中國房地產稅收改革模式探究

馬紅梅

摘 要：財稅與土地、金融、投資、立法等手段，是實現房地產業系統平衡的基礎性制度。房產稅是全球通行的房價調控機制之一。在分析中國房地產主要矛盾的基礎上，比較國際房產稅收制度，探討了適合我國的房產稅改革模式。

關鍵詞：房地產稅；稅制改革；差別化稅率

中圖分類號：D9 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.061

目前，我國的房地產稅、城市房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅等房地產稅收，稅負在各個環節分布不均，必須健全房地產稅收體系給房市以明確的制度預期，以保房價穩定。

1 中國房地產面臨的主要問題

經過近三十年的發展，房地產業已經是我國的支柱性產業之一。自1998年我國取消福利分房制度以來，房地產市場一直處于高速發展的狀態。房價的快速上漲對社會各方面產生了重大影響，表現在經濟和社會兩個方面。

1.1 經濟風險

房價與收入比快速增長，加劇了居民收入分配的不平等。房價/家庭年收入比在中國已經出現了異常現象象，深圳的房價收入比已經超過了40倍，上海、北京都超過了30倍，這是世界從來沒出現過的。

同時，房地產企業的資產負債率風險不斷集聚。比較大的地產商的資產負債率已經達90%，中小地產商的負債率更高，大量的投資性房產加劇了市場的泡沫化。這造成有限社會資源的嚴重浪費，不利于經濟結構調整，也損害了實體經濟。

1.2 社會危害

房價影響社會發展，甚至危及國家安全。比如上海現房價已是東京的2～3倍，中國年輕人的“住房夢”難以實現。一線城市房價增長越快，財富越來越向經大中城市集聚，貧富差距也因為房價的暴漲而拉大。比如上海2005年的一套房子十年已翻了10倍以上。這不僅引發了諸多社會矛盾，也提高了中國城市化進程中剩余勞動力的機會成本。

解決以上問題的關鍵是降低日趨高漲的房價，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用規劃、金融、土地、財稅、租賃、市場等手段，研究建立符合國情、分類施策、兼顧公平、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，規避房地產風險。其中，房產稅改革是一項基礎性制度變革。征收房產稅不僅會對市場產生重大影響，還會緩解社會矛盾、促進國民經濟健康發展。

2 中國房地產稅收概括

上世紀90年代以來，福利性分房政策逐步退出，房地產投資的高速增長為拉動我國經濟增長，逐步成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，特別是在房地產稅收制度建設與改革方面，中央和地方政府都進行了深入、持續的探索。房地產投資的不斷攀升，房價持續暴漲，出現了金融、法律、農村土地、城市開發等系統性問題。

1994 年分稅制改革以來，我國房地產業稅收制度建設加快推進。目前稅制體系中，雖然沒有房地產稅這一單列稅種，但我國房地產市場主要涉及稅種多、環節多，而系統關聯不夠。現行體制下，對保有環節征收的稅費很少，對個人住房基本免稅，公民持有房產的成本低，目前稅制對調節市場異動的作用小。

房地產稅的征收增加了個人持有房屋的成本，要科學、穩步推進。2003年《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出，要實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。2011年，上海和重慶分別執行了改革后的房產稅制度，標志著中國房產稅改革試點大幕的拉開。2013年《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：加快房地產稅立法并適時推進改革。同時，房地產稅法已列入全國人大常委會立法規劃；國務院整合了不動產統一登記職責，建立不動產統一登記制度，以適時推進房地產稅改革。

3 國外房地產稅收狀況

縱觀全球，房地產稅都是一個古老的稅種，是世界各國廣為開征的稅種。各國出于財政收入來源、維持房價穩定、社會事業發展、區域開發建設等不同戰略目的，形成對房地產全流程的稅收監管。

美國房產稅是地方政府的一項傳統稅收，早在200年前就有4個地方政府征收房地產稅，1900年以來，大多地方政府都出臺了征收房地產稅的法規，對購買和持有房地產的需求有間接影響。房地產稅征收目的主要是維持地方政府的開支、完善房地產所在區域的公共設施和發放福利等。稅率由各州根據當地財政收支狀況來決定，且在不同經濟狀況下會有一定的調整。稅率保持在1%-3%這一區間。美國的房地產稅對業主來說負擔不輕，例如紐約市的房產稅率定為2%～5%，這意味著一套評估價值為100萬美元的房產，業主承擔的房產稅為2萬～5萬美元。

英國的土地私有化政策，居民購買房屋的同時獲得了房屋附屬的土地所有權，英國的房地產課稅對象包括房地產和附屬的土地。繳稅原則為“誰住誰繳”，由租戶或者房主繳納。英國房地產稅的計稅依據是納稅人擁有的所有可居住房屋的評估值，不管房屋是用于自住還是出租。

俄羅斯對自然人持有房產，強調有差別的稅費征收。國家規定的稅率范圍、地方政府對本地區的調控標準，共同確定影響納稅人對房產費心預期，發揮持續的調控效應。在日本，房產作為固定資產的，通過“固定資產稅”加以規范管理，基本稅率是1.4%。一次性過，還有0.25%的城市規劃稅。新加坡遺產稅、財產稅法、印花稅法等，直接關系公民對房產的經濟預期，在調節貧富差距、保證困難全體居住權等負面，堪稱典范。

可見，國外房產稅收體系經過長期的發展，制度相對完備，運行較為穩定。一方面，房產稅是地方稅，成為地方政府的重要財政收入來源，一些國家房產領域稅收收入占到地方財政收入的20%以上；另一方面，絕大部分國家使用差別化稅率，綜合考慮了地方事權、地方財權、區域發展、產業規劃、經濟形勢等實際狀況，完善評估體系，相對動態調節，在促進房地產價格穩定方面，發揮不可替代的作用。當前，在我國經濟得到了飛速的發展，成為世界第二大經濟體，房地產行業整體錯綜復雜的形勢下，加快研究確立房地產業稅制模式，特別是設置差異化房地產稅率，對房地產稅收政策進行靈活調整，成為急迫問題。endprint

4 中國房產稅改革路徑

當前中國房產稅改革，有幾方面利益沖突，比如中央與地方政府之間、國（公）有房產與商品房、大房地產商與中小房企、銀行與政府之間等，利益相互交織。中國房產稅改革成為一項復雜系統工程。如何讓房產稅真正發揮受益稅的作用，成為地方政府穩定的稅收入來源，促進房價合理回歸，加快建立各地住房保障體系，需要走出一條適合我國的房產稅改革道路。為了抑制房價上漲，讓房地產回歸居住屬性，加快建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，需要綜合運用征收房產稅或物業稅的改革模式。

健全差別化稅率。統合營業稅、土地出讓稅、城市基建費、土地增值稅等涉房產稅種，按照“直接稅”的改革方向科學完善稅制。充分考慮不同區域、不同群體對持有房地產的心理預期，借鑒國際通行做法，由地方政府出臺法規，可設置 15%、10%、7%、5%、1%的差別稅率。

遏制投機性炒房。要統籌納稅人、稅基、稅率、征稅范圍、減免稅政策等利益相關要素，增加炒房者持有成本，遏制不斷高漲投機行為，引導和規范房地產市場健康運行。同時，要做好建立健全房屋價值評估機制等房產稅改革的配套措施。

優化資源配置。房產稅的征收提高了持有成本，必然驅使部分投資房產者為了現金流將所持有的房產出租，避免了目前房屋大量空置導致的浪費現象，繁榮房屋租賃市場。

改變住房理念。征收房產稅或物業稅會改變人們對持有房地產的態度，即持有房產是有成本的，對引導公民樹立合理、有效的“居住”“產權”觀念有直接作用。

綜合上述國內國外經驗，中國房產稅征收應從五方面統籌推進：（1）對存量房和新增住房應一起征收，不分彼此。（2）根據房屋當前評估價值計稅，在國家規定的基礎范圍內動態調整稅率。（3）高檔住房、別墅等應規定較高的稅率，確保越高檔的房屋相對持有成本越高。（4）對于中低端的房屋規定最低起征點，確保以自住為主的家庭交稅壓力不大。（5）房地產稅政策統一后，對于“70年到期”土地不再第二次繳納土地出讓金，實現稅收和土地制度的有序更替。

參考文獻

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