證書丟失、權利人死亡如何辦理繼承登記

左旭

在不動產登記實務過程中，可能會遇到權利人已經死亡，房產證、國土證、不動產證書又無法找到，繼承人來到不動產登記中心查詢權利人的所有不動產相關信息，繼承人根據查詢的信息，要求補辦已經死亡的權利人相關證書，再辦理繼承登記。

就以上實際情況，結合《物權法》《繼承法》《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）等相關法律法規具體條款和立法精神的要求，就如何辦理證書丟失繼承登記業務，以保護權利人的合法權益，筆者有以下體會。

一、權利人一旦死亡，補辦證書不符合法律規定

根據《繼承法》第二條的規定：繼承從被繼承人死亡時開始；一旦權利人死亡，應該根據《繼承法》第五條予以辦理。即繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。

按《物權法》的立法精神，不動產繼承在繼承開始后、登記機關登記前就發生了物權轉移，因此，登記簿所記載的權屬狀態已經與實際權屬情況不符。在這種情況下，登記機關已不宜補證，而應由其繼承人辦理房屋繼承手續。

《細則》第三章第九條規定：申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。而此時作為申請人已經死亡，偽造死者的簽名并提交申請書顯然是不合法的做法。

作為死者的親屬代為申請辦理補發的，根據《細則》第三章第十二條規定：當事人可以委托他人代為申請不動產登記。代理申請不動產登記的，代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。而此時當事人已經死亡顯然是不能委托他人的。

證書不能收回問題。依據《細則》第二十三條規定：因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

二、繼承登記如何辦理

1.不動產如何繼承

根據《繼承法》的規定，繼承作為事實行為，知道被繼承人死亡的繼承人應當及時通知其他繼承人和遺囑執行人。繼承人中無人知道被繼承人死亡或者知道被繼承人死亡而不能通知的，由被繼承人生前所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會負責通知。繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。夫妻在婚姻關系存續期間所得的共同所有的財產，除有約定的以外，如果分割遺產，應當先將共同所有財產的一半分出為配偶所有，其余為被繼承人的遺產。

2.不動產繼承登記如何辦理

根據《細則》第二十七條第五款之規定：繼承、受遺贈導致權利發生轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記。

3.不動產繼承需要提交哪些材料

根據《細則》第十四條之規定：因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。根據此條款的規定，辦理繼承沒有明確要求提供被繼承人的房產證、國土證或不動產證書。

4.繼承登記的注意事項

（1）關于因繼承、受遺贈取得不動產如何既保證當事人的合法權益、又方便當事人，同時還確保登記安全，是辦理該類登記時登記機構面臨的難題。主要原因有四點：一是因一方當事人去世，其真實意思表示無法直接確認；二是繼承或受遺贈的主體難以窮盡，難以找到有效證據證明全部有繼承權的人究竟包括哪些；三是登記機構和當事人都難以掌握各種可能的情形，相關證據材料無法窮盡；四是因繼承關系復雜，可能會存在代位繼承、轉繼承等復雜情況，對登記人員業務能力的要求已超出了登記范疇。

（2）在以往登記案件中，因繼承和受遺贈產生的登記錯誤、訴訟也最多，因此，為保護當事人合法權益、降低登記風險，各登記機構在進行繼承、受遺贈類登記時往往會要求當事人先行辦理繼承權公證。

（3）不強制進行繼承權公證后如何辦理相關登記。為了減輕老百姓負擔，本著便民利民的原則，《細則》第十四條對于因繼承、受遺贈取得不動產的，不再要求強制公證，司法部發布《關于廢止〈司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知〉的通知》。因此，需按照《細則》有關規定辦理。對于繼承和受遺贈類登記，提交經公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權屬來源材料；未提供上述材料的，《不動產登記操作規范（試行）》在該類登記受理前設置了一套程序進行處理，主要是基于當事人自我舉證和證據鏈之間的互相印證、登記機構的問詢查驗、各相關人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。endprint