論《物權(quán)法》中預(yù)告登記的消滅

張 寅

浙江同舟律師事務(wù)所，浙江 寧波 315000

一、預(yù)告登記的消滅

預(yù)告登記是不動產(chǎn)登記法上與本登記相對應(yīng)的一項登記制度，《物權(quán)法》第二十條第一款作了規(guī)定，第二款對預(yù)告登記消滅作了規(guī)定，原因包括兩個，一是債權(quán)消滅，二是自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記。該規(guī)定體現(xiàn)了預(yù)告登記的從屬性，限制預(yù)告登記權(quán)利人在一定期限內(nèi)需行使權(quán)利，平衡了預(yù)告登記權(quán)利人與義務(wù)人的利益保護，符合公平原則，具有一定合理性。我國學(xué)者對此多加以認(rèn)同。關(guān)于債權(quán)消滅，在實踐中還是很好理解，就是指預(yù)告登記本來要保護的債權(quán)請求權(quán)已經(jīng)不存在了，那么預(yù)告登記也當(dāng)然消滅，目前這一原因的普遍情況就是房地產(chǎn)買賣合同的解除，包括協(xié)議解除、單方解除和法院判決解除。但我國《物權(quán)法》未對債權(quán)消滅這一原因作更多的解釋，以至于目前很多開發(fā)商利用這一漏洞為自身牟取利益而損害了第三人的情形多有發(fā)生。

二、預(yù)告登記消滅的現(xiàn)實情形

正如上文所述預(yù)告登記隨意消滅將嚴(yán)重侵害第三人的合法權(quán)益。根據(jù)上文關(guān)于預(yù)告登記概念的陳述可得，預(yù)告登記雖然具有一定的特殊性，但根據(jù)我國的物權(quán)基本理論它還是一種債權(quán)。根據(jù)債權(quán)的一般特征我們又可得只要債權(quán)人和債務(wù)人達(dá)成意思表示一致即可解除預(yù)告登記。作者之前辦理過一個案件，從這個案件中我們觀察到預(yù)告登記隨意消滅將面臨的一些問題。

2012年11月20日，張三與某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，雙方通過合同約定主要內(nèi)容如下：1、房地產(chǎn)總價1828571元；2、首付款548571.3元，剩余房款1280000元通過銀行按揭支付；3、某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司在張三購買的房屋未向銀行辦妥抵押登記之前向銀行提供階段性擔(dān)保；4、如張三出現(xiàn)斷供，銀行起訴張三和某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司，在某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司承擔(dān)保證責(zé)任后，某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司有權(quán)解除其與張三之間的購房合同。同時，張三和銀行簽訂了《商品房抵押擔(dān)保貸款合同》一份，約定：張三因購房需要向銀行貸款1280000元；貸款期限20年；保證人為某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司，同時，張三還以購買的房地產(chǎn)為上述貸款提供抵押擔(dān)保。合同簽訂后，銀行根據(jù)雙方簽訂的合同向張三發(fā)放了全額貸款，履行了合同義務(wù)。上述手續(xù)全部完畢后，張三進(jìn)行了預(yù)告登記。2013年12月張三因陷入債務(wù)糾紛下落不明，于當(dāng)月始斷供。2014年3月，銀行提起訴訟，請求張三提前歸還剩余借款本金、某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。法院判決：“張三償還貸款本金1055751.94元、，利息(含罰息)26718.01元，復(fù)利423.8元；某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任”。判決生效后，某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，后某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司多次聯(lián)系張三補交房款，均未能聯(lián)系上。某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司于是向法院提起民事訴訟，其中一項訴訟請求即請求法院解除其與張三簽訂的買賣合同。最終鑒于張三和某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司在合同中約定，如張三出現(xiàn)斷供被銀行提前收貸，某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司也可據(jù)此解除與張三有買賣合同。最終某房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司受償了全部債權(quán)。

三、應(yīng)對預(yù)告登記消滅的原因進(jìn)行限制

預(yù)告登記作為一項在物權(quán)上的特殊制度，通過預(yù)告登記使原本只是債權(quán)的請求權(quán)具有類似于物權(quán)的排他效力，有鑒于此，關(guān)于債權(quán)的消滅，也應(yīng)當(dāng)特殊對待，不能等同于一般的債權(quán)消滅。

上述案例在目前的房地產(chǎn)市場中大量存在，大多數(shù)的案件像上述案件一樣不會存在能否解除買賣合同的問題，因為基本上所有的房產(chǎn)公司都會通過補充合同來約定當(dāng)購買者出現(xiàn)斷供，開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任后開發(fā)商有權(quán)與購房者解除合同。這樣的約定極大的保護的開發(fā)商的利益，試想當(dāng)購房者出現(xiàn)斷供的情況下，開發(fā)商向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，根據(jù)擔(dān)保法開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后應(yīng)當(dāng)向購房者進(jìn)行追償，如果是購房者通過處置房產(chǎn)來償債，開發(fā)商也只是一般債權(quán)去主張。但現(xiàn)在如果賦予開發(fā)商解除權(quán)，開發(fā)商在購房者出現(xiàn)斷供以后可以解除合同收回房產(chǎn)并要求購房都承擔(dān)所有損失，而購房者在開發(fā)商處支付的首付款支付損失綽綽有余。開發(fā)商只要通過雙方協(xié)商解除或解除合同之訴就可以取回房產(chǎn)并主張到所有的損失，實

現(xiàn)了“優(yōu)先受償權(quán)”并解除預(yù)告登記。開發(fā)商從中受益，但第三人可能因此遭殃。在民間借貸異常發(fā)達(dá)的浙江省，民間借貸正成為社會融資的一個重要組成部分。在民間借貸過程中，房地產(chǎn)被看作是債務(wù)人是否有能力履行到期債務(wù)的重要保障，這里也包含了債務(wù)人購買的期房。債務(wù)人購買期房的證明就是預(yù)告登記，因此在實務(wù)當(dāng)中有很多債務(wù)人憑著預(yù)告登記向債僅人借貸。當(dāng)出現(xiàn)上述案例情形時，第三人的債權(quán)將所剩無幾甚至是顆粒無收。

另外，目前關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定也給司法機關(guān)的實務(wù)操作帶來了困擾。預(yù)告登記對應(yīng)的就是預(yù)查封，預(yù)查封是指人民法院對被執(zhí)行人尚未進(jìn)行權(quán)屬登記、但將來可能會進(jìn)行登記的房產(chǎn)進(jìn)行的一種預(yù)先的限制性登記。但實踐當(dāng)中，如果預(yù)告登記解除，那么預(yù)查封也隨即解除。目前，對當(dāng)事人或者被執(zhí)行人購買尚未辦理房產(chǎn)證的房產(chǎn)采取財產(chǎn)保全措施或者執(zhí)行查封措

施較為常見，一般的做法是辦案人員在采取查封措施時，僅向房地產(chǎn)管理部門發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行預(yù)查封。但現(xiàn)有部分房產(chǎn)開發(fā)商對預(yù)查封的房產(chǎn)提起解除合同之訴，造成當(dāng)事人或者被執(zhí)行人預(yù)繳的部分房款被當(dāng)事人退回，使法院預(yù)查封的目的落空。

綜上，筆者認(rèn)為在我國目前預(yù)告登記普遍以商品房預(yù)售的形式存在的情況下，應(yīng)當(dāng)對預(yù)告登記消滅原因中的債權(quán)消滅加以限制。一方面在存在法院預(yù)查封的情況下，預(yù)告登記相關(guān)方不得解除預(yù)告登記；另一方面法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定在預(yù)告登記權(quán)利人斷供的情況下，開發(fā)商不得依據(jù)合同約定解除購房合同，而只能允許開發(fā)商以一般債權(quán)人向購房者主張債權(quán)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]王澤鑒.民法學(xué)說與判例[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2005.

[2]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007.