論“營改增”對不動產租賃企業納稅籌劃的影響

何曉燕

摘 要：“營改增”大背景下，不動產租賃企業，不僅是部分稅種的變更，更是一種在利好環境下，質的飛躍，我們積極研究和探討新形勢下“營改增”對不動產租賃企業納稅籌劃關系，尋找適合本行業特色的新思路及方法，然而當前企業納稅籌劃中存在諸多問題和薄弱環節，如何科學運用針對“營改增”行業稅制的改革方案對不動產租賃企業進行納稅，對整個不動產租賃企業和國家稅法改革的長遠發展有著影響深遠的積極意義，因此，我們應當以發展的眼光看待“營改增”行業稅收改革任務的重要性，努力完善修正一切不合理因素，從而促進整個不動產租賃行業的健康運行和發展。

關鍵詞：營改增；不動產租賃企業；納稅籌劃

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.057

0 引言

“營改增”在整個不動產租賃企業中占據著重要地位，微觀上，著眼于集團在“十二五”期間，積極深化企業改革，促進經濟發展，加快發展方式改變，由單純的租賃經營向倉儲服務，樓宇經濟等轉變，“營改增”納稅體制改革的正常推行關系著整個不動產租賃企業納稅籌劃好壞的程度，實現“經濟納稅”，使納稅人納稅成本降低，企業利潤增加，從而增加了應稅所得額，因此，在“營改增”的納稅籌劃改革方案中，我們提出了更高的標準和更嚴的要求。在此模式下，納稅籌劃的影響，主要體現在以下幾個方面。

1 對不動產租賃企業的業務影響

首先是租賃業務。“營改增”后的稅法中具有明確標準，若相關人員所出租的不動產是于“營改增”前取得的，也就是說在2016年4月30之前。那么便可以采取簡易計稅法來進行計算，納稅額的征收率則為5%。若在其中所出租的不動產規模較小，其中不包括住房的出租，在此狀況下納稅額的征收率也為5%。

營改增前，出租不動產原營業稅稅率為5%，營業稅屬于價內稅，增值稅屬于價外稅，在價稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當于營業稅稅率476%，而且，“營改增”后避免了營業稅不能抵扣的弊端，能有效降低企業稅負，就租賃企業來看，這一政策很大程度上減輕了其稅收負擔。

其次，是倉儲業務。倉儲服務屬于現代服務中的物流輔助業務，“營改增”規定不論大小規模企業的納稅人，在房產稅的征收上都要從價計征。但從稅務籌劃的層面上講，倉儲業務的機會比其它業務來得多，對于房產租賃，按房產租金收入計算繳納，而對于將自己的房產來用于倉儲的，在繳納房產稅時，則在其房產原有價值的基礎上扣除30%后的余額為準，稅率為12%，因此合理的稅務籌劃有利于不動產租賃企業在倉儲業務方面減輕稅務負擔。

除此之外，“營改增”的影響還會波及物業管理業務。它不僅與倉儲業務具有差異，而且和租賃業務之間也有很大不同之處，在“營改增”中并沒有與物業管理相關的業務內容，但是納稅體制改革的大環境決定了物業管理業務在日后也勢必會被納入改革中，受其影響。

2 對不動產租賃企業稅務籌劃措施的影響

2.1 對租賃業務的稅務籌劃影響

“營改增”后，存有老項目采用簡易計稅方法的政策，是針對2016年4月30日前的不動產而言，其中的納稅以5%稅率征收并不得抵扣，假如增值稅不可以依據銷售或者租賃合同進行轉嫁，則需要考慮采用5%簡易征收辦法。

不動產租賃企業中增值稅是一種價外稅，在會計核算時不包括在銷售價款中，但買賣雙方可以在合同中約定合同價款包含增值稅，由于增值稅稅率較高，對不動產經營租賃企業的稅負有較大的影響，因此，在訂立合同的過程中，應當注意對合同中的價格條款進行審查，明確約定是否包含增值稅，按稅法要求，一般納稅人，在實行“營改增”后。在會計制度方面，其中的不動產根據固定資產核算，其中具有相關工程，則應在其實施之日后的兩年，抵扣項目則為銷項稅額，具體的比例兩年內分別為60%和40%。所以企業一定要及時取得和抵扣增值稅專用發票。

結合現階段的租賃狀況可以看出，其中絕大部分都和房屋租賃相關，并且在大多數租賃中，房屋內的各種陳設以及設備均被租賃。例如，廠房的租賃和車間的租賃等，均將房屋內所具有的設備共同租賃。結合我國稅法的規定來看，租賃房屋的相關企業應根據租金的數額來納稅，這就表明租賃雙方在簽訂合同時，合同內需要包括的內容一方面為房屋租金，另一方面則為設備租金，換句話說就是所要繳納的稅款增加了設備租金部分。在稅法中并沒有明確規定需要征收房屋內所包含設備的稅款，因此在租賃時，企業可以將設備與房屋進行劃分，擬定合同時分為兩個獨立的部分，這樣就能夠使納稅金額降低，減輕稅負。

2.2 對租金拖欠的稅務籌劃影響

在房屋租賃中，租金拖欠是比較常見的，其中一部分原因是企業管理存在紕漏，從而導致內部賬務出現問題，但租金納稅是按合同納稅，不論是否欠交，都要繳稅，若不及時處理便會導致企業內部的資金鏈斷裂，對企業未來的稅務籌劃是不利的，究其本質主要是信用缺失，對此企業應反思并強化信用觀念，重視租金回收的力度，采取各種有效的措施來避免風險的出現，從而使企業擁有正常的資金鏈，唯有如此才能使企業內部所承受有關稅負的壓力得到緩解。

2.3 影響及建議

結合企業內部的具體狀況來看，物理管理是企業內部的重要構成部分，若根據現實情況酌情管理，能夠使稅收成本得到最大程度的降低，從而實現科學決策。根據業務類型可以看出，其屬于下屬類型，綜觀全局可以通過籌劃來使整個企業的稅收得到相應的減少，而長遠計則應強化規劃，此業務并不屬于“營改增”的內容，因此在計稅時是體現為全額。在企業中實際上物業管理絕大多數的成本為人工，在計算稅款時人工是不參與計算的，因此企業可以根據這一特點來對人員進行科學管理，從而使內部成本得到最大程度的降低。

3 “營改增”對不動產租賃企業納稅籌劃影響的改進建議endprint

3.1 運用科學管理方法，避免租金拖欠

在“營改增”的影響下，企業可能會存在短期內無法通過稅收籌劃來實現稅收減少的目標。這時企業應采取更為適宜的管理方式，結合實際上看來看，租賃企業關鍵問題便是租金拖欠，這一問題常常會導致企業資金鏈出現漏洞，因此應采取網格化管理模式，強化管控觀念，提升租金的回收，其次完善租戶服務模式，以更細致周全地服務為理念，多換位思考，在軟硬件上，讓租戶的滿意度提升，使租金拖欠，降到最低，從而在各項競爭中獲取優勢，使稅收壓力得到緩解，降低信用風險。

3.2 分解公司進行稅務籌劃

在企業中，若銷售額超過500萬部分，那么此時便可以通過分公司的構建來使企業規模更為合理，使納稅的規模得到減少，從中便可以享受相關的優惠政策，從而使整個公司的稅款得到減少，減緩稅務壓力。

在企業中，為節約稅收可以將合同分為三個部分，分別為人工、安拆和租賃。如此一來所繳納的稅款便會有所降低，若不分為三個部分，那么租賃合同內所有內容需繳納的稅率為17%，這樣就使企業的稅負增加。

不動產租賃企業，可以與租戶協商，將部分租賃合同變更為倉儲保管合同，企業改變流程后，庫房由出租變為倉儲后，稅負降低，但須增加人工費用及辦公費用，這也是企業的成本，但遠低于稅負。

3.3 打造專業的新型租賃企業

營改增對不動產租賃行業是大變革，給企業進行稅收籌劃的空間也更大了。首先，在抵扣中增添了不動產，這對租賃企業來說，其利潤得到提升，專業化租賃模式進程得以推進；其次，為了達到進項抵扣，大多企業會實施業務外包，這對企業改革具有積極影響，使整個行業的分工更為細致和專業。

企業應根據“營改增”以及其內部的具體情況來創新管理，從而構建出新穎的租賃模式，在其中應廣泛培養和招納人才，建立具有自身特色的文化和經營觀念，使各項服務達到最優狀態，從而在日益激烈的競爭中獲得優勢。

4 結束語

“營改增”對不動產企業納稅籌劃有著重要意義，不僅減輕納稅人負擔，而且對加快經濟轉型，助推供給側結構性改革具有深遠地意義。因此不動產租賃企業稅務籌劃應全盤考慮，整體規劃，綜合衡量，跟上時代發展的腳步，我們應該努力完善“營改增”稅制改革方案中的不足之處，提高不動產租賃企業納稅籌劃的效率，規范稅改的實行和監督工作，加強相關責任人的領導能力和工作責任心，保證“營改增”對不動產租賃企業納稅籌劃工作能夠完美適應納稅改革的發展要求。

參考文獻

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