或區域商品房銷售面積、商品房銷售價格。

2.第一類自變量為土地供給、金融供給指標。本文選取全國或區域土地掛牌面積、成交面積、成交價格，以及全國M2、貸款利率5 個指標。

3.第二類自變量為經濟發展水平、人口因素指標。本文選擇全國或區域GDP 總量、人均GDP、城鎮居民可支配收入，以及人口城鎮化率、人口增速和小學校在校人數6個指標。

4.第三類自變量為房地產市場工程量指標。本文選擇全國或區域商品房當年竣工面積、待售面積和施工面積3 個指標。

（二）實證模型設定

根據理論推導下的影響路徑，以及選取的各項指標，擬定如下本次實證回歸分析模型：

（三）數據來源

為提高分析針對性，除全國數據外，本文另選取沈陽、大連、哈爾濱三個城市的數據一并分析，以減少全國性指標的平均化影響。

全國及四市數據中，土地成交面積、土地成交價格數據取自網絡公開數據，其他數據均來自各地地方統計年鑒。

（四）回歸結果分析

經SPSS 多元回歸分析，統計方法選擇“步進”，得出回歸分析結果如下表（已排除因子未列示）：

（五）實證結果

通過對全國及三市的數據回歸分析，對前文擬定的4 個推論得出驗證如下：

推論1：沈陽市土地供給量價對當地商品房銷售面積存在顯性影響；哈爾濱市、大連市的商品房銷售價格受M2 顯性影響。

推論2：大連市商品房銷售面積受城鎮居民可支配收入顯性影響；小學生在校生，同時顯性影響全國商品房銷售面積和銷售價格，在沈陽市對商品房銷售價格有顯性影響。

推論3： 區域商品房市場施工、竣工、待售面積對房地產市場不存在顯性影響。

四、結論

（一）全國、三市房地產市場量價的影響因素，具備明顯的個性化特征

根據全國及三市的回歸分析，各地房地產市場量價指標的影響因素存在一定差異性，表示對區域房地產市場來說，受地方行業政策、歷史經濟及人口等因素影響，影響房地產市場量價的原因并不單純局限于統一的全國信貸規模、土地供給等因素，另會因人口、居民可支配收入、待售商品房面積等因素產生局部性影響。

（二）土地供給及金融供給對房地產市場存在明顯影響

金融供給方面，哈爾濱市、大連市的商品房銷售價格受M2 顯性影響，表示全國信貸規模對部分地區的房地產價格走勢存在明顯影響。土地供給方面，沈陽市的商品房銷售面積受當期土地成交面積顯性影響，表示局部地區的土地供給對商品房銷售面積有推動作用。

因變量：商品房銷售面積-回歸結果

因變量：商品房銷售價格-回歸結果

（三）在校小學生指標對房地產市場量價存在明顯影響

全國商品房銷售面積及價格、沈陽市商品房銷售價格受小學在校生人數因素顯性影響，表示以落戶、上學為剛需代表的人口因素，對房價、成交量均有正向推動作用。同時，該因素是唯一對房地產市場量價均有正向影響，考慮到該項指標存在一定自然剛性，因此該項指標對區域房地產市場的量價影響更具備長期性。