收益法在房地產轉讓價值評估中的應用探究

李婧瑩+楊景海

摘 要：房地產評估為房地產的交易提供公平公正的價格參考。在中國經濟發展不斷進步的背景下，我國房地產評估這個行業伴著中國的經濟運行機制而迅速發展壯大。因此就收益法在房地產轉讓評估業務中的實際問題，提出了對于評估過程中收益法的房地產轉讓存在的問題以及對策分析，并做出相應結論。

關鍵詞：收益法房地產；轉讓價值評估

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.067

1 房地產轉讓評估中的收益法概述

1.1 收益法的概念

房地產轉讓包括房屋所有權以及土地使用權意義上的轉讓，是指有相關權利人經過互換、買賣、贈予或者其他各種形式將自己的權益轉讓出去的行為。收益法是指通過預測被評估對象未來的收益，通過利用合適的報酬率或者資本化率將未來可流入企業的收益轉換成相應的價值的評估方法。

1.2 收益法適用的前提條件

（1）被評估資產能夠投入使用并盈利，同時預期收益是可預測的，并能用貨幣可靠計量的。

（2）折現率或者資本化率可以進行可靠計算的。

（3）得到收益年限可預測。

1.3 收益法的適用范圍

收益法是通過對預期報酬估算去確定被評估資產價值，所以其主要針對評估對象本身是有盈利的房地產，例如商鋪、大廈、旅館等；其實估價對象現時狀態不需要必須有盈利，其實它其他類似房產有盈利就可以。另外，收益法還大量的被運用于房地產損害賠償中，像房地產價值減值和相關的經濟損失的評估。

1.4 收益法的應用公式

2 收益法在轉讓評估中的問題

2.1 數據不易搜集，并存在一定的主觀性

盡管現在信息全球化越來越普遍，但是評估對象的相關數據仍然不易收集。房地產相關利益人因為各種原因都希望自己的房地產能夠評估出超出其本身的價格，以至于對評估人員的評估工作有一定程度的干擾和不配合，達到混淆視聽的效果。對于這個現象不但增加了資產評估人員對評估數據的搜集的難度，也在一定程度上增加了評估數據的不確定性，影響評估對象準確的價值。從另外一個方面來說，即使有些數據不通過房地產相關利益人，而是通過互聯網查詢的數據也是存在著一定的不實，互聯網上的數據太雜亂，需要大部分時間去判斷、篩選以及計算，大大的增加了注冊資產評估師的工作量和工作難度，降低了工作效率；而互聯網上的有些數據模棱兩可，似是而非，在一定程度上加大了評估師錯誤判斷的風險，從而使評估結果的誤差被放大。

2.2 評估師的專業水平不足

從1987年開始，宣告了中國房地產市場的建立。從而房地產評估也在不斷地壯大。就這一新興行業來說，發展的時間比較短也是其一個缺點，發展時間短伴隨著就是其法律法規的不完善，而且評估機構的行為也不夠規范。在這種行業狀況下，要做好評估工作，對于評估師的自身要求很高，需要極豐富的評估經驗和專業素養。但相對于這種狀況，我國的評估師能力十分有限，房地產評估人員中有很多初期都是通過自己的實踐摸索出來的，很多人并沒有接收過專業的訓練，在評估中的專業水平受到了限制，并且服務意識普遍不是很高。這主要是體現在評估機構的機制不夠完善，評估機構在行業發展中發揮著極大的作用，它能促進行業的進步以及穩定，而機構自身的不完善影響著我國資產評估行業的健康發展。

2.3 評估市場管理混亂

現如今，由于房地產評估機構的缺乏自律，使實務中存在著亂評，吃回扣、惡意壟斷等現象，降低了整個行業的公信力，另一方面，評估機構出具的評估報告受政府等機構的影響比較大，違背了作為評估師的職業道德，破壞了獨立、客觀、公正的原則，損害了信息使用者的合法權益。

2.4 法律體系不健全

眾所周知，《資產評估法》是由2016年通過并頒布的，從時間的角度來說，由于資產評估法出臺的時間比較晚，所以在貫徹落實方面無法與《會計法》這樣的基本健全的法律相比較，一部完整的法律需要經過時間的推敲，并不斷地完善；從貫徹程度來說，一部剛出臺的法律總是的需要一定的時間去了解，學習，并規范自己的行為，所以，不僅《資產評估法》需要不斷地改進，從其他法律法規的配合也尤為重要，從別的法律同樣強調出資產評估行為規范，可以加強《資產評估法》在人們心中的地位。

3 收益法在房地產評估中存在問題的對策分析

3.1 數據的選取

3.1.1 純收益的求取

純收益=總收益-總費用，則總收益和總費用的確定是為取純收益的關鍵。通常，總收益的取得是以客觀收入為基數，而不是實際收入，因為實際收入可能會因為當前的法律、政策影響而迫使收入額的偏低或者偏高，所以要求其根據實際進行修正，參數的修正不應該僅僅局限于市場法的應用，實際上收益法中對參數的修正也可以使數據更加準確，剔除不正常因素下的純收益值。另外，必須確認是可持續產生的客觀收益，不能持續產生的客觀收益存在一定的偶然性，不能作為評估依據。

3.1.2 還原率的選取

還原率是投資者在投資風險不變時，對該項投資的投資回報率，也是將利潤進行資本化的利率，例如市場的變動主要是外部因素。在收益法實踐中，可以利用分析工具進行初步的確定，現在的財務分析技術越來越發達，在實踐中的應用也越來越便利。可以利用層次分析法將主觀判斷因素通過數量的變化來處理，可以更客觀的表現。另外，通過評估對象所處地區經濟發展、物價指數變化和被評估房地產實際情況調整風險值，使得到的數據更可靠，充分挖掘收集的有效信息，減少由于主觀分析方面帶來的風險，使定性和定量結合分析過程的科學和客觀，并更具有說服力，同時也能減少花費在評估評估過程中的時間，降低評估風險。

3.1.3 數據搜集不易的解決方法

信息整理部門的建立可以很好的規范評估數據的主觀決斷的問題，主要負責現時市場的信息采集方面，在評估人員勘察時，認真記錄并核對信息的準確性，進一步匯總、分析和歸納信息。可以參考類似于鏈家網等房地產交易網站的表現形式，將房地產的信息做出歸集整理，統一細化，為了防止信息的泄露，對房地產市場做出不利的影響，可以采用實名注冊會員制，限定信息使用者的身份僅限于有相關執業資格人士，即使性質不同于商業網站，但是可以將商業網站信息共享的優點采用到行業的信息搜集整理中。另外，信息管理部門可以由各地區的資料評估協會建立，對各地區的實際狀況做出相對應調整分析。另一方面，政務、行政機關有關財務信息公開化和內部互通，也能為評估師數據的確定提供依據，使數據的實用性增強，加強各地區評估師之間的經驗交流，方便評估人員了解市場動態和發展趨勢，提高案例的可比精度。

3.2 評估人員的管理

3.2.1 加強潛在人才培養

對于評估行業人才缺乏的情況，有的高校都開設相應的專業來適應潮流所向。一個行業的發展，離不開新鮮血液的輸送，加強潛在人才培養，可有效促進發展，可以通過政策鼓勵或者提高經濟上的資助，估計更多的人了解資產評估，并投身于資產評估行業，只有競爭力度大了，行業的發展才會相應的提高，減少業內不良現象，提高評估質量。

3.2.2 提高評估人員的專業素養

寧愿人員缺失，也不濫竽充數，一個行業的良性發展，應做好基礎建設，提高評估師執業資格的門檻，可以有效的防止行業內混亂的現象，盡管如今考取評估執業資格證有從業時間的限制，但有序的內部控制也很重要，可以根據評估師的執業能力進行等級的劃分，例如通過評估質量、評估范圍劃定，效仿會計師資格制度，進行初級、中級、高級的管理，不斷進行評估師學術交流，增強在業人員的再教育和再培訓的力度。對于信息以及案例的搜集問題，可以通過加強法律法規的管理，提升信息的全面性。

3.2.3 加強管理，提高職業道德

加強管理可以通過評估程序和職業道德兩方面進行管理。在實施評估業務中，要嚴格依照評估程序，并對采集的資料進行必要的鑒定，進行全面的市場調查，收集市場上的成交案例，從而使評估結果更加客觀。評估師也要提高自身的職業道德，要做到公正、客觀，不能因為個人利益而徇私舞弊，偏向哪一方。增強制度管制，并時常宣傳并強調職業道德重要性，減少違法亂紀的現象。

3.3 評估市場行業管理混亂的對策

市場監管環境對于評估行業的發展發揮著重要的作用，盡管新頒布的《資產評估法》中，對于行業競爭現象做出了一定的規范，但是由于推行時間較短，有的評估企業仍有在收取評估費用時處于壟斷地位。所以國內迫切需要一個良性發展的環境。因此，評估機構應以正確的方法競爭，加強企業的信譽，創立獨立客觀的工作態度。在監管方面，要嚴肅處理評估人員因為利益而違反職業道德準則的行為，并追究其相應的法律責任。同時為了為我國評估行業提供良性的發展空間，也可以動員全社會的力量去關注監督，減少評估人員隨意的主觀行為，促進行業發展。

3.4 促進法律法規體系完善

3.4.1 對已有的法律法規進行修訂

例如《土地管理法》最近的一次修訂是在2004年，相關部門應該加大對法律法規修訂的力度，根據現代經濟不斷變化而及時修訂相關的法律法規，不能等到問題發生的時候才發現原來的規定已經不適用了。同時，相對于美國評估準則，中國的準則缺少的是在現實實踐中的案例分析，美國評估準則能對于現實中個別評估難點做出舉例，并列入評估準則的一部分，同時印刷出版，廣而告之，值得我國借鑒，提高我國行業的規范性和實踐性。

3.4.2 相關法律法規的改進

即使針對資產評估行業的《資產評估法》已經頒布出臺，但是孤掌難鳴，資產評估法的普及尚需要時間，那么，可以通過對其他法律的整改以加強《資產評估法》在人們心中的印象和地位，更方便《資產評估法》的普及。就法律普及方面可以效仿《會計法》在相關的《經濟法》和《會計法》中添加評估法的部分內容，因為同是與財務方面息息相關，共同理解可以促進行業的進度，提高工作效率。與此同時，同樣可以在民法和商法中有不同程度的添加，可以促進評估法的普及。

參考文獻

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