購租并舉

王棟

改革開放以來，隨著我國房地產行業的蓬勃發展，住房租賃市場同樣煥發生機，在加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等方面發揮了重要作用。然而，房地產行業的暴利也滋生一批“炒房客”，哄抬房價，嚴重擾亂房地產市場的正常發展，導致北京、上海、深圳等發達城市的房價連年高居不下。使得購房需求轉向租房市場，從而又進一步帶動了房屋租金價格逐年上漲。對此，中央及各地政府不得不采取限購等措施進行調控、穩定市場。

在政府出臺大量房地產調控政策后，“炒房”現象目前得到了有效遏制，但住房租賃市場仍然十分紊亂，“合同陷阱”“假房源”“假房東”“黑中介”“群租房” 等亂象雜生，租賃糾紛頻發，住房租賃市場亟待進一步整頓、發展與完善。

發展住房租賃市場的相關政策出臺，以售為主向購租并舉轉變

之前大多數人的觀念是“居者有其屋”，強調需要擁有屬于自己的產權住房，這種觀念較為片面。正是由于這種導向，使得我國最初在房地產相關法律制度的設計上著重關注商品房的開發、銷售。比如，在《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國合同法》中，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的。相對而言，針對房屋租賃的立法較少，對于租金、租期、租賃期間雙方的權利義務以及糾紛解決機制規定不明確，這也導致了承租人的權益無法得到有效保障，產生糾紛后又難以得到有效保護。

當前，國家倡導住有所居，轉變以往的住房觀念，樹立適度、合理、節約的住房消費觀念。即每一個人享有適當的住房，既可以是產權式的，也可以是承租方式取得的。

今年以來，有關部門連續出臺多項政策，要求各地加快住房租賃市場發展。2017年5月，作為我國第一部明確規范住房租賃、銷售活動、監督管理的法律規范性文件，《住房租賃和銷售管理條例》正式開始向社會公開征求意見。2017年7月，住房和城鄉建設部會同國家發展和改革委員會、公安部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、中國證券監督管理委員會，聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。2017年8月，國土資源部又會同住房和城鄉建設部，聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

上海市關于加快培育和發展本地住房租賃市場實施意見的內容和亮點

上海市人民政府于2017年7月發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》（以下簡稱“十三五規劃”）明確了要促進購租并舉住房市場健康發展，大力發展住房租賃市場，完善購租并舉的住房體系，強化住房市場監管，建立健全房地產市場發展長效機制，促進住房市場平穩健康發展。同時提出了提高中小套型供應比例、大力發展租賃市場、加大市場監管監督力度、建立健全發展長效機制的具體目標。到2020年，要基本形成多主體參與、差異化供應、規范化管理的住房租賃市場，更好緩解部分常住人口及青年群體和各類人才、創業人士的居住問題；其中，新增供應租賃住房約70萬套。

上海市人民政府辦公廳于2017年9月15日發布了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），為貫徹國辦發39號文，落實“十三五規劃”，加快培育和發展上海市住房租賃市場提出了具體的實施意見，并建立多部門聯合的工作體制。本次出臺的《實施意見》是對國辦發39號文和“十三五規劃”的具體落實和進一步細化，其中不乏許多亮點，具體而言：

完善租賃登記備案制度

今年5月公布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》中提出，經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規定的基本公共服務。此前的住房租賃市場管理處于“放養模式”，租賃登記備案制度并未得到大范圍的有效實施，住房租賃市場長期面臨著合同簽訂不規范、房屋權屬不清、非法轉租、出租人隨意漲房租、隨意攆租客等現象，大量承租人的合法權益得不到有效保障，因此，進一步完善落實租賃登記備案制度顯得尤為重要。

此外，《實施意見》提出的建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，將進一步完善包括住房租賃合同網簽備案；各類住房租賃企業、房地產經紀機構和個人主體備案等住房租賃登記備案制度。

保障租賃當事人合法權益

《實施意見》在完善公共服務政策、保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策以及提高租賃住房生活配套功能等六個方面，提出了保障租賃當事人合法權益的具體意見。

在完善公共服務政策方面，針對上海市常住人口（滬籍人員以及持有《上海市居住證》的非滬籍人員）的住房承租人，經依法登記備案，即可按照國家和上海市有關規定，通過與居住證和積分制度、人戶分離登記制度的有效銜接，享受子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務政策。同時，對于積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關規定，享受相關基本公共服務待遇。

在保護承租人穩定居住權方面，要健全規章制度，進一步推行、完善住房租賃合同示范文本，明確租賃各方的權利義務。出租人應當保證住房和室內設施環保、安全，承租人應當按照合同約定按時繳納租金，合理使用住房和室內設施。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得強制驅逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同，穩定租賃關系，住房租賃企業出租自持經營的租賃住房，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年，保障承租人長期、穩定的居住權益。

在落實稅收優惠方面，凡是依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，要進一步落實好稅收優惠政策。落實營改增關于住房租賃的優惠政策，對個人出租住房取得的收入按照1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元（含預收款分攤）的，可以按照規定享受免征增值稅政策；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務的，適用6%的增值稅稅率。落實國家對個人住房租賃個人所得稅等稅收優惠政策。endprint

在提高住房公積金使用效率方面，凡是在上海市穩定就業、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按照現有政策提取住房公積金用于支付住房租金。此外，對滿足一定積分的引進人才，放寬提取使用條件；對承租住房租賃企業提供的房源，試點和推廣住房租賃企業集中辦理業務；加快開通網上申請提取住房公積金支付租金的業務。

在完善引進人才租房補貼政策方面，將結合各區域和單位實際，制定引進人才認定標準和租房補貼標準，落實用人單位主體責任，減輕引進人才租房壓力。

在提升租賃住房生活配套功能方面，在滿足日常生活服務需要的同時，也將關注社區精神文化需求。在租賃住房項目及周邊，增設便利店、洗衣房、活動室、健身房、快遞收發、餐飲配送、交通等生活配套設施，使租房成為更便捷、更靈活的生活體驗。

建立線上線下同步服務的住房租賃平臺

《實施意見》指出，今后將建立上海市統一的住房租賃服務平臺。按照“開放、共享”的原則，實現與相關管理部門業務系統、市場化網絡住房租賃平臺的鏈接，規范住房租賃信息發布和應用，為承租人依法申請辦理居住登記、義務教育、繳存使用住房公積金、公共租賃住房貨幣化補貼、公共衛生等公共服務事項提供便利。

線上要著力建立住房租賃當事人實名認證機制，為企業和群眾提供安全、便捷、暢通的房源核驗、信息發布、網簽備案、市場主體信用信息查詢和信用評價等線上一站式服務；線下要成立市、區兩級住房租賃服務中心，設立專業服務窗口，提供企業備案、入網認證、房源核驗、發布租賃信息、租賃合同網簽備案等一門式集中服務。同時，依托住房租賃公共服務平臺，歸集管理部門、市場主體、租賃住房項目等各類信息，實現從土地出讓、規劃建設、存量改建、房源供應、網簽備案等基礎數據的全覆蓋，強化住房租賃市場分析研判，并加強住房租金監測，以提高市場監管的預見性、針對性和有效性。

完善供地方式，加大租賃住房供應

房源少一直是住房租賃市場的一大難題。國辦發39號文鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。除了通過新增用地，在高校及科研院所周邊、科創園區、產業集聚區、交通樞紐地區等區域重點發展新建租賃住房外，《實施意見》還允許商辦用房等按照規定改建用于住房租賃。對于區域商辦閑置過大，職住不平衡的，在符合規劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，允許將商辦用房等按照規定改建為租賃住房，簽訂土地補充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。改建后按照變更許可后的審批要求，進行規劃、建設及消防審核驗收，可以辦理住房租賃合同登記備案。同時，也鼓勵有條件的企事業單位、產業園區利用產業類工業用地，按照規定的比例，統一規劃、集中設置，配套建設單位租賃房、職工宿舍等租賃住房。

培育住房租賃市場供應主體，發揮國資國企的引領和帶動作用

國辦發39號文指出，要充分發揮市場作用，調動企業積極性，大力發展住房租賃企業。鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持和規范個人出租住房。上海的《實施意見》更加強調了國資國企在住房租賃市場應發揮其引領和帶動作用。

上海將加大投入力度，支持相關國有企業拓展住房租賃業務，支持相關市屬、區屬國有企業，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營開發企業配建的租賃住房等多種途徑，增加市場供給，穩定住房租金，對住房租賃市場起到“穩定器”“壓艙石”的作用，通過國資國企的引領、示范作用，形成一批可復制、可推廣的經驗做法，吸引更多的企業投身住房租賃市場。

在金融支持方面，針對住房租賃企業，《實施意見》提出了以創新金融產品和服務、降低融資成本為導向，鼓勵商業銀行等金融機構加大信貸支持力度，鼓勵開發性金融機構提供長期低息貸款，支持企業發行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信托基金（REITs）試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金金融支持政策。

此外，在鼓勵住房租賃企業通過收儲、轉租、改建等方式大力開展代理經租業務的同時，更要規范住房租賃經紀機構，充分發揮房地產經紀機構作用，提供規范的住房租賃居間服務。

建立住房租賃市場信用信息管理

長期以來，我國的監管體系在住房租賃市場這一塊存在空缺，從業門檻低，從業人員業務能力、素質參差不齊，這也是“黑中介”“假房源”、信息不透明、群租房等亂象滋生的一大原因。對此，《實施意見》提出了加強住房租賃監管，規范住房租賃市場秩序的要求。在依托住房租賃公共服務平臺，建立健全各類住房租賃企業、房地產經紀機構等主體備案制度的同時，要強化住房租賃企業、房地產經紀機構和從業人員信用管理，全面建立相關經營主體的信用檔案，實行“紅名單”“黑名單”分類管理和公示制度，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。對于違法違規的企業、機構和個人，依法從嚴從重給予處罰，并納入本市公共信用信息服務平臺進行公示，作為重點監管對象，限制其市場準入、行政許可和融資等行為，停止執行相關優惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

筆者認為，實行購租并舉，推動住房租賃市場穩步發展，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。在房地產市場的管控日趨嚴格的政策背景下，國家、各地方紛紛釋放了針對住房租賃市場的諸多政策紅利，必然會導致住房租賃市場呈現規模化發展。要想在這個規模龐大的租賃市場上分一杯羹，將購租并舉這一制度從落地走向成熟完善，對住房租賃市場的各參與方而言，都是一項全新的考驗。endprint