淺析房產稅的問題與政策建議

歐陽宙

[摘要]近期各地房產快速上漲，各地政府先后出臺了一系列調控房價的措施，但措施并不能持久，為此從開征房產稅的意義出發，歸納了我國現行房產稅存在稅制結構不盡合理、課稅依據不盡合理、稅率設計不盡合理、相關的配套政策不完善等問題，在此基礎上，提出了深化房產稅改革的政策建議。

[關鍵詞]房產稅；房產稅制度政策

[中圖分類號]C916 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-5918（2017）02-0081-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.02.038 [本刊網址]http：∥www.hbxb.net

近幾年以來，我國房價不斷上升，居高不下，一直是全國人民普遍關注的問題。特別是近一年來，不但北京、上海、廣州、深圳等一線城市上漲幅度較快，連廈門、南京、杭州、合肥、福州等二線城市也漲幅驚人，上半年中國主要的38個城市中，僅有13個城市的房價沒有上升，占比34%。其余66%的城市房價有不同程度的上升，其中漲幅超過10%的城市有17個，占比45%；漲幅超過30%的城市8個，占比21%。從漲幅最高的三個城市看，深圳為76%，東莞為44%，而南京為37%。為了抑制房價的上漲，2016年9-10月，各地政府先后出臺了很多調控房價的措施，包括提高稅費、提高購房首付比例、限制貸款發放等來提高交易成本，施行“限購限貸”，來控制房價的過快增長，到幾個城市進行房產稅試點，以達到抑制購房需求，降低房價的目的。但是這些措施沒有持久多長時間，它們不僅抑制商品房市場的投機需求，也影響了一些正常的購房需求。

很多地方政府通過行政手段來壓低房價，并出臺相應的限購政策，實際表明這一調控手并沒有使一線城市房價得到良好的控制，相反還是有上漲的趨勢。宏觀調控的有效方法，應該要逐漸淡化行政手段，從市場自身角度出發進行調節，并按照不同的購房需求從根本上進行明確區分。也可以從稅收角度上著手進行調節，對信貸制度進行改革，從而替代限購政策，建立房地產調控的可持續機制。

一、房產稅開征的意義

（一）有利于增加地方政府財政收入

房產稅是地方稅，可以增加地方財政收入，并且房地產稅是直接稅，比間接稅更能發揮調節收入分配差距的功能。對存量房征收房產稅，可以在不增加土地資源的情況下，形成地方政府穩定的財政收入來源。

（二）有利于社會公平和資源節約

從目前來看，我國收入分配的差距越來越大十分明顯，房地產市場體現得尤為突出，而房價的上漲會導致貧富差距加大。征收房產稅不但可以發揮財富的調節作用，實現社會公平；而且房產是重要的社會資源，征稅可使高收入者減少對房地產的需求，實現社會資源的節約。

（三）有利于打擊房產投機

通過征收房產稅，增加房屋所有者的持有成本，提高房產投機性需求的成本，減少投機行為，同時有利于擁有多套房屋的家庭將房屋轉讓或出租，增加二手房的供給。

二、現行房產稅制度存在的問題

我國現行房產稅是國家進行宏觀調控的重要手段，一定程度上起到了穩定房價、促進經濟發展、增加財政收入的作用。但是，隨著市場經濟的發展，現行的房產稅政策已經不能適應當前的經濟發展趨勢，存在一些明顯的弊端。

（一）稅制結構不盡合理

目前的房產稅體現為房地產流通環節稅種較多、稅負較重，按照購買價格計稅，導致因市場供求變化等因素引起的房價變動，容易造成購房人一次支付，一勞永逸，起不到抵制投機的目的。

（二）課稅依據不盡合理

上海和重慶已經開展房產稅試點，并規定在房產稅改革試點前期，參考住房市場交易價格作為課稅依據，不斷完善后在再按照房產評估價格征稅。而市場交易價格和評估價格是完全不同概念，市場交易價格屬于買賣雙方就房產達成的交付價格，而評估價格則是通過專門的評估機構用科學的手段和方法估算的房產價值。而一些征稅方法帶有歧視性，例如現在城市化進程中，不可避免地存在大量的非本地戶籍居民，這部分人群經濟條件普遍不好，他們在工作地生活，需要擁有一套房子作為立身之所。如果將他們的首套購房納入征稅范圍，意味著剝奪了他們的生存權利。

（三）稅率設計不盡合理

重慶將房產稅的稅率設計為三檔計征，分別是0.5%、1%和1.2%；而上海則采取單一稅率形式，稅率為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格較低，比本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍還要低，稅率減為0.4%。重慶分檔征稅的辦法固然很好，但是由于稅率過低導致抑制投機的作用無法發揮。上海所采用的征稅方法規定不盡合理，使得單一稅率得不到公平發展。

（四）相關的配套政策不完善

當前稅收征管的配套措施還不夠完善，相關配套政策未能與信貸金融相結合。對于公民個人財產信息系統以及個人財產登記制度我國暫時并沒有落到實處，從銀行貸款的利率來看，其中的差別僅是第一套房產的差別，從而忽略了購房者實際經濟狀況，這種差別化的信貸政策并沒有充分發揮效果。

三、深化房產稅改革的政策建議

（一）提高持有環節房產稅

房產稅作為房地產稅的一個組成部分，應從整體上確定它在房地產涉稅領域，即開發、轉讓和持有環節中的定位。在房地產領域，未來稅制改革的基本思路應該是降低開發、轉讓環節稅收，提高持有環節稅收，降低甚至取消開發轉讓環節的土地增值稅。房地產企業在繳納土地增值稅后，還需要繳納企業所得稅，造成對房地產企業的雙重征稅，一方面導致開發商利潤減少，從而減少房地產供給，另一方面形成開發商通過轉嫁稅收助推房產價格。另外，世界上大多數國家和地區很少征收土地增值稅。因此，提高持有環節房產稅，以房產稅逐步替代土地增值稅是很好的舉措。

（二）優化房產稅制度設計

設計合理的稅收征收制度，能引導納稅人的行為符合政府的要求與利益，也能維護納稅人的權利。基于上海重慶房產稅試點中出現的問題，應不斷優化房產稅自身的制度設計。endprint

1.確定合理的征稅對象和征收范圍。從上海重慶房產稅試點中看到，征稅范圍比較狹窄，影響了房地產稅設計的初衷。要使房產稅真正發揮有效作用，應擴大房產稅的征稅對象和征稅范圍。首先，征稅對象的確定應以家庭為單位的首套住房免征房產稅，而從第二套及以上住房開始征收。并且將市場價格高、面積大的獨棟別墅作為征收首選，并按較高比例征收房產稅。其次，盡快將存量房納入房產稅的征稅范圍。只有包括存量房在內的房產，才能真正體現出家庭的全部財富價值，更能實現稅收公平原則。我國房地產市場目前仍以增量房為主的階段，但增量房隨著時間推移都會變成存量房，而對于存量房新舊房屋價值的差別，可以通過設計差別稅率或者稅收優惠來解決。在確定房產稅的征收范圍和征稅對象時，要考慮全面開征房產稅，也要考慮保障中低收入人群的基本住房需求，避免房產稅成為居民沉重的生活負擔。

2.以市場評估價值作為計稅依據。房屋交易價格成為現在上海重慶兩市房產稅的計稅依據，而當前我國市場評估體系尚不健全，土地、房產的稅負劃分不清楚，這是有其合理性的。但長期來看，交易價格受市場的波動較大，無法體現真實的房屋價值，使房產稅的征收有失公允，因此不是一種很好計的計稅依據。而評估價格，采用統一的評估標準，排除人為因素的干擾，以其作為計稅依據更加科學、公正。

（三）科學設置房產稅稅率

一是實行累進稅率。即以房產擁有者的房屋套數及面積大小為基準，隨著套數和面積的遞增，套數越多、面積越大，適用稅率越高。

二是實行差別化稅率。房產稅稅率的設置，充分考慮各地的經濟發展水平、居民收入、房屋用途及價值等的差異，比如東部與中西部的差別，大城市與中小城市的差別，高檔住房與普通住房的差別等。可以由中央統一立法，規定幅度稅率，地方在中央統一規定的幅度內，根據本地房價情況，確定適用稅率，使房產稅真正發揮稅收調控的功能。

（四）完善房產信息登記制度

完善房產信息登記，實現不動產的統一登記，所有不動產在全國的房產信息都可查詢，稅務部門可更好實施對稅源的監控，降低征管成本，提高征管效率。2015年3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施，它的開展將為房地產稅的征收起到基礎性作用，但還有許多工作要做，目前還是在“發新停舊”階段，要全面完成不動產登記工作，需要國土部門加大工作力度，盡快做到房產檔案電子信息庫的普及與應用，建立并完善住房信息系統，從而實現推進信息共享。

四、結語

房產稅的開征是社會熱點話題，關系到買房人的利益，關系到房地產行業的長遠發展，改革的成功不可能一蹴而就，也不可能一帆風順，但我們要堅信改革定能取得成功。房產稅改革的效果有待時間來檢驗，房產稅立法和改革必須堅持一條最基本的原則，就是要充分體現公平、民主和效率。endprint