違法建筑物權保護的困境與出路
——以房屋重建徑行擴大面積為例

從宇光

四川大學法學院，四川 成都 610207

一、違法建筑物權保護的現實困境

《物權法》第6條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。按照《物權法》第6條規定，建筑物物權設立應該依照法律規定登記。而《物權法》第30條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。建造行為屬于事實行為，基于建造行為設立物權的，自建造完成發生效力。第6條之規定的不動產物權設立應當依照法律規定登記所針對的是法律行為設立物權，而不包括事實行為。如此，合法建造完成時，已經發生物權效力，此時登記行為只是對抗效力要件。

自建房取得房產證后，重建未經報批擴大面積，房屋所有權人將房屋推倒，標的物滅失，物權自然消滅，房產證確認的權利不再存在，重建行為未經報批擴大面積，不同于原址原面積重建，在這種情況下補充權屬證明沒有法律依據，行政部門自然可以依法確認其為“違法建筑”。一種觀點認為，應該對《物權法》第30條“合法建造、拆除房屋等”作擴大解釋，將非法建造囊括其中，亦給予物權保護，但這樣做明顯不合適，違背法律文本邏輯和解釋機理。但是，違法建筑物的法律歸屬問題涉及到后續的占有、使用、處分、收益等一系列權利的界分，例如民法領域違法建筑物能否繼承、出租、買賣，違法建筑物侵權的責任主體確定問題，甚至于涉及行政法領域違法建筑物的征收、征用補償標準，限期拆除應不應該得到部分賠償等問題。

二、違法建筑物權保護的實現路徑

(一)衡平公法與私法利益

違法建筑，一般是指違反國家和政府對土地、房屋、以及城鄉規劃的管理秩序的建筑。確定違法建筑作為不動產的所有權，需要對公私利益進行衡平。在私法領域，必須明確的一點是：違法不代表沒有權益。違法建筑物作為客體而存在，是建造人投入一定成本建造，確定建造人的所有權，從而在一定程度上對其進行物權保護，有限制的加以利用，可以實現資源的充分利用。但是從國家對土地、房屋等的管理秩序的角度看，行政機關確認違法建筑并無不當，以這種確認表明國家對違建行為的禁止態度，以及對公益的維護。在衡平公法和私法利益的過程中，要堅持比例原則：程序違法的可以補充手續使之合法，實質違法的可以在做出與違法程度相當的處罰之后發給權屬證明，損害公益的違法建筑物例如威脅公共安全的搭建則應當限期拆除。

(二)準確理解物權法第30條

《物權法》第30條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。此規定明確了合法建造房屋設立物權，但不能將其解釋為違法建造房屋就不發生物權。建造作為事實行為，成就時物權就已經發生原始取得。合理的解釋是，第30條是《物權法》制定過程中，立法者對國家房屋管理秩序這一公益的維護，如果放任亂搭亂建，勢必發生混亂。但是，這并不是說，例示有合法產權的自建房屋推倒擴建后不發生物權，違法建筑亦存在物權，其所有權需要確認，這種確認行為是對私權的保護。《物權法》第30條表明立法者兼顧公益的態度，而確認違法建筑所有權，對于解決民法領域違法建筑物的繼承、出租、發生侵權的責任主體確定等問題皆有幫助。實踐中法官也常常在衡平公法與私法利益的基礎上以保護建筑材料物權的方式對違建者權益予以保護，秉承公正理念。有學者認為，《物權法》第30條應該理解為一種轉介規范：正如《合同法》第52條第5項其實是將交易管制規范引入合同的效力判斷上一樣，《物權法》第30條的意義就在于將與建筑行為相關的管制規范引入物權法上的所有權確定上來。①

(三)違法建筑拆除的補償責任

對于損害公益的違法建筑，行政機關按照法律依據和規定程序作出建筑物違法的認定后，不承擔賠償責任。國家賠償的要件之一是公權力行使的違法性，在拆除違章建筑的情況下，國家機關是依法行使職權，不具有違法性，當然也不需要賠償。②在征收過程中，以拆違代替拆遷的做法比較普遍，但拆除違法建筑不需要進行國家賠償并不代表對違法建筑所有權等物權的否定，在違法建筑拆除的過程中，相應的補償是合理且必須的。在例示重建擴大面積的房屋發生需要被征收的情況下，原有房屋權屬證明確認的面積應該得到合法建筑拆遷同樣比例的補償，超過部分的面積亦應給予一定比例的合理補償，以彌補權利人的損失。總的來說，違法建筑拆除不需要賠償但是需要補償。

[ 注 釋 ]

①黃忠.違法建筑的私法地位之辨識——《物權法》第30條的解釋論.當代法學，2017(5).

②周友軍.違章建筑的物權法定位及其體系效應.法律適用，2010(4)(總第289期).