萬達輕資產轉型分析

摘?要：在萬達集團2015年年會上，董事長王健林正式對外宣布萬達集團開始進行第四次轉型，將從一家房地產公司，轉向一家以服務業為主的企業，走“輕資產”之路。從此，萬達將逐步降低房地產比重，輕資產模式成為此次轉型的核心。本文以萬達商業地產為例，先闡述了商業房地產兩種運營模式的概念，剖析萬達商業房地產為何轉型輕資產模式，以及萬達商業地產如何轉型輕資產模式，最后評價了萬達轉型成效。

關鍵詞：萬達集團;輕資產模式;重資產模式;輕資產化

中圖分類號：F293.3??????文獻標識碼：A??????文章編號：1008-4428（2018）07-0027-02

一、 引言

隨著我國房地產行業經濟增速放緩，重資產的運營模式難以幫助企業在激烈的競爭中脫穎而出。如何實現自身穩健、持續的發展是我國商業房地產亟須解決的問題。房地產行業是典型的資金密集型行業，重資產模式運營模式下，房地產企業總攬開發投資、建設、管理等環節，在房地產開發前期投資需要的資金更多，由于我國商業地產企業的自有資金并不雄厚，無法獨自承擔如此大的金額，只能通過銀行信用貸款或者抵押貸款來支持項目開發。2011年以來，隨著各大銀行信貸政策的收緊，房地產開發貸款條件執行嚴格，其他融資方式如上市、信托、高利貸等，其融資難度也在加大，融資成本在逐漸增加。同時國內許多大中城市實施房地產“限購”政策，政府稅收政策的調整使得市場存量過剩的局面凸顯，房地產企業資金回籠變慢，運營壓力增大，資金鏈承受巨大壓力。因此，以往房地產企業重資產運營模式在當前的市場形勢和政策環境下，已經不能給企業帶來可觀的績效了，房地產企業需要創新運營模式以獲得高效快速發展。目前很多房地產企業認識到這個問題，開始試水輕資產運營模式，作為商業地產龍頭萬達宣布轉型輕資產模式，通過剝離前景不太好的資產達到公司輕運營的目的以降低風險，同時，又通過所賣資產賺取品牌管理費，靠品牌經營，提高企業的核心競爭力，使企業立于不敗之地。

二、 商業地產運營模式概述

（一）重資產運營模式

商業地產的重資產運營模式就是企業自身負責價值鏈上的每一個環節，從投資、設計規劃、建設到運營管理。在這種模式下，企業十分重視土地儲備，在初期就投入大量資金爭逐購買。但隨著房地產市場的快速發展，土地資源日益減少，已經無法滿足當前房地產市場的發展速度。同時企業占據行業產業鏈上的每一個環節，所以前期需要的投資更大，回收期長，企業自身資金不足，需要依靠外部資金維持，導致資金成本較高，財務風險較大。重資產模式下企業會沉淀大量資金，現金流壓力大，降低了凈資產收益率，嚴重影響了企業的盈利能力和持續發展。

（二）輕資產運營模式

與重資產運營模式不同的是，輕資產運營的核心思想是充分利用外部資源，將產業鏈上的每個環節交由專業公司負責，企業自身減少在項目開發和運營管理上投入的資金，更注重輸出運營管理能力，獲取增值服務收益。商業地產企業不以持有土地資產為核心，自身需投入的資金少，緩解企業現金流的壓力，同時更專業的公司負責開發運營鏈條上的每一個環節，使地產項目開發周期更短，完工質量更高，降低了資金回收期。在輕資產運營模式下，企業將其他業務分配給專業公司，自己可以有更多的時間和精力鉆研核心業務，提高企業的核心競爭力。輕資產是企業的一種特殊資源，如果以其為核心進行規模擴張，企業將會在經營過程中向附加價值高的環節移動，其盈利能力將大大提高，發展速度也會更快，在行業占據有利地位。

三、 萬達商業地產重資產運營帶來的問題

（一）盈利能力下降

通過表1對萬達商業2011—2015年的年度財務報表分析計算，可以發現其凈資產收益率在2011年和2012年較高，從32.71%上升到32.90%，但是從2012—2014年，凈資產收益率持續大幅下降，由2012年的32.90%下降至2013年的20.85%，下滑幅度達29.42%，然后又下降至2014年的

13.44%，下降幅度達35.55%。近五年中，2012年的凈資產收益率是歷史最高點，隨后一路下滑，直到2015年，凈資產收益率開始回升，達到13.98%，這表明萬達輕資產轉型初見成效。銷售凈利率的變化和凈資產收益率的變化趨勢基本一致。

（二）資產負債率高

從表2萬達商業2011—2015年資產負債表數據來看，從2011—2015年，萬達商業的負債總額保持了5年的連續增長，從2011年的1902億元增至2015年底的4537億元，同時資產負債率一直處于較高水平，2011—2014年基本維持在74%左右，雖然通過初步實施輕資產戰略2015年回落到70.93%，但相對于房地產行業平均資產負債率65%來說，萬達商業的資產負債表相對偏高。

（三）現金壓力大

商業地產前期投資大，回收期長，導致企業了沉淀大量的資金，加大了企業的現金流壓力。通過表3可以發現，投資活動現金流凈額為負，經營和融資活動現金流凈額為正，可得出萬達商業投資活動所需現金流來源于經營活動和融資活動產生的現金流。萬達商業規模在不斷擴大，在表中顯示為不斷增長的投資支出。從2011年開始，經營活動產生的現金流呈現大幅下滑趨勢，2014年下降了近三倍，較之于2011年，這可能是由于房地產市場的越來越不景氣，從而帶來萬達商業銷售物業的經營銷售狀況逐漸惡化。企業經營活動現金的下降意味著企業在獲取現金流、償還債務以及支付貨款等方面的能力在下降，企業在未來或許將要面臨資金鏈斷裂的風險，同時企業面臨著擴大規模需要的大量資金問題，這加劇了企業的現金流壓力，迫使企業向外融資，企業融資活動的現金流一年高過一年，2012年為185.51億元，2013年為379.04億元，而2014年僅上半年就達到了538.01億元之多，可見萬達的償債壓力是在急劇增大的。

四、 萬達轉型的動因

（一）行業發展趨勢變化決定

房地產行業的發展在1998年得到了政策刺激，當年7月3日國務院宣布取消福利分房，首次將房地產需求市場化，使得房地產需求全面爆發，房地產迎來高速發展的黃金期。但這導致了投機行為加劇、房價不斷攀升、消費者剛性需求難以滿足，社會矛盾激化許多問題，所以政府開始干預房地產整個市場。2010年，我國以“國十一條”開始了數年的政策調控之路來抑制房地產投機行為，房地廠行業整體景氣度下滑較大，隨之而來的是重資產運營模式下的種種問題，例如：資金占有量大、庫存積壓大、資金回流慢、盈利下滑、財務風險高等。

在整個行業經濟蕭條的情況下，萬達不得不尋求經營方式的突破（引入輕資產模式）以降低行業調整帶來的風險從而提升整體業績。

（二）降低運營資本

萬達商業一直以“以售養租”的重資產模式運營，雖然過去在房地產黃金時代盈利能力較強，發展迅猛，但是隨著現在的市場競爭愈發激烈，經濟增速減緩，資產增值速度不及資金成本的增值速度。為實現規模擴張，企業不得不大量舉債，因此利息支出連年上漲，且處于較高水平。通過上文的分析，可以發現萬達的盈利能力逐漸下降，舉債越來越多，資金成本不斷增加，前期沉淀大量的資金，造成萬達商業面臨越來越大的現金流壓力和融資壓力，一旦萬達資金鏈出現問題，其將面臨很大的財務風險，嚴重的情況可能面臨破產的威脅。而輕資產運營很好地避開了行業資金密集的要求，萬達摒棄了過往大量投入資金的持有開發項目的主要運營模式，不再自主融資、圈地、開發、銷售，而轉為輸出專業技術、管理能力和品牌優勢，成為地產服務的提供者，通過參與運營來取得穩定、低風險的收益。這樣解決了庫存堆積的問題，存貨周轉和資金回籠速度加快，極大地緩解了萬達的資金壓力，同時大量項目資金由第三方投資者提供，萬達所面臨的財務風險極大地降低。

（三）擴大競爭優勢

輕資產是企業擁有的可進行價值再創造的資產，包括企業的經驗、規范的流程管理、企業品牌、人力資源等。這些是難以被競爭對手所模仿的，專注于提升企業的輕資產使得企業在行業中保持自身特有的競爭優勢。輕資產運營模式下的房地產企業可以專注自己所占據的一個或多個環節，取得專業化優勢后，進一步擴大公司規模，從而成長為在這一環節上最具競爭力的公司。所以在輕資產運營模式下，行業產業鏈上的分工明確，專業化程度高，企業在明確自身核心專長的情況下占據產業鏈上對自己最有利的環節，集中自身資源于產業鏈利潤最高的階段，經過專業化的發展，形成企業獨有的核心競爭力。

五、 結語

在房地產行業經濟低迷的背景下，萬科式引入輕資產模式代替過去完全重資產模式的運營是一個較為明智的舉措。但尚未引入輕資產模式的企業需要注意的是輕資產模式并沒有統一可以復制的套路，企業要根據自身的境況逐步嘗試推行，不可一蹴而就，同時也要避免輕資產模式過度的現象發生，在運用時也應當結合行業特點隨機應變。

參考文獻：

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作者簡介：

陳祥京，女，江西贛州人，江西財經大學會計學院2015級學生，ACCA。