公允價值模式在房地產行業的適應性分析

張春燕

摘 要：2014年CAS39準則實施3年以來，增強了公允價值模式在會計實務中的可操作性，為其推廣提供了理論依據。但通過查閱A股房地產行業上市公司年報，得出采用公允價值模式計量投資性房地產的情況不容樂觀，進而對公允價值的適應性進行研究。以華發股份為例，分析公允價值產生的經濟后果，指出企業變更會計政策之后存在的問題，并有針對性提出改進對策，以期能進一步完善企業會計準則，促進公允價值模式在房地產行業的廣泛應用。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值模式；房地產行業；CAS39

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.030

1 公允價值模式在房地產上市公司的困境

截至2017年6月30 日，滬深兩市房地產行業A 股共有123 家上市公司披露了年報，其中111家公司擁有投資性房地產，滬市62 家，深市49 家。采用公允價值模式計量投資性房地產的共有19 家公司，其中滬市8 家，深市11 家，占A 股市場持有投資性房地產項目上市公司總數的17.11%，而采用成本模式后續計量的有92家，占比高到82.88%。可見，房地產行業上市公司并不十分青睞于公允價值后續計量投資性房地產，會計政策的變更顯得相當謹慎。

2014年CAS39準則在公允價值的確認方法方面提供了理論上的指導，但在實踐中，沒有統一方法和確認標準，各房地產上市公司評估公允價值的途徑存在差異。根據統計，19家上市公司中有10家選擇專業評估法，占總數的53%；其次是市場類比法，選擇此法的公司數量為4家，比重達到21%；最少的是第三方調查報告法，只有2家公司，由于這種方法主觀性較強，很少公司予以關注，所占比重僅為10%；除此之外，余下3家（占比16%）企業并未披露相關信息。

可見，上市公司獲取公允價值的方法各異，將會導致會計信息缺乏可比性，不利于投資者了解企業真實情況；另外，會計政策易于人為干預，趨利避害的本能會驅使企業選擇利益最大化的方法，從而給監管部門的管理工作帶來障礙。這是阻礙公允價值在房地產公司有效推廣的重要原因。

2 公允價值模式對華發股份的適應性分析

珠海華發實業股份有限公司（以下簡稱華發股份）是一家從事房地產開發與經營的企業，主要產品是住宅、車庫及商鋪等。于2004年在上海證券交易所A股市場上市，股票代碼為600325。CAS3準則在2006年開始實施，華發股份選擇成本模式計量投資性房地產，但企業賬面未持有該資產項目。直到2014年7月CAS39準則頒布，華發股份經公司董事局會議審議通過，自當年7月起對投資性房地產的后續計量由原來的成本模式改為公允價值模式，并首次將企業持有的部分房屋及建筑物轉換為投資性房地產，華發股份在此時點變更會計政策產生了哪些影響？值得我們進行分析。

2.1 改善資本結構

采用公允價值計量投資性房地產時，公允價值變動會直接影響投資性房地產的賬面價值，進而引起企業資本結構的變化。2014年華發股份轉變計量政策，由成本模式改為公允價值模式，期末投資性房地產的期末公允價值達22.7億元，對總資產貢獻率達到3.37%，資產負債率為 80.74%，相比成本模式該財務指標有所降低。另外，由表1可知，變更會計政策之后的年度，投資性房地產和總資產規模逐年增加，其對總資產的影響率分別為2.57%和2.07%；隨后兩年的總資產負債率分別為79.3%、79.6%，略有下降。這是由于計量模式的轉換增加了投資性房地產的價值，總負債變化幅度不大時，資產價值的提高可降低企業的資產負債率，優化企業的資本結構，從而向利益相關者傳遞了良好的財務信息。

2.2 提升收益

隨著我國房地產市場的高位運行，轉換計量模式后，不再對投資性房地產進行計提折舊（攤銷）和減值準備，且期末公允價值高出賬面價值的差額計入公允價值變動損益，從而增加企業利潤。從表2可知，2014年華發股份采用公允價值計量投資性房地產后，當年度公允價值變動高達1778.8萬元，對凈利潤影響率為20.95%；在以后各會計期間投資性房地產增量收益對企業凈利潤的影響呈現出減弱的趨勢，但仍起到積極的作用，對凈利潤貢獻率為1.15%、0.91%。可見，公允價值模式提高了企業利潤水平，達到美化收益的效果。

2.3 強化籌資能力

隨著房地產業的高速發展，經營規模快速擴張，對公司的融資能力提出更高的要求。從表3可知，華發股份2014年采用公允價值計量投資性房地產后，短期借款為57.7億元，相比去年增長509.29%；長期借款達到192.85億元，同比上期增長50.1%；總籌資額高達380.43億元，增長率為81.33%。2015-2016年借款金額變動幅度相對減小，總籌資額增長率分別為50.85%、1.90%，但仍呈現上升趨勢。由此可見，變更會計政策之后華發股份籌資能力大大增強。這是由于公允價值計量美化了企業的財務報表，資產負債率變小，長期償債能力增強，債權人的利益有所保障，有利于企業融通更多地資金需求。

華發股份作為房地產上市公司的典型代表，變更投資性房地產會計政策后，公允價值帶來的經濟影響對企業財務起到了“增肥”效用，可見這一計量屬性能有效的適應房地產公司的經營發展，但也應注意到公允價值在實施過程中存在的一系列問題。

3 公允價值模式在華發股份運用中存在的問題

3.1 利潤與現金支付能力背離

企業選擇公允價值模式時，高漲的房地產價格一定程度上會提升會計利潤水平，但賬面的投資性房地產增量收益并不能為企業帶來實質的現金流入，反而可能會增加潛在的現金流出，導致企業利潤與現金支付能力背離。

3.1.1 股利政策的困境

企業股利分配一般與經營業績呈正相關，當企業凈利潤增加時，會向投資者傳遞良好的財務信息，通常投資者會要求企業分配紅利，且更傾向于現金股利分配。若企業維持原股份支付，則可能損害投資者信心，減少后續投資；若企業決定增加股利分配，勢必會擴大現金流出。

3.1.2 管理層的利益驅動

當企業的報表收益增加時，出于自利原則，管理層要求提高貨幣薪酬待遇，特別是持股比例較高的管理者，企圖利用“白條利潤”獲取現金報酬，損害股東權益，從而增加管理層的私人利益。

3.2 潛在風險增加

3.2.1 經營風險增加

轉變投資性房地產計量模式后，期末公允價值受市場環境、政策導向等因素制約，對凈利潤的影響具有不確定性。華發股份變更會計政策年度，期末這部分未實現的收益大大改善了企業的經營成果，增加企業利潤，在以后的各會計期間公允價值對凈利潤的影響仍然是積極的。但隨著價格的頻繁波動，公允價值不可能一直持續上漲，在房地產市場低迷時就會引起利潤大幅度波動，對企業的經營成果產生不利影響，從而增加企業的經營風險。

3.2.2 財務風險增加

首先，籌資引起的財務風險。由表3可知，采用公允價值計量投資性房地產之后，華發股份近年融資規模不斷擴大，資金成本不斷上升，2014年籌資成本達到30.27億元，相比2013年上浮73.67%；隨后的兩年資金成本分別達到44.45億元和42.98億元。一旦公司經營風險增加，將導致企業無法按期償還借債及使用成本，對公司的財務造成巨大沖擊；其次，市場波動引起的財務風險。隨著房地產行業的不穩定變化，公允價值模式帶來的不確定性因素將會增加企業財務風險。

3.3 公允價值信息披露問題

3.3.1 缺少租賃信息

華發股份持有的投資性房地產均是外租的房屋及建筑物，其收到的租金對公允價值的計量具有重要影響，因此披露租賃信息尤為關鍵。在報表附注中，華發股份指出公允價值由聘請的第三方評估機構進行，在披露的具體事項上只涉及公允價值確認依據、房地產名稱、總金額、抵押情況，沒有具體項目明細，也未披露有關房地產的租賃信息，如房地產承租人、合同租賃期、年租金收益、履約情況等。這是由于CAS39準則沒有強制要求企業披露投資性房地產的租賃信息，會計準則的漏洞導致大多數企業未涉及與租賃相關的信息。

3.3.2 公允價值層次信息不完整

2014 年 CAS39準則明確規定了采用公允價值的披露要求，主要有持續以公允價值計量的項目和金額、層次的確定、層次之間轉換的金額及原因、估值技術和輸入值的描述性信息等。華發股份在附注中明確指出，投資性房地產采用持續第二層次公允價值計量出租建筑物，選擇收益法作為主要的估值技術，在資產負債表日聘請專業評估機構對投資性房地產進行評估，以此來確定公允價值。可見，華發股份披露內容僅為輸入值的具體層次和估值技術，只公布了第二層次輸入值的范圍，房地產各明細項目的參數值、模型和估值程序等未具體化，對于CAS39規定的其他信息也未提及。

4 華發股份公允價值計量的改進對策

針對公允價值模式在房地產行業推廣不利的現狀，以及華發股份在實務應用中存在的問題，以下將從三個方面提出改進措施。

4.1 加速房地產交易信息平臺升級建設

加快房地產信息交易平臺的升級建設，能有效的緩解公允價值信息不對稱問題。房地產交易信息按照所在的不同商業圈、房地產規模等劃分，按統一標準對外報告房地產交易信息，具體應涉及房地產的建造面積、使用年限、交易時間及合同等重要信息，對外出租的房地產，還應單獨公布租賃信息。通過信息數據庫的公開化、透明化，從源頭上消除信息使用者和市場不對稱的現象；企業也能以較低的成本獲取房地產公允價值，降低成本支出，強化公允價值信息的可比性，提高會計信息質量。

4.2 加強企業風險管理

房地產市場的頻繁波動必然會增加潛在風險，因此華發股份應加強風險管理，完善科學的決策機制。首先，建立經營風險和財務風險預警系統。建立短期和長期財務預警系統，如編制現金流量預算、改進風險預警指標體系等，加強對企業現金流的監督，有效防范企業財務風險。其次，強化管理層風險意識，完善風險防范機制，加強對風險事前、事中和事后的控制，并加強企業應對能力。

4.3 強化信息披露

4.3.1 增加租賃信息

租賃信息對企業投資性房地產公允價值計量非常關鍵，它涉及房地產的租賃使用情況以及資產的賬面價值。華發股份不僅應按要求披露租賃資產的名稱、價值、計量范圍、抵押情況等，還應參照IAS40要求充分的披露房地產的租賃信息。應具體到明細項目，披露該項目的地理位置、承租人、租賃期、年租金收益等，還應該列示租賃協議、履約狀況、租賃物的經營狀態是否會改變等相關信息。華發股份作為大型房地產企業，應該主動報告與房地產相關的租賃信息，以使投資者及時了解企業的實際獲利能力。

4.3.2 補充公允價值層次信息

華發股份應強化信息披露意識，自覺按照CAS39準則中對公允價值層次信息披露的規定，及時報告投資性房地產信息。除了披露公允價值計量層次和估值技術，還應該補充完善下列信息：按投資性房地產的性質、特征、風險及公允價值計量的層次進行合理的分組，并披露各組與報表項目相關的信息；補充公允價值第二層次具體輸入值，量化信息；對于估值技術，增加披露收益模型運用的模型假設和估值程序等；完善第二層次估值技術和輸入值的其他描述性信息。層次之間涉及轉化，則還需在附注中披露轉換前后的具體金額，指出層次轉換的原因、轉換時點及相關政策等。

房地產公司擁有大量的房屋建筑物等資產，具有行業特殊性，因此管理層應綜合考慮會計準則及自身情況，靈活合理的采用公允價值。隨著宏觀政策環境的優化以及企業管理能力的加強，華發股份將能更好地適應并改進公允價值的使用，實現這一計量屬性的效用最大化，以此作為參考來推動公允價值模式在房地產行業的廣泛應用。

參考文獻

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