如何協助執行“無證”房產登記

孫璽

案例：某人民法院向某不動產登記中心出具協助執行通知書，載明本案在執行過程中，依法對被執行人名下房產進行了拍賣，三次流拍后，申請執行人以第三次流拍價接受該房產。因被執行人為辦理房產權屬登記，請協助執行以下事項：一是將尚在房產開發公司名下的該房產產權辦理到被執行人名下；二是再將該房產產權辦理到申請執行人名下。問：是按照協助執行通知書要求將房屋產權分兩次辦理至申請執行人名下，還是直接辦理至申請執行人名下？筆者認為，應直接辦理至申請執行人名下為宜。針對協助執行書的要求，不動產登記機構可通過提出審查建議方式與執行法院溝通、協調。

一、申請執行人在拍賣成交或抵債裁定送達時取得該房屋產權

首先，2005年1月1日起施行的《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋〔2004〕16號）第二十九條第二款規定：“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移”。

其次，2007年10月1日起施行的《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”。

再次，2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5號）第七條規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書”。明確規定拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書屬于《物權法》第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

基于以上法律規定，申請執行人在拍賣成交或抵債裁定送達時即取得該房屋產權。

二、不動產登記機構應根據房屋是否具備辦理初始登記條件而采取不同措施

2012年7月17日《住房城鄉建設部關于轉發最高人民法院法〔2012〕151號文件做好無證房產協助執行工作的通知》（建法〔2012〕104號）要求各地住建部門“加強與法院的溝通和配合，做好無證房產協助執行工作”。并附件：（1）最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知（法〔2012〕151號）。（2）關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函（建法函〔2012〕102號）。

附件（2）中，對于不動產登記機構：對未辦理初始登記的房屋，在完善相關手續后具備初始登記條件的，房屋登記機構應當按照人民法院生效法律文書和協助執行通知書予以登記；不具備初始登記條件的，房屋登記機構應當向人民法院書面說明情況，在人民法院按照法律和有關規定作出處理前，房屋登記機構暫停辦理登記。

附件（1）中，對于人民法院：執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出協助執行通知書；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出協助執行通知書，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照協助執行通知書予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。執行法院向房屋登記機構發出協助執行通知書，房屋登記機構認為不具備初始登記條件并作出書面說明的，執行法院應在30日內依照法律和有關規定，參照行政規章，對其說明理由進行審查。理由成立的，撤銷或變更協助執行通知書并書面通知房屋登記機構；理由不成立的，書面通知房產登記機構限期按協助執行通知書辦理。

基于以上法律規定，不動產登記機構對于符合初始登記條件的，應當按照人民法院生效法律文書和協助執行通知書予以登記，同時由于申請執行人在拍賣成交或抵債裁定送達時已取得該房屋產權，所以可以直接登記在申請執行人名下。

對于不符合初始登記條件的，應向人民法院書面說明情況，由人民法院根據以上規定審查處理。

三、不動產登記機構的審查義務及是否會產生賠償責任

首先，針對此種情況的登記，不同于一般登記，審查義務較輕。《不動產登記暫行條例實施細則》第十九條規定，人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的，不動產登記機構直接辦理不動產登記。即使不動產登記機構認為，不動產不符合初始登記條件向法院書面說明后，也應根據最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知（法〔2012〕151號）的規定“理由不成立的，書面通知房產登記機構限期按協助執行通知書辦理”。基于以上規定，登記機構只要審核相關法律文書真實且生效即可。其次，依人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理登記不會產生賠償責任。此種登記是依據人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理，即使相關法律文書有誤，也應當是人民法院承擔責任，不動產登記機構不應承擔責任。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（法釋〔2010〕15號）第二條第一款規定：“房屋登記機構根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協助執行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內容不一致的除外”。

基于以上法律規定，除登記與有關文書內容不一致外，公民、法人或者其他組織提起行政訴訟，人民法院都不予以受理。endprint