房屋征收補償價格評估中存在的問題及建議

劉明慧

摘要：隨著我國城市化進程的快速推進，房地產行業已經進入了蓬勃發展的時期，國有土地上房屋征收數量也在逐年增加。在征收過程中，房屋征收補償是最為普遍和最受百姓關注的一個問題，國家出臺了一系列相關法律法規作為確定房屋征收補償的依據。然而，在實際過程中，當前對房屋征收補償價格的評估還有較多問題需要解決。因此，本文通過分析房屋征收補償價格的評估，深入研究補償價格評估中具體存在的問題，并給出相應解決建議。希望本文的研究成果能夠給我國房屋征收補償價格評估提供一些理論支持。

關鍵詞：征收；補償價格；評估；問題

我國城市化的進程正在快速推進，每個城市都產生了一部分舊城區，舊城區具有道路系統落后、建筑密集度極高、配套公共設施不完善和衛生條件不好等問題。這些年，房地產行業已經進入了一個蓬勃發展的時期，國有土地上房屋征收數量也在逐年增加。在政府的征收過程中，征收補償是最受百姓關注的民生問題，國家出臺了相關法律法規作為確定征收補償的依據。政府相關規定要求，征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被征收人有權選擇補償方式。貨幣補償金額最主要的是被征收房屋價值，被征收房屋價值是由房地產估價機構通過評估確定的，產權調換是由被征收人提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋的差價。其中被征收房屋和產權調換房屋價值也是有估價機構通過評估確定的。

在實際過程中，我們可以發現，當前房屋征收補償價格評估還存在較多的問題，例如估價方法的選擇問題、被征收房屋用途認定等等。因此，本文通過分析房屋征收補償價格評估的特點，針對評估過程中目前存在的一些問題進行深入研究，并對每一類問題給出具有建設性的解決建議。

一、房屋征收補償價格評估

房屋征收補償價格評估的特點是估價目的特定且依據特定的法律法規，與一般房地產市場價格評估是有一定區別的，它是有一定的制約和缺損下房地產權的價值交換，不可能基于最佳使用和持續使用的假設前提。估價方法主要包括三種：比較法、成本法和收益法，每一種方法都并不是普遍適用的，而且各個方法的資料形成要求、計算公式、技術路線都不盡相同。

由于房屋征收補償直接關系到被征收人的切身利益，在進行補償價格評估時需要遵循一定的原則，力求保證被征收人的合法權益。在進行征收補償價格評估時，需要嚴格遵循公平、優質優價、快捷、依據政策等原則。補償價格評估的技術路線主要是：使用比較法進行評估，在征收項目范圍內設定“標準樣本房屋”作為評估基準，按《房地產估價規范》規定的方式，采用比較法評估出“標準樣本房屋”的基準價格。各被征收房屋分別與對應類型“標準樣本房屋”進行比較，按比較方式修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。

二、補償價格評估中存在的問題分析

房屋征收雖然已經有相關法律法規和政府政策作為征收補償價格評估的保障，但在實際操作過程中，補償價格評估因為許多復雜情況而必須具體情況具體分析。目前，征收補償價格評估存在的問題主要包括以下幾種：

在征收補償評估中，存在估價方法選擇的問題。由上述比較法技術路線可知，在進行補償價格評估時，標準樣本房屋價格水平和修正系數的獲得是最為關鍵的兩項。在評估過程中，由于征收時房屋的土地價值已經發生變化，標準樣本房屋是主觀設定的。如何使得修正系數更加準確地反映被征收房屋和標準樣本房屋的不同也是一大難題，現有的修正系數一般都是在一個區間內的，而且帶有強烈的主觀性和經驗性。

在征收補償評估中，存在質疑估價過程的問題。由于估價結果受到估價方法等諸多因素的影響，最終補償價格可能存在一定的誤差。目前有一部分被征收人會對估價結果提出質疑，甚至懷疑征收人與估價機構的關系，這就給征收補償價格的評估帶來巨大阻力。

在征收補償評估中，存在被征收房屋用途確定的問題。在征收過程中，經常會出現被征收房屋缺少產權證明或是產權證明中缺少房屋用途等情況。房屋用途的確定成為征收人和被征收人的分歧點，從而可能會引發一系列問題。

在征收補償評估中，存在突擊建房和裝修的問題。出于尋求更多的征收補償的目的，被征收人可能會在征收之前進行突擊建房或者進行房屋突擊裝修。對于這一類新建房很難開展調查和價格評估，成為征收補償價格評估的難點。

在征收補償評估中，存在價值時點的選擇問題。在多種原因作用下，征收項目大多在征收許可證頒發后立刻進入征收工作。因此，在確定價值時點時就不能夠以征收許可證頒發時間作為時點，為了保護被征收人合法權益，合理選擇征收價值時點是急需解決的問題。

三、解決補償價格評估問題的建議

對于目前征收補償價格評估中存在的幾個主要問題，本文通過分析問題的產生原因和特點，在此給出相應的解決建議：

針對估價方法選擇的問題，標準樣本房屋的確定需要更加合理，使用更為精細化的標準樣本房屋基準價格，減小選值區間，反映出區位的不同帶來的差異；現有的修正系數是在一個區間內取值且主觀性和經驗性較強，建議形成專業的研究團隊，結合復雜的實際情況，研究得出科學和客觀的修正體系。

針對質疑估價過程的問題，各個征收當事人應該增加相互之間的溝通交流。在評估過程中，主要是通過估價機構主動與征收人以及其他同行業的估價機構進行交流溝通，與征收人一起研究估價方法，與同行進行信息共享以防止出現估價結果差異較大。估價機構可以通過建立信息資源透明化的方法來避免出現質疑估價結果的問題。

針對被征收房屋用途確定的問題，因為政府相關規定中已明確表示：對于此類問題，能夠協商一致的以協商結果為準，不能夠協商一致的需要向城市規劃行政主管部門提出確認請求，建議征收人和被征收人進行協商或尋求相關部門的認定，按照相關法律法規開展工作，防止因為分歧產生矛盾和糾紛。

針對突擊建房和突擊裝修的問題，首先征收人需要對被征收人的新建房和原有房進行詳細的調查和記錄并留檔，然后組織各征收當事人開會協商，需要指明突擊建房和突擊裝修的違法性，建議利用成本法對這一部分房屋進行合適的成本補償評估。

針對征收補償評估價值時點的選擇問題，評估工作不能夠等到征收許可證頒布后開展，在等待審核的過程中，就可以開始摸底和調查工作；許可證頒布后，價值時點的選取應綜合考慮公正性、無惡性影響和節約時間等多個方面。

四、結論

這些年，國內城市化的進程快速推進，國有土地上房屋征收數量在逐年增加，房地產行業已經進入發展的黃金時期。在政府的征收過程中，價格補償是最受百姓關心的民生問題，國家出臺了相關法律法規作為確定補償價格的依據。在實際補償價格評估過程中還存在一定的問題，本文通過分析房屋征收補償價格評估的特點，針對補償價格評估中存在的主要問題進行了深入研究，提出房地產估價機構需科學的制定修正系數的標準、加強征收各方當事人的交流和溝通、依據相關法律法規確認被征收房屋的用途、合理應對征收前的突擊建房和提前評估實地查勘時間等建議。希望本文的研究成果能夠給我國的征收補償價格評估提供一些理論支持。

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