日本公團住宅制度與啟示*

周建高 王凌宇

房地產既是影響經濟起伏的重要因素，又關系到民生和社會公正問題，因而成為社會問題和政治問題。2015年底的中央經濟工作會議把房地產去庫存作為五大經濟任務之一，2016年在經歷了部分城市房價過快上漲后，年底中央經濟工作會議為抑制房地產泡沫又防止市場出現大起大落，提出了加快研究建立住房的基礎性制度的任務。我國學界關于住房的研究眾多，但以建筑技術、城市規劃、不動產投資等工程、經濟視角的研究為多，生活質量、社會公正等視角的住宅政策研究較少。對海外住宅制度和政策的關注以歐美為主，其它國家很少。對日本住宅制度、政策的論文有數十篇，其中關于低收入者住房保障的公營住宅、與金融相關的住宅金融公庫的文章相對較多，而對支援社會中間層的制度例如公社住宅、公團住宅的研究成果罕見。中國知網顯示的以“公團住宅”為題公開發表的住宅政策文章迄今為止只有3篇，都是簡略介紹，另外還有1篇碩士論文。關于公團住宅制度的專題研究基本上還是空白。在城市化快速發展、住房問題成為社會焦點的當下中國，探討日本如何解決城市化熱潮中工薪族住房問題，很有必要。日本住宅公團自設立迄今已經60余年，隨著經濟社會變化，機構名稱、業務內容也經歷過多次更改，現在稱作“都市再生機構”或“UR都市機構”，主要業務是通過制定規劃、支援民間企業進行城市更新[1]。本文以公團住宅為例，探討日本支援中間層住宅政策的背景、內容、成效和意義等，希望為中國建立住房制度提供借鑒和參考。

1 公團住宅制度經緯

1.1 住宅公團的成立背景

戰后若干因素使日本住宅供需矛盾尖銳。首先是人口和家庭數量劇增，大批軍人復員、因殖民地喪失導致海外移民回歸，戰后不久出現了嬰兒出生高峰。1954年日本人口8,823.9萬人，比1945年增加了22.3%。社會變遷中家庭小型化，使家庭數量增長率超過人口增長率，1950-1960年普通家庭數量增加了36.1%，10年間增加的數量是上個10年的2.68倍。其次是城市化的快速發展。戰后經濟恢復過程中人口涌向城市，1945-1955年日本城市人口增加了152.4%，城市化率由1945年的27.8%急劇上升到1955年的56.1%。②城市數量增加、規模擴大，1950-1955年間東京、大阪和名古屋50千米半徑圈人口數量增長率分別是21.7%、15.5%和8.7%，遠高于全國平均的7.3%。三大都市圈增加的人口數量占全國增加量的64.7%[2]。戰后初期本來就存在住宅嚴重不足的問題，城市人口的快速增長使住房供應更加緊張。當時人均住房面積不足2.5畳（每疂是1.62 m2）的達到4成。多數人居住的是沒有浴缸、只有一間（近10m2）或者兩間（共約16m2）寢室的木造長屋或者木結構租賃公寓[3]。住宅不足在城市特別大城市表現得尤為突出。

日本1950年設立了住宅金融公庫，為國民建造或購買住宅提供金融支持。1951年隨著《公營住宅法》頒布，建立了對于低收入階層的住房保障制度建立。1955年日本政府在研究東京、大阪、名古屋這三大都市圈發展規劃時，認識到住宅不足將是突出的社會問題。公營住宅以最低收入者為對象，建設資金依賴國家財政補貼，難以大規模建設，而且以地方政府為主體，只解決本地人的住宅困難問題。從農村匯集到城市的大量工薪族即社會中間層的居住問題缺乏政策支持。因此1955年3月成立的鳩山內閣把擴充住宅政策作為首要任務，同年7月頒布了《日本住宅公團法》，隨后在建設省（國土交通省前身）設立了住宅整備公團（簡稱住宅公團或公團）。住宅公團與住宅金融公庫、公營住宅一道成為戰后日本住宅政策的三根支柱，在改善國民居住條件方面發揮了重要作用。

住宅公團就是為滿足人口向城市大量集中之際出現的龐大住房需求，主要以支援工薪族解決居住問題為目的而產生的制度。

1.2 住宅公團的設立及其業務

1955年7月8日《日本住宅公団法》的頒布標志著住宅公團制度的成立。“公團”是日本對企業化經營的壟斷性事業機構的稱呼，日本住宅公團成立時資本金四分之三（60億日元）由國家投入，四分之一由東京、大阪等大都市投入。公團委員由建設大臣任命，任期二年，沒有報酬，可以連任。法律上視作準公務員。最初法律規定公團的業務領域是住宅和宅地的建設、租賃及其管理、讓渡，與住宅區相關的配套設施和公共設施的建設、租借或管理、讓渡，土地區劃整理，以及它們的附屬業務。公團的預算、事業和資金計劃都必須提前獲得建設大臣許可，每年度的財務表必須在決算完成后兩個月內提交建設大臣，得到其認可后必須立即在官報上公布。公團的業務范圍隨經濟社會變化而變遷，最初公團還有為駐日美軍職員提供租賃住宅的任務。

簡言之，設立公團的目標有二，一是在大城市地區建設供工薪族居住的房屋，二是從事城市特別是新城開發。

1.3 公團的住宅建設成就

住宅建設是公團的首要任務，公團建設的住宅稱作“公團住宅”，有租賃住宅和銷售住宅兩類。公團住宅建設的高潮在1955-1975年間，適應了經濟高速發展時期大量從農村向城市遷徙的中等收入工薪族的居住需求。政府向住宅公團提供了大城市郊區的集合住宅建設用地。

1.3.1 公團住宅的種類

公團住宅分三種：（1）租賃住宅（賃貸住宅）。其中又有團地住宅、一般市街地住宅、再開發市街地住宅三類。（2）長期特別銷售住宅（分讓住宅③）。（3）租賃用特定銷售住宅，指公團建設后出讓給土地所有者以便其經營出租業務的住宅。住宅類型以公寓樓（集合住宅）為主。現在對租賃公寓稱作“UR賃貸住宅”、“都市機構賃貸住宅”等。團地住宅指成片建設的居住小區住宅，一般是鋼筋混凝土結構的集合住宅，也有少部分是木結構平房的獨棟住宅（例如廣島市的四季丘團地、長野縣企業局建設的若槻団地等）。集合住宅的住棟形態既有高層住宅，也有5層樓房、2層的陽臺屋，還有星型住宅樓。

在經濟高速發展階段，住宅建設集中于大都市郊外，用地主要是收購農地轉用為住宅地的。郊區居住的發展造成了人口在中心城區周圍地帶集聚，大量人口在郊外住地與市中心就業崗位之間移動，帶來了通勤時間長、車廂擁擠的通勤難。為了緩和這種現象，充分利用市區閑置空間，住宅公團1960年代開始在市區建設住宅，這就是市街地住宅。

1.3.2 公團住宅事業

住宅公團1960年代在首都圈、京阪神圈的郊外開發的團地上建設了大量集合住宅，著名的如東京郊外的多摩新城、大阪郊外的大阪新城。1970年代因全國性住宅不足問題的解決，城市住宅需求下降，日本住宅公團1981年與宅地開發公團合并成立了住宅都市整備公團（住都公團），把業務重點轉移到宅地開發上。1999年住都公團更名為都市基盤整備公團，在2001年開始的特殊法人整理改革中，都市基盤整備公團的業務與地域振興整備公團的地方都市開發整備部門合并，根據2003年6月通過的《獨立行政法人都市再生機構法》，于2004年7月1日設立了獨立行政法人都市再生機構。再生機構基本不再從事住宅建設，主要業務是都市基礎設施的建設，和對過去建設的租賃住宅的管理。公團的住宅建設事業到2001年就終止了。

從公團歷年住宅建設實績看，1966-1980年是大規模建設階段。1966年完成的租賃住宅和銷售住宅合計33,669戶，比上年增加了50.0%。1981年后每年建設數量顯著減少。迄2004年6月底，住宅公團累計建設了約155萬戶住宅。其中租賃住宅85.32萬戶、占55.1%，銷售住宅占30.11萬戶、占19.4%，租賃用特定銷售住宅計39.57萬戶，占25.5%[4]。在迄2011年3月31日歷年完成的總數760,151戶團地住宅中，1955-1964年的完成量占8.2%，1965-1974年間的完成量占44.0%，1975-1984年間完成量占19.9%，1985-1994年間完成量占11.0%。可見第二個10年是公團住宅建設的高峰期。1965-1984年20年完成量占全體的63.9%。從地區分布看，首都圈的團地數量占總數的52.7%，住宅戶數占總數的55.8%。三大都市圈以外地區的團地數量僅占16.1%、住宅數量僅占9.8%。④顯示了大都市圈是公團住宅的主要布置點。

2 公團住宅的作用

作為適應城市化發展、解決社會中間層住宅問題的官方機構，隨著城市化的完成、國民住房問題的解決，日本住宅公團機構名稱、業務內容經過多次改變，目前已經從住宅的建設銷售中脫身而主要從事城市更新改造，“公團住宅”的名稱也被“機構住宅”代替。公團住宅在解決城市化浪潮中大量新市民的居住問題上發揮過重要作用。

2.1 解決城市化過程中大量中間層的住房問題

住宅公團對于確保大都市圈的中間層居住、改善居住水準等方面發揮了重要作用。利用者以年輕人群體為主，半數以上是工薪族。公團住宅主要分布在東京、大阪、名古屋、福岡大都市圈。建設高潮在1955-1975年間，這20年中每年建設的住宅總數中租賃住宅所占比重都在3/4以上，這適應了城市化高潮中大量藍領工人對于居住的迫切需求。租賃型公團住宅從一開始就讓居住者可以長期負擔房租，房租不與經濟高速發展階段收入增長掛鉤，被控制在收入中較低的比例。據調查，住宅單位面積月租金（日元/畳），包括公團住宅在內的公共住宅顯著低于市場租金。以設備專用民間租賃住宅為參照系，公共住宅在1963年、1968年和1973年的月租金分別相當于同年民間住宅的63.8%、52.3%和44.2%。在經濟快速發展時期，因土地價格、材料價格上漲導致住宅建設成本提高，租賃住宅的租金也水漲船高。相對于民間住宅，公共住宅的租金漲幅較小。另一方面，銷售型住宅入住者在還貸期間房貸負擔較重，但30年房貸還清后，只需向小區物業支付管理費和向樓棟保全會支付修繕公積金，費用只有同樣類型租賃房屋的幾分之一，負擔不大。從平均的住宅價格與年收入之比看，1987-2000年的14年間，最高是6.8，超過6.0的共6年；5.0-5.0之間者5年，另外3年在4.0-4.9之間，最低的為 4.1[5]。

2.2 引導生活方式的變革

公團住宅還與公營住宅一起給日本社會帶來了生活方式的巨大變革。

日本傳統城市住宅空間面積小，沒有功能分區，都是木結構。公團集合住宅的建設帶動了民間建設非木結構住宅之風，推動了日本住宅質量和居住生活質量的提高。公團住宅建設中，以工業化方式設計、建造住宅，降低了生產成本，提高勞動生產率，而且提高了住宅質量。在20世紀五、六十年代，團地住宅成為理想居所，受到打算在大都市就業、結婚成家的年輕夫婦的極大歡迎，供不應求。公團住宅還影響了社會和文化。新聞界1958年開始廣泛使用“團地族”一詞，指年輕、收入較高而在公團住宅中生活的雙職工小家庭群體。住宅公團還催生了一些與團地生活相關的新概念，例如“團地妻”“公團大道”“公團尺寸”“公團樣式”等。

2.3 促進城市化發展

公團在主要為中等收入階層建設住房的同時，還積極從事土地整理和城市公共設施建設。集中建設的團地居住密度較高，道路、公交等基礎設施建設比較高效。住宅公團為首，加上一些大型民間不動產開發商的共同努力，大規模居住區建設、新城開發中，不僅建設住宅，還建設公共空間、公益設施，例如大面積的綠地和公園、道路、停車場、兒童游樂場等，創造了良好的居住環境[6]。

2.4 公團住宅的社會地位

日本住宅政策起源于近代初期，戰前內務省就從福利的立場建立了公益住宅制度。戰后逐步建立起內涵豐富的住宅政策體系，包括住宅本身的政策（租賃住宅政策和自有住宅政策）和與此相關的宅基地政策、城市規劃和居住環境政策。就像商店里商品種類多一樣，政策工具多滿足了社會多樣化的需求。

二戰后歐美國家普遍重視社會保障和社會福利制度建設。在解決國民居住問題上，通過住宅政策建設了大量公共租賃住宅，后來成為政府沉重的財政負擔，1970年代末開始由英國撒切爾夫人首相、美國里根總統領頭掀起了新自由主義改革，削減公共部門開支而引進民間活力。與歐美不同的是，日本優先發展經濟而社會福利上比較滯后，住宅政策上以鼓勵自有住宅為主，1950年制定了公庫住宅制度，給國民建造或購買住宅以融資支持。但是經濟快速發展、城市化浪潮帶來土地價格猛漲，即便有政策支持，自力建房購買實非易事。于是針對不同群體建立了多種住宅制度。對于低收入住宅困難群體，1951年開始了廉租房公營住宅制度。1965年在全國設立了57個地方住宅供給公社，即通過住房公積金幫助工薪族購買自有住宅或者租賃住宅的制度。1990年代開始又開始了針對老人的租賃住宅政策。公團住宅制度是滿足城市化過程中大量城市新來者居住需求的制度，因此以租賃住宅為主。但它不是廉租房，而是針對中等收入的工薪族的制度設計，這點上與我國2009年起步的公租房性質相同。房租占中等收入工薪族月收入的40%左右，比市場租金稍低。房租與市場租金的差額由中央財政從一般會計中提供補助。雖然房租便宜有限，但城市化潮流中從農村移住城市的年輕工薪族眾多，公團住宅供不應求。公團對承租者的收入水平既有下限要求又有上限要求。規定月收入的下限標準額為房租的4倍，上限標準額則是以具體的金額規定的。與一般私企不同，公團不以追求利潤為主要目的，政府給予公團的補助金最終由居住者獲得，等于全體國民的利益再分配。

日本住宅政策，既有社會安定的考慮，也有保障經濟高速發展階段需要的大量勞動力的考慮，到了1980年代以后還有以房地產拉動需求促進經濟發展的考慮。公團住宅與其他制度一起，構成了多層次的住宅政策體系，為城市新增勞動力解決了居住問題，支持了產業發展和城市化。

3 公團住宅制度的啟示

二戰后日本城市問題的特點，如1970年代東京都知事智囊柴田德衞指出的，政府從發展經濟角度重視道路、港灣、工業用水之類產業基礎建設并有相應的政策，而針對城市狹小過密居住區的無序蔓延，住宅難、通勤難、公園綠地不足等社會呼聲很高的問題，缺乏應有的對策[7]。戰后包括公團住宅制度的日本住宅政策的形成，是住宅匱乏、經濟發展、思想觀念等多種因此促成的，其中的邏輯對我們不無啟示。

3.1 住宅問題需要市場與政府共同作用

古代社會比較簡單，國家制度也比較簡略，一片土地上的人民共同擁戴或者服從君主的統治，古代中國政府基本架構六部（禮、戶、吏、兵、刑、工）的職能，主要是官吏任免、錢糧征收、徭役征發，公共服務主要是通過軍隊、監獄等維持秩序。百姓的生老病死、衣食住行與朝廷無關，不同群體的生活大體上是自給自足，與左右、上下的交往很少。近代社會是建立于商業經濟發展基礎上的，不同社會群體、不同民族頻繁交往中產生共同體意識。自由競爭表現于各個領域，民眾開始通過各種方式參與國家政治，統治者也不能無視民眾的訴求，于是國家職能發生了改變，公共政策應運而生。住宅問題上，首先從19世紀中后期的英國、德國等國家開始，政府對于工人居住提供幫助的政策出臺，到二戰后住宅作為社會保障和福利制度的對象，在工業化國家普遍推行。

在舊中國，流離失所的流民常常是社會動亂的力量，統治者雖然關注自身安全，但對于百姓居住無心關注也無力解決。新中國成立后，實行城鄉二元分治政策，城市土地國有化、工商業國營化，職員、職工低收入，住宅由政府或單位提供。由于“先生產后生活”的指導思想，加上排斥價值規律的計劃經濟體制的影響，經濟發展緩慢財力有限，住宅與其他城市基礎設施投資建設很少，至改革開放前的30年間，市民居住條件沒有改善反而惡化。改革開放后，價值規律、市場經濟得到承認和接受，1990年代開始城市住房制度改革，取消福利分房，發展房地產市場解決居住問題。由于體制轉型過程中對于政府功能定位認識不清，在解決住宅問題上一度政府缺位，放任資本作用，住宅價格猛漲，遠遠超過一般市民支付能力，導致新的社會問題。國內外實踐證明，解決住房問題上，排斥市場作用的完全福利制度不利于住宅生產，會拖垮公共財政；完全放任市場力量狂舞，會使房價脫韁而產生大量住房困難戶，影響社會穩定。切實可行的解決辦法，是不走極端，綜合利用市場和政府力量，協同作用。

3.2 重視市場社會中的租賃住宅建設

鑒于對于計劃體制弊端的認識，1978年以后開始住房制度改革。改變福利分房為出售住宅，先從柳州、梧州、南寧和西安四個城市試點，然后擴大到鄭州、常州、北京、天津、上海。提高公房租金同時發放住房補貼的改革在煙臺、蚌埠、唐山試點。1980年代的改革開始承認住宅使用的成本收益這種商品屬性。進入1990年代后，住房制度改革在全國大規模鋪開，1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》明確了建立“以市場為導向的住房新制度”目標。改革的核心內容是出售公房、提高房租、建立住房公積金制度、建設經濟適用房（安居工程）。雖然最初的政策設計宗旨方向不錯，但中國經濟社會復雜，政策執行中出現許多扭曲。1998年開始的住房商品化改革使住宅業得到快速發展，市民居住條件得到較大改善。但是住房市場不規范，價格上漲過快，住房保障制度落后，經濟適用房和廉租房建設資金不足，住房保障重購買輕租賃[8]。經濟適用房起步于1995年的“國家安居工程”，起初定義為按照國家住房建設標準建設、向住房困難的中低收入家庭提供的價格低于市場價的商品房，2003年國務院通知中把經濟適用房定位為具有保障性質的政策性商品房，要求控制建設標準、限制供應對象。此后幾年中又陸續調整，2006年文件中明確經濟適用房的供應對象為低收入家庭。由于被限制售價和利潤空間，各地城市建設量不大（2005年經濟適用房投資額只占當年房地產開發投資的3.6%）甚至停滯。作為商品住宅，經濟適用房售價超過了低收入階層支付能力，未能充分發揮保障作用。社會存在一個不符合廉租住房申請條件又買不起經濟適用房的住房困難“夾心層”。

我國保障低收入家庭的廉租房制度在1998年首次提出，1999年建設部的《城鎮廉租住房管理辦法》初步確立政策框架，2003年國務院《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》標志著廉租住房制度的基本建立。此后又相繼出臺一系列文件，使制度逐步完善。但是總體上看，我國廉租住房制度起步遲、標準低，政策落實情況較差，2005年建設部、民政部調查顯示，全國只有34.1萬戶低保家庭享受了這一制度，只占符合條件家庭總數的7.7%[9]。2007年8月國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺后，各級政府才真正重視住房保障問題。我國保障性住房以商品房為主，租賃房比例較低。例如2011年安排的全國1000萬套建筑任務中，棚戶區拆遷安置房約占40%，經濟適用房和限價房約占20%，屬于真正保障住房的廉租房和公租房共約380萬套，占比不足40%[10]。

我國住房制度，準確地說只是城鎮住房制度還有個問題，就是在城市化快速發展過程中，針對每年大量增加的新市民的住房問題，缺乏像日本公團住宅這樣的支持政策。2009年度全國農民工總量達2.3億人，其中外出農民工1.45億人。根據2005-2006年建設部、國土資源部等有關部門對農民工居住問題的調研，2004年60%農民工在城鄉結合部和城中村自行租賃居住，30%居住在用工單位提供的集體宿舍中，約5%居住在工作場所或投親靠友，不足5%的農民工自己購買了住房。部分省、市有幫助解決農民工居住問題的政策，但是效果不佳[11]。2006年《國務院關于解決農民工問題的若干意見》中提出了建立面向農民工的城鄉統一租賃市場、多渠道改善農民工居住條件的工作目標。此后2007-2010年，多個文件都提出要改善農民工居住狀況，但是正如金儉指出的，盡管江蘇、浙江、廣東等外來務工人員較多的省份有些地方已經在努力解決農民工的居住問題，但是從根本上保障農民工住宅權在我國還有不少制度障礙，例如戶籍制度、土地制度等[12]。日本公團住宅制度對于利用者很少身份限制，而且因大半為租賃住宅，對于剛來到城市的新市民負擔較輕，比較能夠滿足遷徙者的需求。我國保障性住房中廉租房數量太少，在地價推動房價猛漲的形勢下，即使有住房公積金等金融政策幫助，購買商品房支付首付也是不小的負擔。

我國政府已經開始重視城市租賃住房建設。2009年《政府工作報告》中首次提出大力發展公共租賃住房，標志著我國公租房制度的起步。政府日益重視，建設力度逐步加大，上海、重慶、北京等城市都有了公租房項目。2015年1月以來，相關部門已經表示要加快培育和發展住宅租賃市場，2015、2016連續兩年的中央經濟工作會議明確提出建立購租并舉的住房制度，把公租房擴大到非戶籍人口。2017年7月18日住建部、發改委等九部委發出《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，雖然已經滯后于形勢發展，總算開始重視城市新市民的住房問題。

4 結 語

在日本，住宅公團已經完成其歷史使命。因為人口向城市集中的城市化過程基本已經結束（城市化率超過90%），全國住宅總數大大超過家庭戶數，目前住宅政策的重點是支持進一步提高居住質量。住宅政策隨著經濟社會的變化逐步完善，包括多種制度。針對不同的群體例如低收入、中等收入、老人等的需求，有不同的支援方式（住宅實物供給或租金補助），有保護租賃權利的法律，還有稅收、金融等多種手段。公團住宅就是眾多住宅制度之一，主要面向城市化過程中由農村聚集到城市的產業工人即工薪族。

任何時代任何社會，高收入者的生活不成問題，現代國家里最低收入者的生活多數有社會保障制度托底。那些不屬于最低收入層而收入又不高的群體即所謂的“夾心層”，在解決住房問題上多少都存在困難。日本在援助中間群體解決住房困難方面有多種制度，除了本文討論的公團住宅外，還有公社住宅制度、特定優良租賃住宅制度等[13]，目前我國對它們似乎還缺乏專門研究。我國當前正處于城市化快速發展過程中，如何建立市場與政府良性作用的基本住房制度，目前正在探索。日本的住宅政策可以給我們建立中國的住房基礎性制度提供借鑒，尤其在我國當前推進農民工市民化、使更多人享受公共服務方面，日本公團住宅政策很有研究、參考的價值。

注釋：

①參見姚遠：《公團住宅：日本住房建設的啟示》，《滬港經濟》2009年第4期；李靜華：《日本公團住宅經驗之鑒》，《中國房地產報》2011年11月14日；開彥：《以日本公團住宅為鑒探討我國保障性住房建設》，《城市建筑》2012年第1期。關玲碩士學位論文《從日本公團住宅看中國的經濟適用房》（上海外國語大學2014年）。

②人口數據來源：矢野恒太記念會『數字でみる日本の100年改訂第6版』表2－16市町村數と人口（國勢調査人口）、東京、2013年発行、70頁。

③分讓住宅：一般把一批住宅一棟棟分別銷售時，比作宅地分割讓渡而稱作分讓住宅。即指稱為讓渡所有權而建的住宅，既有現金一次付清銷售的，也有交了首付后按揭貸款銷售的。

④都市再生機構に関する説明資料について·參考資料2「圏域·年代別の団地數·管理戸數」（平成22年度末）

[1]UR都市機構：ホーム ＞ UR都市機構について ＞ IR情報 ＞ UR都市機構の概要 ＞ 業務概要·取り組み[EB/OL],[2017-02-03].http://www.ur-net.go.jp/ir/ur_gaiyo.html.

[2]佐藤武夫,西山卯三.都市問題[M].東京:新日本出版社,1972:17.

[3]長谷田一平.昭和の公団住宅[M]. 東京:智書房,2015:196.

[4]吳東航,章林偉.日本住宅建設與產業化[M].北京:中國建筑工業出版社,2009:27.

[5]本間義人.戦後住宅政策の検証[M].東京:信山社,2004:201.

[6]社団法人日本家政學會.日本人の生活[M]. 東京:建帛社,1998:97-98.

[7]柴田徳衛.日本の都市政策[M]. 東京:有斐閣,1981:1-3.

[8]張麗鳳.中國城鎮住房制度變遷中政府行為目標的邏輯演進（1949-2012年）[M].北京:知識產權出版社,2013:107-111.

[9]建設部課題組.住房、住房制度改革和房地產市場專題研究[M]. 北京 :中國建筑工業出版社 ,2007:105.

[10]中國社會科學院財政與貿易經濟研究所,等.中國住房發展報告（2011-2012）[M]. 北京:中國社會科學文獻出版社,2011:314.

[11]建設部課題組.住房、住房制度改革和房地產市場專題研究[M]. 北京:中國建筑工業出版社,2007:131-133.

[12]金儉等.中國住房保障——制度與法律框架[M]. 北京:中國建筑工業出版社,2012:212-215.

[13]周建高.日本公共住宅政策芻論[C].李卓.南開日本研究2013.北京：世界知識出版社,2013:178-189.