土地儲備和出讓管理對于市場調控的作用

張敏

【摘 要】土地是國家的基本經濟要素之一，對經濟的宏觀調控有著重要的作用。但是實現土地作為宏觀調控手段的作用存在一定的困難，我國在開展土地價格調控過程中，一直通過土地儲備與出讓管理作為輔助，因此，文章通過對土地儲備和出讓管理對于市場調控作用的分析，探究有效的方法，使土地儲備與出讓管理能夠科學發揮作用，合理調控地價。

【關鍵詞】土地儲備；出讓管理；市場調控

近年來，隨著社會經濟的發展，土地價格不斷上漲，這會導致土地市場過熱、收購與開發等環節成本增加，從而威脅市場經濟的穩定發展。因此，面對土地價格的不穩定，通過土地儲備與出讓管理的作用發揮，對市場上土地價格進行科學調控，保障土地作為基本經濟要素價值的充分實現，為我國社會的發展創造更多的財富。

一、土地價格上漲原因

一是，受收購成本的影響。土地收購成本有兩方面組成，一是補償安置費，二是其它費用，其中補償安置費所占比重較大，主要是近年來國家經濟的快速發展，增加了國民土地權益的保護力度，所以土地征收補償標準也隨著社會經濟進步不斷提升。同時，物價水平的提升，也使土地征收、搬遷補償費用不斷提升，所以，土地收購需要支付更高的金額，這就導致土地價格也有所上升。

二是，受供應方式的影響。國家規定我國商業建筑、住宅建筑等具有經營性質的用地必須通過公開競價的方式獲取，這種方式的初衷是為了防止腐敗問題的出現，體現用地的公平性，避免造成國家資產浪費[1]。但是這種方式在一定程度上刺激了市場熱情，從而導致土地價格不斷上漲。同時，近年來法，房地產行業為社會發展創造了巨大的經濟財富，從而導致土地開發權競爭激勵，出現了不理智競價的現象，拉動很多一線城市土地價格的瘋狂上漲。

三是，受市場因素的影響。近15年來，我國房地產行業一直維持著火熱的發展態勢，從而不斷提升土地在市場中的利潤，這對市場上的資金產生了強大的吸引力，再加上融資渠道的多元化，資金更多的涌向了房地產市場，從而導致土地開發范圍擴大、速度提升，同時也增加了土地投資人的信心，不惜為獲取土地付出高昂的代價[2]。

二、土地價格調控基本方向

首先，需要實現市場上土地供需關系平衡。國家土地管理相關部門，應認識到當前土地在市場經濟中的地位，合理提升供應總量，尤其是商業與住宅建筑用地的供應量，并讓相關行業以及投資者了解到國家土地未來出讓年度計劃，從而維持土地價格穩定與市場經濟穩定。從完善土地市場機制、健全土地宏觀調控體系、實施節約優先戰略的基本要求出發，以“保民生、促穩定”為重點，堅持土地招拍掛出讓基本制度，創新和完善有效實現中央調控政策要求的土地出讓政策措施，實現土地經濟效益與社會效益的統一，市場配置與宏觀調控的統一，促進城市房地產市場健康發展。

其次，落實市場監管工作。市場監管工作主要針對的是土地出讓以及競價環節、供地后履約監管，必須將誠信意識觀察到整個過程以及所有參與人員，嚴格審核土地競買人的資質，深入審核其資金來源；并結合市場形勢，不斷提升企業市場準入門檻，利用失信風險責任機制要求所有企業必須對自身的失信行為負責，而且設立行業內部黑名單，一旦企業具有嚴重的失信行為，進入到黑名單內，其則失去了競爭權利，通過這樣的方式，引導市場合理利用土地，房地產行業實現健康發展[3]。加強供地后履約監管，督促房地產企業加快項目開發建設力度，避免土地閑置，加快推出各類房源，加快推進回遷安置房建設，滿足人民群眾的各類居住需求。

最后，提升保障性住房建設力度。近年來，為了維持社會的穩定發展，國家不斷提升保障性住房建設力度，并制定量化考核標準對地方政府保障性住房建設情況進行考察；并出臺相應的優惠政策，幫助地方政府完成保障性住房，其中明確規定了保障性住房的面積占比、戶型，這在一定程度上也緩解了房價持續走高帶來的壓力。

三、實現土地儲備和出讓管理對于市場調控作用的方法

（一）優化土地供應結構

在社會主義市場經濟新的發展形勢下，維護房地場試產的穩定健康發展，需要通過擴大土地供應量維持市場預期穩定。因此，國家相關部門在出臺政策過程中，要綜合考量到當前我國各個城市的發展情況，選擇重點發展對象，從而保障區域供地均衡，合理的引導市場關注重點發展區域以及周邊區域，避免高地價影響供地計劃的實現；同時在住宅開發上，可以通過開發熱點地區周邊區域土地保障住宅供應的穩定性，降低市場對住房的預期，從而緩解房價的持續性上漲。但是需要注意的是，要科學把握供地節奏，優先推進非熱點地區的供地，利用市場的宏觀調控及時對熱點區域地塊上市節奏進行調整，從而實現高價地與低價地的合理搭配。

（二）提升土地運作管理水平

土地出讓過程中會涉及到城市規劃、國家環評、市政、文物、水務等前期工作的處理，所以，必須做好土地運作管理工作，促進搬遷等工作的順利進行，從而保質保量的實現年度土地供地計劃。同時，要對土地出讓的可行性進行深入的探究，合理進行土地利用，所有土地出讓必須具備正式的文件，從而避免土地資源的浪費。

（三）針對房地產行業制定長效管理機制

地方政府以及土地規劃建設等國家相關部門應重視房地產市場的管理，通過對其市場動態的實時監控與跟蹤調查，提前制定房地產市場短期波動預防方案，避免房地場重蹈泡沫經濟的覆轍。同時，也從長遠角度進行考慮，制定與市場經濟發展規律、市場發展形勢相符合的長效管理機制，及時進行房地產發展目標的調控，以便保障土地儲備與供地方案的科學性。

四、結束語

綜上所述，對土地價格的合理調控能夠為我國社會發展創造更多的利潤，并實現市場經濟的穩定，因此，在市場調控過程中，要合理利用土地儲備計劃調整與出讓管理，利用土地充分激發市場活力，并減少風險的影響，實現土地資源的有效利用。

【參考文獻】

[1]張曉丹.淺談土地儲備工作中土地出讓及收益管理問題[J].城市建設理論研究，2014，29（9）：121，123.

[2]林鳳，高巖，董梅.淺談土地儲備工作中土地出讓及收益管理問題[J].商情，2013，19（35）：224，245.

[3]王玉梅.談增強土地儲備管理對提高土地出讓利用率的意義[J].中國新技術新產品，2015，27（13）：177-177.

[4]曹鐵朋.基于GIS的智能化儲備土地經濟測算技術的研究與應用[J].測繪與空間地理信息，2013，20（11）：125-128.