關(guān)于不動產(chǎn)登記條例爭議問題探討

王建棟

摘要：不動產(chǎn)登記條例于2015年3月實(shí)施，歷經(jīng)八年拉開嶄新帷幕，就目前來看，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記程序相對混亂，不符合社會發(fā)展實(shí)際需求，伴隨著出現(xiàn)一些管理混亂的亂象，最終發(fā)生部門推諉現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記條例 爭議問題 對策

一、關(guān)于登記行為性質(zhì)的爭議

不動產(chǎn)登記條例是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記請求權(quán)關(guān)于不動產(chǎn)登記行為是私法行為或是行政行為，一直以來便存在許多爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記實(shí)際上屬于行政行為，而另一種行為則認(rèn)為登記行為與公權(quán)力無關(guān)，可認(rèn)定為民事行為。筆者則認(rèn)為，不動產(chǎn)登記本質(zhì)與婚姻登記相似，應(yīng)屬于民事行為，但不排除該行為結(jié)合了公法行為。理由如下：

首先，登記本是程序法上的行為，該行為是當(dāng)事人間的交易行為，而不動產(chǎn)登記的前提是在私法上登記的請求權(quán)，其結(jié)果則是將物權(quán)變動事實(shí)公開。

其次，登記機(jī)關(guān)實(shí)施審核僅僅作為行為輔助，而非核心，從比較法來看，登記機(jī)關(guān)不一定是行政機(jī)關(guān)，經(jīng)筆者調(diào)查，許多國家將不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)視為司法機(jī)關(guān)，例如：德國則將登記認(rèn)定為一種民事法律行為。

再者，關(guān)于登記糾紛訴訟救濟(jì)，有學(xué)者便提出自己的看法，認(rèn)為：“在登記制度上，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記在性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)付登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。”因此，以當(dāng)事人角度來看，登記實(shí)際上是一種私權(quán)行使的私法行為，不可置否的是，相關(guān)部門所審查、記載行為均屬于確權(quán)行為。

二、不動產(chǎn)登記條例是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記能力

登記能力通常是針對哪些權(quán)利與哪些物進(jìn)入登記范圍進(jìn)行解決，登記能力對不動產(chǎn)權(quán)利物權(quán)地位起到至關(guān)重要的作用，原則上，物權(quán)為支配權(quán)，通過登記可成為物權(quán)，遵循物權(quán)法定主義原則，而對于是否納入登記的物權(quán)應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律。值得注意的是，登記并非是唯一的公示方式，其他公示方法也能發(fā)揮出一定作用，如：法定抵押權(quán)、相鄰關(guān)系等物權(quán)關(guān)系均由法律來規(guī)定，并賦予當(dāng)事人登記能力。但要注意區(qū)分登記生效與登記能力二者的不同，登記生效是對物權(quán)變動過程動態(tài)判斷，后者則是對權(quán)利登記資格的靜態(tài)判斷，舉個(gè)例子：基于非法律行為物權(quán)變動中，因征收、繼承、建造取得的不動產(chǎn)權(quán)盡管未取得對抗第三人的物權(quán)，但同樣具備登記能力。

然而我國物權(quán)法則為對物權(quán)類型、范圍進(jìn)行有效明確，僅在單行法上有所涉及，如：《土地登記規(guī)則》第2條規(guī)定：“土地登記是土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)，集體土地使用權(quán)及其他權(quán)利的登記。”基于此，我國應(yīng)對不動產(chǎn)登記條例中將登記能力范圍加以明確，登記能力通常可分為物的登記能力以及權(quán)利登記能力。如下：物的登記能力范圍包括：（1）土地，這也是最主要的不動產(chǎn)；（2）建筑物，具有獨(dú)立登記能力；（3）林木：樹木在砍伐之前屬于不動產(chǎn)；（4）特定動產(chǎn)，如：機(jī)動車、船舶、航空器等，相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，自然資源不屬于非私法意義上的“物”因此不具備登記能力，對此，筆者則認(rèn)為該觀點(diǎn)有待商榷，盡管自然資源所有權(quán)為國家，基于公有制下禁止市場交易，但自然資源的開發(fā)依然被市場而限制，主要體現(xiàn)在自然資源使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此自然資源應(yīng)具備登記能力。而關(guān)于違法建筑，否定其登記能力缺乏妥當(dāng)，因?yàn)橛行┻`法建筑不一定非被查處，有些建筑通過補(bǔ)交罰款等行為可恢復(fù)其合理性。

而具有登記能力的權(quán)利則包括：（1）不動產(chǎn)所有權(quán)：（2）建設(shè)用地使用權(quán)：（3）土地承包經(jīng)營權(quán)；（4）宅基地使用權(quán)；（5）地役權(quán)；（6）抵押權(quán)；（7）不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)權(quán)。從相關(guān)原則來看，法定不動產(chǎn)物權(quán)具備登記能力，此外，涉及第三人利益應(yīng)具備一定登記能力，但下列權(quán)利則無須登記，如：（1）租賃合同債權(quán)；（2）優(yōu)先購買權(quán)；（3）不動產(chǎn)相鄰關(guān)系協(xié)議。

三、不動產(chǎn)登記條例是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記請求權(quán)

通說認(rèn)為：“登記記載中，直接受益的一方當(dāng)事人是登記權(quán)利人；在登記記載中不直接受益的當(dāng)事人被稱為登記義務(wù)人。”登記權(quán)利人向登記義務(wù)人行駛要求來完成登記手續(xù)，這被稱為“登記請求權(quán)”。

因登記請求制度無法確保交易秩序的運(yùn)行，保護(hù)權(quán)利人的利益，公示公信原則難以在物權(quán)法中得到有效作用，因此，許多國家立法均對該項(xiàng)請求進(jìn)行肯定，例如：瑞士民法等665條則規(guī)定：“有取得所有權(quán)理由取得人，對所有人有請求登記權(quán)利，如有人拒絕時(shí)，可請求法院來進(jìn)行判決。”

基于不動產(chǎn)登記制度上，應(yīng)遵循雙方申請?jiān)瓌t，如若一方不給辦理登記手續(xù)，其物權(quán)不應(yīng)發(fā)生變動，若不進(jìn)行明確規(guī)定，則會為惡意一方創(chuàng)造有利機(jī)會。相關(guān)學(xué)者：“若無得使其協(xié)力之權(quán)利，則不僅使登記權(quán)利人，因此而不能登記，蒙受損害，同時(shí)，亦使登記制度，失卻其機(jī)能。”

四、關(guān)于登記審查性質(zhì)的爭議

所謂形式審查是指，凡是符合形式要件，登記機(jī)關(guān)即可予以登記。而實(shí)質(zhì)審查則是指對當(dāng)事人提供的申請材料真實(shí)性嚴(yán)格審查，確認(rèn)無錯(cuò)誤后方可實(shí)施登記。但在物權(quán)法立法過程中還存在諸多爭議，形式審查說認(rèn)為，現(xiàn)階段，實(shí)質(zhì)審查弊端還存在許多弊端，如：效率低下、費(fèi)用高昂，極易對公權(quán)力侵害私權(quán)造成不利影響，據(jù)此，相關(guān)部門應(yīng)采取有效審查形式，并將身份確認(rèn)核實(shí)制度引用其中。

盡管法國奉行意思主義，但依據(jù)公證人制度為支撐，從而形成良好效果。采用形式審查主義的日本，則需要取得國家級資格的“司法書士”。綜上所述，不論采取哪種審查制度，確保交易安全，促進(jìn)公式信息的真實(shí)性，筆者認(rèn)為，我國目前中介服務(wù)市場還不夠成熟，未養(yǎng)成律師參與、公證員參與的交易習(xí)慣，據(jù)此相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對行政機(jī)關(guān)相關(guān)人員的培養(yǎng)力度，以防實(shí)質(zhì)審查權(quán)的濫用，未嘗不可。

五、結(jié)束語

綜上，筆者對不動產(chǎn)登記證中存在的問題進(jìn)行了闡述，政府部門應(yīng)對登記機(jī)關(guān)所負(fù)責(zé)任性質(zhì)進(jìn)行明確，對于現(xiàn)存的問題進(jìn)行解決。登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任不以過錯(cuò)為要件，這也是確保不動產(chǎn)登記公信力的，必要條件，確保不動產(chǎn)登記條例與物權(quán)法的精神保持一致。endprint