不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)分析

趙 龍

西北政法大學(xué)民商法學(xué)院，陜西 西安 710000

善意取得制度最早產(chǎn)生于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域，其產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在于占有和所有權(quán)的分離。在動(dòng)產(chǎn)交易方面，對(duì)于第三人來(lái)講，對(duì)交易標(biāo)的物占有的交易相對(duì)人是否享有所有權(quán)，進(jìn)而導(dǎo)致其取得的動(dòng)產(chǎn)會(huì)不會(huì)受到真實(shí)權(quán)利人的追及的問(wèn)題便應(yīng)運(yùn)而生。為維護(hù)交易秩序，保證善意第三人對(duì)取得物權(quán)的保有，不得不犧牲真實(shí)權(quán)利人的利益，此即善意取得制度。

一、不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的原因

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效要件主義，因此對(duì)于交易相對(duì)人來(lái)說(shuō)，登記簿上的權(quán)利主體才是其最為關(guān)心的，換言之，如何在花費(fèi)最少的調(diào)查成本的前提下，能最終取得完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才是其最終目的。基于此，就要求以國(guó)家信用為信賴保障的不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，保證登記簿上的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人存在高度的一致性。但登記終究是人為的制度設(shè)計(jì)，錯(cuò)誤登記在所難免，這就為善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的適用提供了前提條件。因?yàn)樵诖嬖阱e(cuò)誤登記的情況下，若交易相對(duì)人在查閱登記簿且盡到了合理的注意義務(wù)的情況下從登記權(quán)利人處取得物權(quán)后仍要擔(dān)心有被追及的危險(xiǎn)的可能，就會(huì)嚴(yán)重危及交易安全。而善意取得制度的適用恰好解決這一問(wèn)題，只要第三人是善意的，且盡到了合理的注意義務(wù)，在取得物權(quán)后就會(huì)受到法律的保護(hù)，保有其取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。綜上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在登記錯(cuò)誤的可能是不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的原因。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)

學(xué)理上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)存在著“無(wú)權(quán)處分說(shuō)”和“登記簿權(quán)利推定說(shuō)”。主張“無(wú)權(quán)處分說(shuō)”的認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的目的在于賦予善意第三人一個(gè)對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人的抗辯權(quán)，切斷真實(shí)權(quán)利人的追及。主張“登記簿權(quán)利推定說(shuō)”的認(rèn)為善意取得的最終指向都是取得人對(duì)什么信賴錯(cuò)了，從而構(gòu)成善意，因我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用登記生效主義，即所有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況都要求在登記機(jī)關(guān)予以登記，而登記的目的正是在于使第三人在交易時(shí)知曉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，并以國(guó)家信用作為保障，推定登記簿上記載的權(quán)利人為真正的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，降低第三人的交易成本，維護(hù)交易秩序。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)為“登記簿權(quán)利推定說(shuō)”。理由如下：

善意取得制度中無(wú)權(quán)處分的產(chǎn)生原因與不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況相互矛盾。善意取得制度首先要求存在一個(gè)權(quán)利外觀，在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)為占有，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域則體現(xiàn)為登記。因動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相對(duì)較小，交易頻繁，占有與所有權(quán)的分離便成為經(jīng)常。在交易的過(guò)程中往往難以根據(jù)占有的事實(shí)知曉物的真實(shí)權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的現(xiàn)象比較頻繁。但是無(wú)權(quán)處分的權(quán)利外觀事實(shí)的形成以不違背原權(quán)利人意思為前提，且權(quán)利外觀的形成是由原權(quán)利人的行為引起的，其行為的可歸責(zé)性是權(quán)利外觀形成的要件之一，即所謂的誘因原則。誘因原則旨在從原權(quán)利人的行為中找到善意保護(hù)的正當(dāng)性根據(jù)，但是在不動(dòng)產(chǎn)交易中善意保護(hù)的正當(dāng)性根據(jù)難以從原權(quán)利人的行為中得出。在動(dòng)產(chǎn)交易中，原權(quán)利人的行為直接導(dǎo)致了占有這一權(quán)利外觀的形成。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿處于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的掌控之下，原權(quán)利人在被登記入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，不可能直接發(fā)生委托他人管理等可歸責(zé)于原權(quán)利人的行為。故在不動(dòng)產(chǎn)交易中，導(dǎo)致出現(xiàn)物權(quán)處分的客觀事實(shí)已不復(fù)存在，如若再以“無(wú)權(quán)處分”作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)，則與現(xiàn)實(shí)相悖。

“登記簿權(quán)利推定說(shuō)”則符合我國(guó)當(dāng)前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定。《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。但是在第一百零六條又規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，這在另一層面表明了登記簿登記的權(quán)屬狀況有存在錯(cuò)誤的可能，不具有完全的公信力，只具有權(quán)利推定力，即登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的民事主體推定為真實(shí)權(quán)利人。但此種權(quán)利推定僅僅具有程序法上的意義，在于免除登記權(quán)利人證明自己為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)利，此即不動(dòng)產(chǎn)登記簿的積極推定力。但是該權(quán)利推定力缺乏消極的推定即未登記的權(quán)利視為不存在。同時(shí)因?yàn)橥贫梢苑醋C推翻，也可能因反向證據(jù)而被弱化，所以登記權(quán)利人之外的人可以相反證據(jù)推翻登記簿的登記，否認(rèn)登記權(quán)利人的權(quán)利。正是由于此種可能的存在，如果不對(duì)第三人加以保護(hù)，則其取得的權(quán)利時(shí)刻面臨著可能被真實(shí)權(quán)利人追及的可能，因此，當(dāng)?shù)谌吮M到了合理的注意義務(wù)的情況下，賦予登記簿以公信力，其從登記權(quán)利人處取得的物權(quán)應(yīng)當(dāng)受到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的保護(hù)，切斷真實(shí)權(quán)利人的追及。

綜上，在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利推定力的前提下，推定登記簿上記載的權(quán)利人為真實(shí)權(quán)利人，當(dāng)存在錯(cuò)誤登記的情況下，應(yīng)當(dāng)推定登記權(quán)利人為真實(shí)權(quán)利人，只有當(dāng)真實(shí)權(quán)利人有相反證據(jù)證明第三人為惡意，即明知或應(yīng)知登記錯(cuò)誤時(shí)，才否定第三人的取得，否則應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人取得的物權(quán)。