保險軍團涉房動作頻頻

林華

2017年1月14日，在北京市土地交易市場現(xiàn)場競拍會上，華夏人壽以35.5億元競得北京市豐臺麗澤商務(wù)區(qū)地塊，根據(jù)掛牌文件要求，該項目須100%自持，購置目的為建設(shè)自用性辦公樓。

去年以來，保險公司依舊在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資動作頻頻。除了購買土地外，購置寫字樓、入股房地產(chǎn)公司都是保險公司涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要選項。

逆勢抄底房地產(chǎn)

2016年以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，包括中國平安、中國太平、泰康人壽、華夏人壽、國華人壽、天安人壽、渤海人壽、恒大人壽、國聯(lián)人壽等多家保險公司房地產(chǎn)投資合計超過175億元。

除購置各類不動產(chǎn)之外，保險公司也密集布局房地產(chǎn)子公司。據(jù)統(tǒng)計，去年前三季度7家保險公司控股249家非保險子公司，其中68家主營業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)。

珠江人壽發(fā)布的2017年三季度償付能力報告顯示，該公司非保險子公司中除了7月份買入的大同萬達房地產(chǎn)、南昌西湖萬達廣場及崇州萬達廣場置業(yè)以外，益陽萬達廣場也已成為其子公司。

值得一提的是，近年來保險公司投資房地產(chǎn)的口味似乎變了。此前，一線房地產(chǎn)項目成為保險公司競相角逐的熱門標(biāo)的。從近期的情況來看，二三線城市房地產(chǎn)正在成為保險公司的投資新寵。

例如，去年泰康人壽、恒大人壽以及國華人壽先后在武漢拿地。武漢市去年底出讓9宗地塊，總凈用地面積26萬平方米，總出讓金額達26.46億元。在百余家競拍企業(yè)名單中，恒大、平安現(xiàn)身其中。

武漢以外，濟南、成都等地的不動產(chǎn)項目同樣為險資搶籌的對象。去年3月平安以43.8億元的價格競得濟南CBD集中掛牌的12宗地塊中的11塊。此外，中國平安此前還對成都等二三線城市的不動產(chǎn)項目有所布局。

覬覦高投資回報

事實上，保險公司手上長期擁有巨額的沉淀資金，這些資金需要尋找投資出路，而目前保險資金投資渠道十分狹窄。

過去數(shù)年，由于保險資金投資渠道的限制，以及A股的長期低迷，迫使保險公司將絕大部分可投資資產(chǎn)都投到銀行存款、長期國債、企業(yè)債等固定收益類資產(chǎn)中。隨著利率進入下行通道，固定收益類資產(chǎn)回報率下滑，意味著保險公司面臨更嚴(yán)峻的投資收益壓力。

分析人士表示，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，本身也有對低成本資金的渴求，因此兩者可謂一拍即合，保險資金加大房地產(chǎn)配置已經(jīng)成為不可扭轉(zhuǎn)的趨勢。

事實上，保險公司熱衷于房地產(chǎn)投資與險資的屬性有關(guān)。首先，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報較為穩(wěn)定，較為符合險資長期、穩(wěn)定的投資理念;其次，保險行業(yè)發(fā)展較快，不少保險公司也需要擴大辦公場所，相較于每年數(shù)百萬或數(shù)千萬元的租賃成本，白購辦公樓無疑成為新設(shè)保險公司的選擇。

從收益率來看，一份行業(yè)交流數(shù)據(jù)顯示，投資性房地產(chǎn)年初單月收益率可達到1.4%，單月投資收益率高于銀行存款、債券、證券投資基金、股票、買入返售金融資產(chǎn)等投資資產(chǎn)。投資收益雖不及長期股權(quán)投資，但在各大類投資中，投資收益相對較高。

分析人士表示，投資性房地產(chǎn)影響上市公司估值，如果房價上漲，資產(chǎn)公允價值就會變高，從而影響上市公司利潤。而保險公司購買的投資性房地產(chǎn)是具有增值潛力的城市標(biāo)的，因此，借此提升利潤的空間較可觀。

東吳證券報告顯示，長期來看，利率仍將保持較低水平，保險資產(chǎn)將持續(xù)面臨配置壓力，商業(yè)地產(chǎn)成保險未來配置的大方向之一。

分析人士表示，追求性價比或為保險公司投資二三線城市房地產(chǎn)的重要原因之一。一方面，與此前保險公司在一線城市溢價拿地相比，近期保險公司在二三線城市拿地的價格經(jīng)常為底價或者競拍起始價;另一方面，從不動產(chǎn)價格走勢來看，二三線城市房地產(chǎn)投資性價比更高。

此外，保險公司收購二三線房地產(chǎn)項目的具體用途存有更多想象空間。房地產(chǎn)并非為一個單一的概念，而是一個產(chǎn)生價值的空間，保險與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合未來仍存有更多可能性。

險資涉房禁令未改變

分析人士指出，雖然很多保險公司熱衷于投資房地產(chǎn)，并因此獲得較好的收益，但保險資金進入房地產(chǎn)業(yè)還存在一定的合規(guī)性和風(fēng)險問題，保監(jiān)會對于保險資金投資房地產(chǎn)加強了管控。

20世紀(jì)90年代，很多保險公司曾嘗試投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，但失敗的居多。失敗的原因主要是當(dāng)時的保險公司普遍缺乏房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)投資經(jīng)驗和風(fēng)險管控意識，以至于保監(jiān)會在1998年成立后，出臺的首批政策即是叫停保險資金投資房地產(chǎn)。

2003年以來，保險公司經(jīng)營策略和內(nèi)控機制逐漸規(guī)范，此后，相關(guān)政策逐漸開始松動。2010年9月5日保監(jiān)會先后頒布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》和《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》。

據(jù)2016年年中發(fā)布的《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定顯示，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。這表明保險資金投資房地產(chǎn)政策仍然相對較嚴(yán)。

有關(guān)專家表示，在保險資金大舉進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的當(dāng)下，需要特別注意投資周期風(fēng)險。因為房地產(chǎn)市場處于敏感時期，保監(jiān)會從控制風(fēng)險角度考慮保險資金投資房地產(chǎn)，是可以理解的。

據(jù)稱，保險公司涉足房地產(chǎn)的風(fēng)險有兩個方面：一是不動產(chǎn)貶值，二是土地及房租變動的滯后性風(fēng)險。而房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦受到損失，最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)加強對險企投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整。

而保監(jiān)會對能否放行保險資金投資房地產(chǎn)進行了探討，其中項目風(fēng)險和收益不確定是目前討論的中心問題。房地產(chǎn)項目雖然收益較高，但一旦出現(xiàn)泡沫，將對保險公司的經(jīng)營造成打擊。

據(jù)透露，有關(guān)監(jiān)管部門并沒有放棄探索保險資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管政策的努力，目前正在研究制定保險資金直接投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管細則。

據(jù)知情人士表示，保險資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域可能采取分類監(jiān)管的方式，對達到條件的保險公司放行，所投資領(lǐng)域也將以購買成熟商業(yè)物業(yè)為主，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不對保險公司開放。

有關(guān)專家認為，考慮到保險公司資金流動性等問題，監(jiān)管方對保險資金投資房地產(chǎn)比較謹慎也可以理解。至于實施細則何時出臺、直接還是間接投資、投資比例上限是多少、投資項目有何限制等問題，保監(jiān)會估計還需要進一步調(diào)研。

2017年4月，保監(jiān)會印發(fā)《中國保監(jiān)會關(guān)于進一步加強保險業(yè)風(fēng)險防控工作的通知》，該文件第九條“防范重點領(lǐng)域的投資風(fēng)險”指出：要防范房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，跟蹤重點區(qū)域、重大項目的投資情況。由此來看，監(jiān)管機構(gòu)對于保險資金投資房地產(chǎn)加強了管控。