德國：完善的房屋租賃市場法規

高榮偉

德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴格而著稱于世。德國的住房租賃市場特別發達，其租賃住房率為58%，遠高于自有住房率的42%。為了促進住房租賃市場的發展，德國政府特別重視租賃市場的法制建設。

細化租房合同及相關程序

德國的《民法》是住宅政策的法律基礎。它規定了居住權是公民權利的重要組成部分，明確了德聯邦與各州政府在住宅建設與住宅保障方面的職責，以法律的形式保障公民的基本居住條件。此外，《住房租賃法》《住宅促進法》《租金水平法》以及各州政府制定的住宅相關法規，對德國住房租賃政策進行了拓展和補充。

為了避免承租者和房東的糾紛，德國政府除了通過制定各項法規嚴格控制房租市場外，還重視細化租房合同及相關程序，以最大限度避免可能出現的風險和分歧，從而保護房客和房東雙方的權益。這其中，非常值得一提的是德國房屋租賃市場實施了有利于承租人的“退租保護”制度。“退租保護”，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。根據德國法律，房東無權隨意終止租房合同，除了在幾種特殊情況下，比如，承租者不按時繳納房租，或者房東能夠證明其本人或直系親屬需要此住房。此外，在符合上述規定的前提下，房東若想終止租房合同，通常要提前3個月通知對方。租期越長，提前通知對方的時間也越長：租期5年以上的必須提前6個月通知，租期8年的需提前9個月通知，租期10年以上的要提前1年通知對方。房東與房客作為合同的雙方，在法律上是平等的。房東要解除房客需要一定的時間，與之相對應，房客要解除房東也同樣需要這么多時間。

在德國，租房合同分為有限期和無限期兩種格式。《住房租賃法》規定，一般的房租合同都是無限期的，出租者不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現有承租者解除合同。無限期合同保證了房客能夠長久租住一處房產而不被中途“攆走”——即使出現租房者沒錢支付房租這樣的特殊情況，房主也不能將其趕出去。德國法律規定，“即使租客有欠租違約等行為，房主也要出示足夠證據，然后由執法人員實施收屋。”為了防止房東收回再租，法律規定“執法人員協助收屋的租房在一定時間期限內不得再次出租”。

為了保護房東的利益，德國法律規定，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級證明（即此前支付租金的記錄）、詳細的工作情況和財務狀況證明。出于維護房客權益的需要，德國政府建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準，控制出租房屋的質量。以前，租房者有義務在居住幾年后自掏腰包對房屋進行維修或重新裝修，而現在，這一義務已經取消，可自愿對房屋進行維護。

租房合同通常還規定，房客交房時須按入住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所做的改變必須全部恢復，以最大限度地保護房東的合法權益。

房東不得隨意上漲房租

在眾多的相關法律中，德國的《民法》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束，特別側重對房客利益予以保護。《民法》規定，合同一經簽訂后房東不得隨意上漲房租。《租金水平法》規定，3年內舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調整為10%。原有租房合同到期，房東收回住房后再次出租，通常會上調租金，按照2015年6月生效的《租金剎車法》（Mietpreisbremse），房東再出租住房，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%。對于新簽訂的合同，允許租借雙方進行議價，但是租金要參照已有同等質量和位置的房屋的租金水平來確定。

對于一個地方同類住房的通常房租水平，德國法律還特別規定，設立專門機構，定期制定“房租合理價格表”。一般情況下，政府制定的租金價格低于由供需關系決定的市場均衡價格。按照規定，各大中型城市每年應更新“租價表”，而房東要根據“租價表”制定“合理房價”。按照《住房租賃法》，如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則就作為“房租超高”論。根據經濟犯罪法，這種情況已經構成了違法行為。遇到這種情況時，房客可以與房東進行協調，也可以向法庭起訴，“不僅房租會立即降到最多達20%，而且房東將受到最高10萬歐元的罰款。”有知情者指出。如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%，則就作為“房租暴利”論。根據刑法，這已構成了犯罪行為，如不及時更正，房東將面臨高額罰款，甚至有牢獄之災。

長期以來，良好的法律法規規范了德國房屋租賃市場。據了解，在現實中，相關機構制定的價格一般也都能得到有效執行。連續而有效的相關政策條例很好地保障了租客與房主的合法權益，使得德國租房市場極為穩定。

“適居性”和權益保障到位

就安全性來看，德國的房屋租賃市場因為嚴格的法規而干凈透明，租客可由此獲得巨大的安全感。

一般來說，人們尋找租房時要借助中介商，這個時候一旦遇到黑心中介，往往出現“宰你沒商量”的結果。不過，在德國則不必擔心“挨宰”，因為有《住房中介法》。這項法律規定，如果中介商任意提高傭金，一經發現，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。根據《租金剎車法》的最新規定，租房市場已經引入“誰委托，誰付費”原則，即租房中介費不再由租客承擔，而改由房東承擔，租客只有在專門授權給中介找房的情況下，才需要負擔中介費用。

租客的安全感還體現在對住房人的保護上。在德國人看來，房東租給房客的不是一臺機器，或某個工具，而是住房。住房是給人住的，是一個人或一個家庭生活的中心場所，所以對住房的保護已經作為基本人權寫入了德國憲法。“就連警察搜查一個住房都必須事先得到法庭準許，何況你一個房東了。”久居德國的一位人士指出。

為防止住房租賃領域的非法投資，德國法規明確禁止“二房東”現象。對于眾多的租房客，德國政府也制定了許多具體細則予以保護。特別是對低收入人群，政府還給予了各種住房租賃優惠政策，這其中“房租補貼制度”便是對低收入居民住宅保障的主要方式之一。德國法律規定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住宅者，有權享受住宅補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住宅支付能力。租房補助的資金來源于德國聯邦政府，由各地的社會福利局進行具體行政操作。至于具體的房租補貼數額，則根據家庭成員的多少、失業時間長短及房租支出等情況來確定，向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。

這個政策的優點在于，對申請人的考核是動態的，有時效性的，因為每年都會對申請人進行考核，并不是申請到補助后就可以一直獲得。租金補助期原則上定為12個月，如果能夠預測到補助期內會有重大變化，審批的補助期會減少，甚至分割。比如家庭總收入提高超過15%，或者正在找工作的大學畢業生。德國聯邦統計局數據顯示，至2015年12月31日，德國總人口8217.5684萬，其中約46萬戶家庭獲得住房補貼，占所有住戶的1.1%。

更為重要的是，德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地所有公共服務。也就是說，在德國租房，不僅“適居性”和權益保障等都非常到位，租房客還可享受與買房一樣的“安全感”和“穩定感”。由于德國擁有高度發達的住房租賃市場和完善的配套措施保障，全德有3/4的人口不是房東就是房客。據說，在德國，租住同一間房子達數十年之久的住客數量相當可觀。

總起來看，德國關于租房的法律雖然復雜，但對房東，尤其是對于房客的權益保護還是相當全面的。“相對較便宜的房租、健全的租房法規和政府抑制房價法規等，讓德國幾乎成為了租房者的‘天堂”。不少對德國房屋租賃市場有過研究的人如是說。

編輯：薛華 icexue0321@163.comendprint