收房后一直漏水，過了保修期，開發商仍要擔責

事實回放

劉先生與某開發商簽訂《北京市商品房預售合同》購買了某房屋，收房時發現房屋次臥存在漏水問題，之后房屋漏水問題也一直存在。劉先生多次找開發商報修，開發商也曾進行修復，但漏水問題始終存在。劉先生認為開發商應對所售商品房承擔質量保修責任 ，因此向法院提起訴訟，要求：1）開發商對其房屋內的次臥墻體滲水、窗戶滲漏進行修復；2）開發商賠償其因房屋漏水問題造成的房租損失30萬元；3）訴訟費、鑒定費由開發商承擔。

司法鑒定

庭審中，開發商辯稱，涉案房屋一直在出租，說明劉先生主張的漏水問題并不影響房屋的正常居住使用。收房驗收表中只記載了次臥有水印，沒有確認漏水原因。涉案房屋收房已5年有余，即使涉案房屋現在出現漏水問題，也已超過保修期限，請求法院駁回劉先生的全部訴訟請求。

法院在案件審理過程中委托北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定中心對涉案房屋次臥墻體滲水、窗戶滲漏與房屋質量是否存在因果關系進行鑒定，并出具相關修復方案。

鑒定中心技術人員對涉案房屋進行了勘驗，房屋局部平面如圖1所示。

勘驗過程中，鑒定人員發現次臥東側窗下墻、北墻均存在滲漏痕跡。對東側窗進行室外勘驗，發現窗與主體結構墻之間存在間隙、密封膠開裂。對窗進行淋水試驗，次臥窗下墻隨即開始滲漏。次臥北側為露臺，經雙方當事人同意，對次臥北墻外側飾面進行剔鑿，自露臺地面以上250mm高位置向下剔鑿至距露臺地面140mm位置未見有防水層，之后開發商不同意繼續剔鑿。對次臥北墻外保溫飾面進行勘驗，發現墻體外保溫飾面層存在不同程度的開裂、涂飾破裂的情況及涂飾層局部修補痕跡。

根據現場勘驗情況，鑒定中心分析如下：東墻窗框外側與墻體的交接處存在間隙和密封膠開裂現象，是造成次臥滲漏水的主要原因；北側墻體外保溫層的抗裂砂漿層及墻面飾面層存在不同程度的開裂、破損，不排除該質量缺陷引起滲漏水的可能性；次臥北側露臺泛水防水層高度不符合規范規定。

法院判決

法院認為，開發商應保證其出售給劉先生的房屋質量合格，根據鑒定意見，法院認定開發商就涉案房屋出現漏水問題存在過錯，其應按照鑒定機構出具的鑒定意見對涉案房屋進行修復并承擔鑒定費用。關于劉先生主張的房租損失，因劉先生未能提交證據證明該期間產生了實際的租金損失，故法院未予支持。最終判決如下：開發商參照鑒定中心出具的修復方案對涉案房屋漏水部位進行修復；駁回劉先生的其他訴訟請求；鑒定費由開發商承擔；案件受理費由雙方共同承擔。

（供稿 魯巧稚）endprint