“營改增”新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算研究

公秀春

摘要：2016年，國務(wù)院常委會決定全面推開營改增試點，房地產(chǎn)企業(yè)也由營業(yè)稅納稅人轉(zhuǎn)換為增值稅納稅人。這次稅改對于房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的影響，尤其是在會計核算方面的影響十分顯著。因此本文從“營改增”新形勢下對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算造成的影響及相應(yīng)措施來提出筆者的建議。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；影響；方法

“營改增”即營業(yè)稅改征增值稅是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。而自2016年5月1日起，全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，房地產(chǎn)企業(yè)也由營業(yè)稅納稅人轉(zhuǎn)換為增值稅納稅人。在這次改革中，對于房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的影響，尤其是在會計核算方面的影響十分顯著。并且因為房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟市場中占的地位愈加重要，所以在下文中筆者將通過對“營改增”新形勢下房地產(chǎn)會計核算發(fā)生的變化、影響進行深入分析，并提出相應(yīng)的優(yōu)化建議以期為房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)工作者提供一定幫助。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算發(fā)生的變化

（一）會計科目設(shè)置的變化

“營改增”前后會計科目的設(shè)置發(fā)生了很大的變化，由原來簡單的貸方只設(shè)置一個二級會計科目“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”變?yōu)楝F(xiàn)在的在原來的基礎(chǔ)上還需要對于其他方面進行會計核算，而且在細節(jié)上更加注重，在核算稅金上更加具體、細致。與此同時，在會計核算科目上還增加了二級科目和三級科目，這使得房地產(chǎn)企業(yè)會計核算更加困難。

（二）會計核算原則上的變化

在“營改增”實現(xiàn)以后，房地產(chǎn)企業(yè)由實現(xiàn)原來的營業(yè)稅改為現(xiàn)有的增值稅，前者為價內(nèi)稅，而后者為價外稅。這是兩個完全不同的方法，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算原則上發(fā)生了較大的變化。由于營業(yè)稅較易對企業(yè)的利益產(chǎn)生的影響，而增值稅則是在房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上才能看出。因此總的來說，增值稅其實是購買者來支付的，這樣切實保證了價稅分離，從何大大減少了重復(fù)征稅發(fā)生的幾率。

（三）會計賬務(wù)處理上的變化

由于實現(xiàn)“營增改”后，房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)的處理方式上也發(fā)生了些許變化。比如說，在“營增改”前企業(yè)需要交的稅金可以由計稅依據(jù)來進行簡單的計算，然而，在“營增改”以后，則必須依照“購進扣稅法”來進行較為復(fù)雜的計算，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的工作難度。因此，為了應(yīng)對“營增改”，相關(guān)會計工作人員必須詳細掌握其有關(guān)稅改法律條文，并且根據(jù)其規(guī)定以及會計核算原理，來進行房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作，從而使企業(yè)的會計核算水平得到提升。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

（一）在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表方面

“營增改”以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表產(chǎn)生了很大影響，尤其是在資產(chǎn)類項目、負債類項目、所以者權(quán)類項目的資產(chǎn)負債表中表現(xiàn)得十分明顯。拿所有者權(quán)類項目來說，雖然在以上實例中房地產(chǎn)企業(yè)的最終利潤上升了，但是這其實是在保證收入相等的前提下，在真實情況中，企業(yè)收入減少，從而造成最終的利潤是下降的。

（二）在房地產(chǎn)企業(yè)利潤表方面

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，增值稅屬于價外稅，營業(yè)收入不含增值稅稅額，其結(jié)果就是企業(yè)在繳納增值稅下確認的收入比繳納營業(yè)稅時有所減少。另一方面，考慮到營業(yè)成本這一塊，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)的進項稅額能否抵扣也將影響到企業(yè)的會計利潤。受限于房地產(chǎn)企業(yè)的采購模式以及供貨對象，往往不能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致抵扣率過低，相應(yīng)的稅金就會計入到房地產(chǎn)營業(yè)成本當(dāng)中，這就使得會計利潤進一步減少。

（三）在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表方面

其實在“營改增”前后，房地產(chǎn)企業(yè)在某些方面還是一致的，比如說企業(yè)在經(jīng)營過程中收支的現(xiàn)金是不變的，然而由于需要交增值稅，使得在實際情況下企業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流是不斷的變少的，但是投資以及籌資過程卻不受影響，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量沒有變化。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算建議

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員綜合素質(zhì)

因為在實現(xiàn)“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)都是實行營業(yè)稅，而在此過程中對于發(fā)票方面并沒有非常注意，但是增值稅卻需要注重該方面問題。因此為了應(yīng)付稅改，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高對于房地產(chǎn)會計核算相關(guān)工作人員的選拔要求、栽培力度等，尤其是在于發(fā)票的管理與使用上。以此來提高工作人員的專業(yè)知識以及綜合素質(zhì)，使房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”時期下能夠長期經(jīng)營發(fā)展。

（二）改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理機制

在“營改增”的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種機遇與挑戰(zhàn)，為了更好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不改善其內(nèi)部的管理機制。為了加強企業(yè)的管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須進行學(xué)習(xí)交流更加高效的管理制度，并且配合企業(yè)真實情況來對企業(yè)內(nèi)部的管理機制進行完善，從而使企業(yè)在新形勢下更好地經(jīng)營發(fā)展。

（三）重制企業(yè)稅收籌劃方案

不得不說，隨著“營改增”的全面實現(xiàn)，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案都不再符合當(dāng)下的要求，然而稅收籌劃方案作為對企業(yè)的各項經(jīng)營活動進行事先安排的過程來達到達到減輕稅收負擔(dān)和實現(xiàn)稅收零風(fēng)險的目的的一份方案，在企業(yè)中的地位十分重要，因此企業(yè)必須按照自身發(fā)展情況以及稅收政策的改變來重制稅收籌劃方案，從而使企業(yè)在此新形勢下占有利地位。

四、結(jié)語

“營改增”作為我國有史以來最為重大的財稅改革舉措，受影響的范圍遍及各行各業(yè)，特別是在推動我國經(jīng)濟發(fā)展上做出重要貢獻的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在“營改增”后切實的減輕了相關(guān)企業(yè)的稅賦。相應(yīng)的，財務(wù)人員需盡快適應(yīng)“營改增”的大環(huán)境，明晰“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響以及變化，積極做出有針對性的優(yōu)化措施。只有努力提高企業(yè)的稅務(wù)籌劃、財務(wù)管理等相關(guān)能力，才能讓企業(yè)在日益激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展壯大。