租賃市場開啟新征程

宋慧芳

租賃市場在2017年對地產(chǎn)行業(yè)的影響非常深遠(yuǎn)，甚至堪比1998年的商品房改革。2017年政府開始從一個新的角度去思考房地產(chǎn)管理以及居民居住真正的問題。

黨的十九大確立全社會主要矛盾變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。在經(jīng)歷了2015-2017年又一輪房價暴漲之后，政府發(fā)現(xiàn)通過調(diào)控來抑制房價上漲已經(jīng)變得越來越難，建立長效機制勢在必行。對于一直在租賃市場發(fā)展缺失的我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家由此開始轉(zhuǎn)變思路，鼓勵租賃，從中央和地方層面都表現(xiàn)了極高的熱情。

從兩年前的2015年中央層面就開始積極推動租賃政策，但沒有特別強調(diào)或者引起市場關(guān)注，直到今年2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，選取12個城市作為首批開展住房租賃試點，國家第一次從中央層面推動住房租賃試點，也正基于此，全國各區(qū)域?qū)ψ》孔赓U市場越來越重視。

地位不可取代

2017年12月8日，中央政治局會議明確表明，“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，在住房制度改革中，租賃市場和制度的建立將是一個很重要的組成部分。所以高度重視住房租賃市場，并將其相關(guān)制度內(nèi)容納入到房地產(chǎn)長效機制中，顯得很關(guān)鍵。

當(dāng)然，舊模式下的租賃市場和制度，還無法融入到長效機制發(fā)展之中。租賃市場發(fā)展要真正融入到長效機制中，關(guān)鍵就要形成新時代的特征。

“租賃市場未來的發(fā)展，核心在于怎么樣從現(xiàn)階段的供應(yīng)端能力的初步形成，過渡到到需求端能力的逐步釋放。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在此前接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示。在“2017城鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇”上，楊現(xiàn)領(lǐng)詳細(xì)闡述了中國租賃市場的五個市場及對應(yīng)的五種需求，第一類市場，高端或者高收入家庭品質(zhì)的租賃市場。這個市場有幾個特征：第一，高收入群體雖然可能已經(jīng)擁有住房了，但是因為就業(yè)、通勤、教育等各方面原因，也有租房的需求。第二類市場，是針對中等收入家庭的，階段性的租賃市場。他們目前可能收入條件還不能夠完全買房子，要階段性的處于租房的狀態(tài)。目前，根據(jù)北京的抽樣調(diào)查，10%-20%是處于階段性租賃市場，市場化程度很高。第三類市場，我覺得是真正需要政府去關(guān)注的，就是低收入家庭、低收入群體的保障性住房需求。對這類問題可能需要更多的用政府保障性的手段來解決。第四類租賃需求來自年輕白領(lǐng)，他們在未來5-10年都不可能買房，長時間需要租賃，以合租單間為主。第五類就是流動人口的租賃需求。

對于在需求端的釋放，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，一個完美的租賃市場和制度，應(yīng)該由三大基石組成：信用租房、租售同權(quán)和租金證券化。其中在信用租房上，基于移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，未來可以針對不同的出租者和承租者提供信用評估，也可以基于信用要素來進(jìn)行租賃市場的定價。這樣既消除了信息不對稱的風(fēng)險，也有助于降低交易成本。在租售同權(quán)上，要走出過去租賃市場的老路，研究承租者背后的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等，“同權(quán)”做到位，租賃需求自然積極釋放。而在租金證券化領(lǐng)域，應(yīng)該充分考慮房屋銷售市場和租賃市場的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。企業(yè)若實現(xiàn)了資金的較快回籠，那么其參與租賃市場的積極性就容易被調(diào)動起來。

不過，談起租金證券化，近期“REITs”是一個熱詞，而REITs作為連接資金與資產(chǎn)的載體，在為資金提供資產(chǎn)配置通道的同時也釋放了資產(chǎn)的流動性，從這個角度看，租賃市場的發(fā)展壯大離不開REITs的支持，REITs的加速推進(jìn)具備現(xiàn)實意義。原房改組組長、國務(wù)院發(fā)展中心REITs課題組組長孟曉蘇表示，“十九大之后，REITs會成為經(jīng)濟發(fā)展的新動能，按照國際專家的說法，REITs遲早要在中國大行其道，REITs的發(fā)行將是革命性的產(chǎn)品。”

“三大基石具備，租賃市場的新大廈就更容易建成，且將具備穩(wěn)定性和可持續(xù)性。”此類市場的建立符合兩個基本導(dǎo)向。第一是房住不炒的目標(biāo)，租賃市場較好地抑制了各類炒房需求，有助于規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。第二是提高人民美好居住需要的目標(biāo)。租賃市場發(fā)展得好，自然可以增進(jìn)租戶的住房福利。而這兩個目標(biāo)，恰是長效發(fā)展機制所追求的目標(biāo)。

開啟新征程

目前行業(yè)的租賃政策處于制度規(guī)范和模式探索的初級階段，2017年此前的政策多集中在行業(yè)頂層設(shè)計層面。2017年5月《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，7月31部委《聯(lián)合懲戒合作備忘錄》將市場監(jiān)管力度提升到前所未有的強度，租賃市場體系建設(shè)的第一階段穩(wěn)步推進(jìn)。與此同時，上海市推出多宗純租賃地塊、廣州市力推租購?fù)瑱?quán)、12個熱點城市試點推廣，表明租賃市場已經(jīng)開始由規(guī)范整頓過渡到模式摸索和創(chuàng)新階段。初步統(tǒng)計從2016年開始至今已經(jīng)有20余省市出臺鼓勵措施，行業(yè)發(fā)展的第二階段開始多角度實踐突破。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時，分別從人口因素、產(chǎn)業(yè)因素和城市因素三方面闡述了未來租賃市場發(fā)展的重點。

從人口因素看，未來“人民日益增長的美好生活需要”會成為租賃政策關(guān)注的重點。為此，不能像過去那樣只注重人均居住面積、保障承租者租賃權(quán)等簡單的概念，而是需要不斷研究居住者背后的深層次需要。所以從這個角度看，未來需要積極關(guān)注各類新需求，包括租房的居住證改革、戶籍制度改革、租房的商業(yè)銀行貸款改革、承租者的信用等級評定改革、中高端租賃產(chǎn)品創(chuàng)新等，都會成為未來租賃政策改革的新內(nèi)容。

從產(chǎn)業(yè)因素看，未來房地產(chǎn)市場將形成三元住房供應(yīng)體系。其中，針對收入水平相對高、購房承受能力相對強的群體，以購買商品房為解決居住的方式。而對于收入中等水平、需要墊起腳尖才能購房的群體，可以購買共有產(chǎn)權(quán)住房來解決居住問題。對于其他收入水平偏低，或者暫時無購房能力的群體，則可通過租賃住房解決居住問題。類似不同的住房供應(yīng)體系，也決定了不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。至少在這個過程中，租賃市場不是簡單的購房市場的替代品，而是一個獨立的板塊和產(chǎn)業(yè)。只要這個領(lǐng)域符合“房子是用來住的”的政策導(dǎo)向，未來必將獲得更多的優(yōu)惠政策支持。

從城市因素看，租賃業(yè)務(wù)發(fā)展也有助于提高城市更新的效率。目前部分城市規(guī)定了類似城中村部分房源可以作為租賃房源，這有助于盤活此類有歷史遺留問題的房源資產(chǎn)，對于加快城中村改造等都有積極的作用。而租賃房源的增加，也會相對降低城市人口管理的難度?？梢灶A(yù)計，未來各地在土地出讓、舊城改造、軌道交通建設(shè)等方面，都會關(guān)注“住房租賃”這個概念。比如，預(yù)計部分城市在軌道交通站點上也會積極配建租賃住房，以吻合城市發(fā)展的需要。對于此類創(chuàng)新，預(yù)計未來都會有各類創(chuàng)新的政策作為支持。

“2018年上半年預(yù)計還是會從緊，如果明年上半年市場交易不好，也不排除下半年會有各類刺激性的政策出現(xiàn)。而租賃市場的發(fā)展無疑會成為未來幾年較為明顯的政策支持領(lǐng)域?！眹?yán)躍進(jìn)在談到2018年租賃市場的發(fā)展時表示。endprint