創新不動產抵押登記 緩解企業融資難

季峰+徐松紅+陳詩夢

一、不動產抵押登記對企業融資的阻礙

（一）不動產抵押登記工作中存在的問題

1.程序繁瑣、窗口分散、重復遞交材料

企業申請貸款手續繁瑣，時間較長，大部分企業的貸款以抵押、擔保為主，信用貸款很少，一筆貸款通常要經過評估、公證、登記、銀行等多部門審批，企業需向多部門重復遞交各種申請材料，耗時往往長達幾個月，一些企業因此喪失了發展和擴張的好機會。

2.登記機構與金融機構信息不互通

金融機構在審批企業申請貸款時，往往要對企業所提供的抵押物進行核查，查看其真偽或查看上面是否存在抵押信息或查封等限制信息。在實務操作中，由于信息不互通，許多貸款在完成大量前期工作后，到不動產抵押登記時，才發現已被法院查封或還存在其他抵押未注銷，抵押登記無法進行或受阻，浪費大量的時間和精力。

（二）不動產抵押登記受限制

1.抵押權人受限制

（1）除金融機構、小貸公司外，其余主體能否成為抵押權人

依據《國土資源部關于規范土地登記的意見》〔2012〕134號文件規定，“依據相關法律、法規規定，經中國銀行業監督管理委員會批準取得《金融許可證》的金融機構、經省級人民政府主管部門批準設立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記”。因此，部分登記機構認為，除金融機構、小貸公司外，其余主體不能成為抵押權人。

（2）在建工程抵押的抵押權人以及其擔保的債權范圍

依據《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定，“在建工程抵押是指抵押人為了取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”部分登記機構認為，這就要求抵押的目的只能限于“抵押人為取得在建工程繼續建造的資金”，抵押權人只能限于“具有貸款經營權的金融機構”。

2.超值抵押受限制

《擔保法》第三十五條規定，“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”不動產統一登記后，《不動產登記暫行條例》第二十二條規定，“登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規規定的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。”部分登記機構認為，這兩條法律規定共同構成超值抵押不予登記的法律鏈條，因此禁止超值抵押。

（三）分期建設的建設用地使用權抵押問題

企業出讓取得一宗地后，若有部分樓幢已辦理抵押登記，對于其他樓幢能否向其他他項權人辦理抵押，存在爭議。

一種觀點認為，根據國土資源部〔2012〕134號文件，土地不得分宗、分割抵押，如允許抵押，則違背了此規定。另一種觀點認為，國有建設用地使用權即是在國有土地上建設、使用房屋或者其他不動產的權利，部分不動產抵押，不影響剩余不動產價值，且符合有價值、可轉讓變現、可登記公示的條件，可以設定抵押。對于二三線城市，金融機構的貸款規模有限，企業難以向一家銀行融資取得全部貸款，有時需要向多家銀行貸款，要求企業只能以整宗地及地上所有房屋設定抵押，就會給企業融資帶來困難。另外，在貸款到期時，需要大筆過橋資金，如果可以按幢設定抵押，企業就可以循環抵押，無需拆借過橋資金、支付大量利息。

二、不動產抵押登記方式的創新

（一）打破抵押登記傳統思維、減少抵押登記限制

1.解放思想，對抵押權人放開限制

（1）除金融機構、小貸公司外其他企業也可以作為抵押權人

根據《擔保法》第二條規定，“在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保。本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。”而國土資源部〔2012〕134號文件對抵押權人的限制僅僅是在借貸合同中作為放貸人身份出現的情形，并不針對買賣合同、運輸合同、融資租賃合同中的企業作為抵押權人。因此，除金融機構，小貸公司外的其他企業也可以作為抵押權人。

（2）放寬在建工程抵押權人的范圍

法律對在建工程抵押權人的范圍沒有作出限制性規定，《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款有關在建工程抵押規定，是針對貸款銀行作為抵押權人時的特別規定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權人。也有觀點認為，在建工程抵押擔保的貸款用途沒有必要限制為“取得繼續建造資金的貸款”，而是既可以用于擔保在建工程繼續建造資金的貸款，也可以擔保其他貸款，甚至是為他人的債務提供擔保。《江蘇省城市房地產交易管理條例》第二十條規定，“以在建工程、預購的商品房設定抵押權，所擔保的債權僅限于建造該工程、購買該商品房的貸款。但已以自有資金付清該工程全部建造款、該商品房全部購房款的不在此限”。筆者認為，根據上述精神，對于在建工程抵押，只要做好信息關聯，抵押權人自愿接受在建工程作為抵押物，登記機構不應干預。而在建工程所擔保的債權應當是在建工程繼續建造資金的貸款。

2.允許超值抵押登記

不允許超值抵押限制了抵押財產的充分利用，不利于滿足企業對融資的需求。首先，不允許超值抵押違背了當事人設定抵押的意愿，抵押時，若抵押財產的價值小于被擔保債權的數額，抵押權人還會綜合考慮抵押人的償還能力、信用狀況以及其他擔保因素，仍然可能接受該抵押。其次，抵押財產的價值是隨著社會經濟發展的變化而變化的，設定抵押時的價值低于被擔保的債權，但此后可能因為其他原因超過被擔保的債權。反之，抵押時財產價值大于被擔保債權，實現抵押權時也有可能出現低于被擔保債權的情形，因此，禁止超值抵押并無意義。再次，從法律效果上看，不允許超值抵押，可能導致主債權合同得不到抵押權的保障，損害債權人的利益。筆者認為，登記機構的登記行為是基于申請人的申請，是一種程序性的行政行為。不能因為法律將登記作為物權變動的生效要件，而錯誤地認為財產權是登記機關賦予的。在當前我國經濟形勢下，允許超值抵押登記不僅可以保障交易安全，對促進企業融資、推動經濟發展也具有十分重要的作用。筆者認為，在審查和登記時，切實做好維護交易安全、物權公示的本職，對市場化的經濟行為不做過度干涉，進一步發揮推動不動產權屬清晰的作用。《物權法》中已經明確取消不動產登記的評估要求，若不動產登記機構繼續承擔這項責任，如何判斷擔保金額是否超過抵押物的價值也是抵押登記中的難題。endprint

（二）轉變抵押登記理念，引入建設用地使用權量化理論

對于建設用地使用權，我國在土地和房屋分散登記時的慣例是登記分攤土地面積，這種方式存在很多弊端。

各地在實踐中做法各異，并且國家也沒有以任何形式頒布全國統一的分攤土地面積測量、計算標準，標準不一的測量計算方式，難以展現房屋所有權人對于土地的權利全貌，不利于保護正當權利。筆者認為，我國可參照德國立法例的規定，以比例形式記載共有份額，對建設用地使用權進行量化，以萬分數或十萬分數的方式進行記載。而共有權的份額應按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例來計算。實體經濟企業等獨立宗地雖不存在區分所有，但可以參照建設用地使用權量化理論，如以單體建筑面積占宗地總建筑面積的比例，對單個房屋的土地使用權進行量化。這種方式可以有效解決企業向多個銀行貸款、還款時循環抵押免除過橋資金等上述問題。

1.解決了部分樓幢已首登且抵押，后建樓幢需要再次首登的問題

原實踐操作中，當企業的已建成樓幢抵押時，后建樓幢需要辦理首次登記，需償還全部貸款，注銷整宗地上的抵押，才能辦理后建樓幢的初始登記。參照運用量化理論后，企業無需清償貸款，因為其抵押的是已建樓幢及其對應的土地使用權份額，對整宗地上剩余的土地使用權并未進行限制，因此，在量化后可以辦理初始登記。這種做法避免了實踐中許多企業因為無力償還全部貸款而影響后建樓幢首登現象的出現。

2.解決了宗地上部分樓幢已抵押，對于剩余樓幢能否向其他他項權人辦理抵押的問題

原實踐操作中，由于宗地不得分割，已有樓幢已經抵押的，對剩余樓幢不可以向其他他項權人辦理抵押。參照進行量化后，部分樓幢已抵押，不影響剩余樓幢及土地使用權的權利，因此剩余樓幢可以向其他他項權人辦理抵押。這樣盤活了企業資金，解決了企業融資問題。

（三）創新抵押登記服務方式，打造“不動產融資快車”

為提高資金運行效率、方便企業貸款融資、節省群眾辦理時間，更好地為實體經濟服務，可打造“不動產融資快車”。該服務區設計引進金融機構駐點服務，同時引進不動產權籍調查、評估和登記代理等中介機構，形成“窗口直通”“平臺直通”“流程直通”“服務直通”和“配套直通”的不動產融資抵押一條龍服務。

1.“窗口直通”

引進金融機構駐點服務，同時引進不動產權籍調查、評估和登記代理等中介機構，打造不動產融資抵押一條龍服務。由多家金融及服務機構通過公開競標的方式，入駐一條龍服務大廳，每一個入駐機構都派出客戶經理駐點，根據企業的融資需求設計融資方案，當場受理企業的融資。同時，設置專門的實體經濟企業抵押登記受理窗口，為企業和金融機構開辟綠色通道，進行快捷高效的服務，從而助力企業發展。

2.“平臺直通”

搭建不動產抵押融資對接平臺，共享部分數據。不動產登記機構可以為有資質的金融機構發放密匙，在辦理融資貸款時，金融機構可通過密匙查詢當事人不動產的權屬及相關限制信息，提高工作效率，避免當事人通過虛假登記騙取貸款。

3.“流程直通”

一是對辦理材料進行簡化，實施金融機構基本信息集中核驗備案制度，不再要求金融機構重復提供相關材料。企業申報材料也做相應精簡，不再要求重復現場簽字確認，證書可由金融機構工作人員代為申請。二是對辦理流程進行精簡合并，可以參照宿遷的先進做法，在部分銀行設立便民服務店，充分依托“互聯網+”思維方式，實現登記機構與金融機構的全面合作，抵押登記材料和貸款資料由便民服務點工作人員遠程錄入，通過不動產登記信息系統平臺，發送至審核環節，同時，在銀行試行使用電子證明，不再打印不動產登記證明，真正做到群眾辦證“最多跑一次”。

4.“服務直通”

設金融服務總咨詢臺，企業有融資需求和相關疑問的都可以先咨詢，工作人員將根據企業的情況提出解決途徑，推薦合適的產品，為正式的融資貸款做準備；同時總咨詢臺承擔對抵押登記材料的預審任務，推出業務聯辦服務新模式，現場查看等流程環節提前介入，避免群眾因材料不全而多次跑腿的現象出現。加強與郵政部門合作，實行EMS快遞送證，真正方便群眾。認真貫徹執行《關于全省推行“3550”改革的意見》，對于實體經濟企業無法及時提供相關材料的，可啟動容缺受理機制先行受理，由申請人承諾期限在領證前補交到位。同時，對實體經濟企業申請不動產登記情況進行回訪，保證服務質量。對實體經濟企業申請的材料提速辦理，力爭在1-3個工作日內辦結。

5.“配套直通”

完善相關配套設施，大幅提升企業融資效率。開發互聯網融資平臺軟件，在這個軟件上，企業可以了解到各個金融機構的最新融資產品、融資政策，同時企業可登錄該平臺免費發布融資需求，系統會利用云計算技術，根據企業的需求、銀行的條件，進行智能配對，然后直接推送給金融機構。配對成功的，由銀行的客戶經理直接處理，沒有配上對的，會有線上專門的融貸顧問進行落地服務，為企業量身定做融資解決方案。同時，可由相關職能部門舉辦線上線下銀企對接活動，以提高對接效率。endprint