二線城市居民家庭住房支付能力研究

陳立文+趙宏震+郭海霞

摘要：在總結前人研究成果并分析住房支付能力測度方法的基礎上，將比率法與剩余收入法結合構建了剩余收入住房支出比模型。選取全國30個二線城市進行實證研究，結果表明：30個二線城市居民家庭整體住房支付能力狀況較好，僅少數城市存在住房支付能力問題。

關鍵詞：二線城市；住房支付能力；剩余收入住房支出比模型；實證研究

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.041

1引言

所謂住房支付能力，就是指居民能不能買得起住房。目前關于住房支付能力評價方法的研究主要集中在方法的比較和實證研究方面，如李進濤等認為住房支付能力測度方法可分為比率法和剩余收入法兩類。虞曉芬、任宏分別從不同角度創設或分析了住房機會指數、住房壓力指數指標。Bourassa運用動態住房負擔能力方法進行了實證分析。施建剛等運用住房支付能力象限模型測算了35大中城市居民家庭的住房支付能力。

通過文獻研究發現，兩類測度方法在測度城鎮居民家庭對房價的承受能力時缺乏足夠的準確性。因此本文嘗試從我國住房市場的實際情況出發，將兩類方法相結合，構建剩余收入住房支出比模型，并利用30個二線城市進行實證研究。

2剩余收入住房支出比模型構建

結合我國城鎮居民家庭生活以及房地產市場運行實際情況，將比率法與剩余收入法結合起來，以更準確地衡量居民家庭的住房支付能力。基于此，本文構造了剩余收入住房支出比模型。

2.1模型假設

出于模型計算的可操作性與計算結果的可靠性，本文做了如下前提假設：

（1）一般居民家庭的基本住房需求。本模型衡量的對象是一般城鎮居民家庭出于居住需要的住房支付能力。

（2）按揭貸款購房方式。假設居民家庭購房時僅采用按揭貸款購房方式，不考慮一次性付清購房總額的情況。

（3）具備購房首付能力。假設居民家庭購房時具有首付款支付能力，主要討論居民家庭的住房還貸能力。

（4）家庭自有資金。假設居民家庭單純使用自有資金進行住房消費，按月償還住房貸款，不考慮親朋好友資助或其他借貸。

（5）平均消費水平。假設居民消費水平為同區域內居民家庭消費的平均水平，不考慮過度消費和消費不足情況。

2.2計算原理

剩余收入住房支出比（Residual Income to Housing Expenditure Ratio，RIER）由兩部分組成，家庭年平均剩余收入（Household Annual Average Residual Income，HRI）和家庭年平均住房支出（Household Annual Average Housing Expenditure，HHE），模型的計算公式為：

與國內學者關于住房可支付性指數的改進相比，剩余收入住房支出比在計算上具有相似性，因而可借鑒HAI的判斷標準。即當RIER<1時，不具備住房支付能力；當RIER=1時，具備正常的住房支付能力；當RIER>1時，具備充足的住房支付能力。

3實證分析-以30個二線城市為例

3.1研究對象的選取與指標數據來源

結合現實情況，一線城市的居民購房難、買房貴問題已是不爭的事實，故本文選取30個二線城市2015年的數據進行城鎮居民家庭的住房支付能力研究，指標數據均來自各城市2016年統計年鑒、2015年統計公報。指標數據如表1所示，其中，住房貸款比例β取70%，貸款年限n取30年，貸款利率取當年內中國人民銀行發布的金融機構人民幣貸款基準利率的平均貸款利率進行計算。因為本文采取月利率進行住房貸款計算，故月利率=年平均利率/12=0.45%。

3.230個二線城市居民家庭住房支付能力評價得分及排名

將表1中原始數據及住房市場貸款數據代入公式（6），得到30個二線城市居民家庭住房支付能力評價得分及排名見表2所示。

3.3結果分析

由結果可知，30個二線城市住房支付能力整體狀況較好，僅少數城市存在住房支付能力問題。根據排名結果及評價標準，可以將排名25-30的杭州等城市列為住房支付能力不足的城市類型，排名1-24的其余城市歸為住房支付能力較好城市類型。

（1）住房支付能力不足城市分析。排名在最后6位的二線城市居民家庭的住房支付能力顯著較差，其RIER值最大為0.95602，最小為0.64734，該類城市居民家庭對市場房價變化較為敏感。首先，該類城市居民家庭的人均年可支配收入在30個二線城市中處于最高水平，但與前24個城市相比時差距較小。其次，該類城市居民家庭的人均年消費性支出水平遠高于其余24個二線城市，表明該類城市居民家庭的生活成本較大。最后，該類城市的居民家庭人均居住性支出數值明顯較大，表明其城市居民家庭居住成本較高。

（2）住房支付能力較好城市分析。排名前24的城市居民家庭的RIER值均高于評價標準1，表明其城鎮居民家庭的住房支付能力較為良好。由表1中的原始數據可知，24個住房支付能力較好城市的居民家庭人均年消費性支出平均值為24055.42元/人，與6個住房支付能力不足城市的27817.92元/人的平均值相比，具有較大優勢。此外，24個城市中有一半以上均位于中西部內陸腹地，住房需求大多以自主性需求為主，“炒房”等投機性行為較少，使得該類城市居民家庭承受的住房購買壓力較小。

4結論

本文在對住房支付能力前人研究成果進行匯總分析的基礎上，將比率法和剩余收入法相結合構建了剩余收入住房支出比模型，并對30個二線城市居民家庭住房支付能力進行了實證研究。結果表明，30個二線城市居民家庭的住房支付能力整體狀況較好，僅有杭州等6個城市居民家庭存在住房支付能力問題。

參考文獻

[1]李進濤，孫峻，李紅波.城市居民住房承受能力測度研究——剩余收入視角[J].技術經濟與管理研究，2011，（03）：7477.

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[5]施建剛，顏君.基于HAQ模型的城鎮居民住房支付能力研究[J].系統工程理論與實踐，2015，（09）：22212231.endprint