舊城改造涉稅問題分析

韓平柱

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特有現象。一些經濟發達地區城市的建設面積迅速擴張，原先分布在城市周圍的農村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為都市里的村莊。

城中村內部通常沒有統一的規劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主，環境臟亂，人流混雜，治安混亂，基礎設施不配套，游離于城市管理體制之外。從地域角度上講，它屬于城市范疇，從社會性質角度上說，仍保留了傳統農村的因素，具有城市與農村的雙重特征。

進入二十一世紀以來，隨著城市進程的不斷加快，各地舊城（村）改造的推進速度也不斷加快。以城市舊城區居住區的大規模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎設施的配套建設，對于改善城市居住條件，緩解城市住宅、用地、環境、交通等問題，以及改變城市面貌等在城市化建設過程中起到了明顯的促進作用。另外舊城改造的目的,主要是通過改造調高城市綜合競爭力，城市本身是一個生命體，要不斷吐故納新，不斷調整結構與改進自身、才有旺盛持久生命力。

一、城中村的改造模式

1.村集體自行改造型。該模式以村集體經濟為基礎，在當地政府引導下，由村委會自行籌資開發，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。

2.開發商參與型。開發商參與型是指開發商成立項目公司，負責整個舊城（村）改造中的征地、拆遷、補償、安置建設、銷售等環節，按市場方式進行綜合開發。整體方案布局、資金運作都由開發商自己承擔。政府在其中要起到監管，協助和協同的作用。

3.政府主導型。政府主導型模式是指政府直接主導改造，直接投資改造城中村，解決村民的拆遷安置問題，在此基礎上將剩余土地完成一級開發，通過招拍掛出讓給其他企業進行建設。這種類型中，拆遷補償和安置工作與后續開發完全分離，沒有任何關系。

圖片新聞

2017年12月5日，湖北省地稅局舉辦國防教育專題講座，組織機關全體干部職工進行學習，旨在深入學習貫徹落實黨的十九大精神，進一步增強廣大黨員干部的國防意識、國防素養和國防情懷，營造關心和支持國防教育的濃厚氛圍。 （圖/文：省地辦）

二、補償安置費用的涉稅問題

1.企業和個人取得的補償款是否需要繳納增值稅。國稅函［2008］第277號規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金額來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還土地所有者的行為，按照規定，不征收營業稅。

營改增后的稅收政策規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，不征收增值稅。村集體土地被政府征用給予補償，雖不屬于將土地使用權交還土地所有者，但也不屬于增值稅應稅行為，不繳納增值稅。

2.企業和個人取得的償款繳納土地增值稅的問題。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2016］第21號）明確，關于因城市實施規劃，國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的，免征土地增值稅。因此無論政府依法征用集體土地（村）還是收回國有土地使用權，均免征土地增值稅。為避免依法征用理解為被濫用，特別界定了依法征用被限制在因城市實施規劃、國家建設的需要，而被政府批準征用的房產或收回土地使用權。

3.企業和個人補償收入是否要繳納所得稅。一是企業所得稅。《國家稅務總局關于發布〈企業政府性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》中規定，企業政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下，企業進行整體搬遷或部分搬遷。政策性搬遷，其搬遷收入應納所得稅需單獨計算，在搬遷完成當年（不超過5年）并入當年應納稅所得額即可。

二是個人所得稅。財稅［2005］第45號對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

三、房地產企業支付拆遷補償款的涉稅問題

房地產企業支付拆遷補償款應取得何種票據，是否可以在增值稅、土地增值稅和企業所得稅前減除或扣除？

房地產公司在舊城改造過程中，為取得土地往往支付承擔大量拆遷補償費的安置費用，這個費用非常龐雜，因此票據合理、合規性尤為重要。要取得稅務機關認可，必須構成一個完整的證據鏈條包括合同、付款、票據、身份證明、政府文件，評估報告等相互印證，相互支撐，確保票據真實可靠。

拆遷補償費用增值稅減除問題，財稅［2016］36號第一條（三）第十款中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產企業一般納稅人銷售房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時，向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

房地產公司可以從銷售額中扣除的土地價款究竟包括哪些內容，從營改增政策出臺一直未能明確。試點過渡政策對于土地做了明確，只要是向政府交納的各項土地相關費用均可扣除。實務中這里問題不大，因為企業交給政府的土地出讓金中基本扣除了上述所有內容。

四、舊城改造涉稅問題分析

1.土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條明確，開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費用、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括征地費用、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷費用支出等。第二十二條明確，審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注，拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

舊城改造項目資金投入量大，資金是分期投入，資金成本會由于周期長而升高，但舊城改造項目地段好，土地增值也能為公司帶來較大的贏利，但涉稅風險大，應保持與稅務機關有效溝通，及時調整，降低涉稅風險。

2.企業所得稅。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發［2009］第31號）土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地使用權（或開發權）而發生得各項費用，主要包括土地買價或出讓價、大市政配套費、契稅、耕地征用稅、土地使用稅、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

舊城（村）改造項目的開發商作為臨時性組織，目的就是從舊城改造中獲取最大化的經濟利益。目前在舊城（村）改造中一般要支付折遷補償費、農作物補償費、土地補償費（使用權）。安置與動遷費等建設費用都是由開發商支付，但仍有較大的利潤空間。由于老城區一般處于當地經濟、政治、文化的中心，屬“黃金地段”，所以開發后，房價和商鋪價格很高，銷售收入大，利潤可觀。故不論是房地產企業還是取得拆遷補償收入的個人，都應明確舊城（村）改造項目涉稅問題，從而避免稅收風險。

冬天防感冒，戴帽別戴口罩

在冬天，有人喜歡戴帽子，也有人喜歡戴口罩，有些人甚至全頭武裝——既戴帽子也戴口罩。從保暖防寒、預防感冒的角度說，戴帽子的確能阻止人體熱量散失，而戴口罩卻弊大于利。

有些人冬天怕冷，整天戴著大口罩，以為可以防寒，其實這樣不科學。人的鼻腔里血管很多，有許多海綿狀血管網，使鼻腔的血液循環旺盛。鼻腔及整個呼吸道，如咽喉、氣管、支氣管表面均覆蓋有許多黏膜，黏膜下又有微血管。當鼻子吸進冷空氣，經過彎彎曲曲的管道進入肺部時，已接近體溫。人體的這種生理功能，通過鍛煉可以得到增強，從而提高耐寒能力。要是整天戴口罩，鼻腔及整個呼吸道的黏膜得不到鍛煉，稍微受寒，就容易感冒。還有一些人在寒冷時，喜歡把圍巾當口罩，以為可以“一物兩用”。其實這樣也非常不衛生，因為圍巾中的原料多是羊毛、化纖織物，常常帶有不利于人體的物質，如果把圍巾圍在嘴上，人在呼吸時，纖維和細菌等吸入肺部，對人體健康極為不利；而且，把圍巾當口罩，會抬高圍巾的位置，也容易使頸部受寒。當然，在野外行走，為抵御風沙和寒冷，或在有空氣污染的環境中（如煙霧中）活動，是需要戴上口罩的，但時間不宜過長。

必須提醒的是，以上“戴帽別戴口罩”是純粹從保暖防感冒的角度得出的結論，在包括甲流在內的傳染性較強的疾病面前，戴口罩還是非常必要的，可以從物理上起到預防疾病的作用。