關于武漢市房地產泡沫實證研究

王子何

摘要：本文選取了房地產價格增長率與GDP增長率比，投資額增長率與GDP增長率比和房價收入比等5個單項測度指標以及一項綜合指數指標，并選取2011年至2016年的房地產市場數據進行測度，結果表明武漢市房地產市場在近年來存在著嚴重的泡沫現象。

關鍵詞：房地產泡沫；泡沫測度；信貸擴張；土地成本

1998年我國取消了福利分房制度，進行個人住房貨幣化改革，使得我國房地產業飛速發展從而逐漸成為支柱產業。從二十一世紀開始，武漢市房地產市場發展迅速，截止2015年，城鎮房地產投資額達到2581.79億人民幣，與2000年的101.3億元相比，上漲近26倍。武漢市房地產每平方米均價從2000年的1782元人民幣上漲到2015年8556，而且根據數據顯示截止2017年6月武漢市主城區商品房每平方米均價已突破1萬5千元。房地產市場的過快發展，在宏觀上影響市場經濟健康發展，還會影響到普通居民的生活質量。

二、測度

（一）單個指標測度

1.房地產價格增長率/GDP增長率比

該指標是將房地產價格增長率與實體經濟增長率進行一個比較，該指標越小說明房地產市場存在泡沫程度越弱，指標越大則表示市場上泡沫程度越嚴重。房地產價格增長率與GDP增長率比值如果在1以內屬于正常范圍，若該指標達到1-2表示當前房地產市場出現泡沫預警情況，達到2以上時表示當前的房地產市場出現泡沫。

表二中的計算結果顯示2011年時該項指標的值達到了1以上，進入了泡沫預警階段，說明當時房地產市場有可能出現泡沫。2012年-2015年，該指標回落到1以下，表示武漢市的房地產市場回到正常區間。但在2016年沖高達到了2.045超過了警戒線，說明2016年房地產市場價格增長已經超過了實體經濟的增長速度，虛漲泡沫顯現。

2.投資額增長率/GDP增長率

該指標通過比較整個房地產市場投資額增長速率與實體經濟增長速率來檢驗房地產業的泡沫程度。一般認為如果該指標超過1.4即有泡沫出現的風險，表二中的數據顯示2011-2012年，該項指標都沒有超過臨界值1.4.在2013年與2014年時，該指標分別達到了1.60與2.09超過臨界值，表明此時的武漢市房地產市場有虛漲泡沫顯現。但隨后在2015與2016兩年，該比值又下落到了臨界值1.4以下，且該項指標在2016年變為負值，表明當年武漢市的房地產市場的投資熱度在減小。

3.住宅施工面積/住宅竣工面積

該項指標反映了房屋住宅的供應情況，一般認為當該比值低于2.5時，房地產市場會出現供不應求的情況，2.5-3.5間屬于正常水平，而當該比值大于3.5時，會導致未來的房屋住宅供應量會過大，導致供過于求產生房地產泡沫。

表2中反映從2011年開始到2016年的6年間，該項比值一直遠遠高于3.5。到了2013年后，該項指標甚至是臨界值的3～4倍。說明武漢市房地產市場泡沫程度越來越嚴重。

4.住房空置率

空房率是指開發商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。習慣上認為房屋空置率如果在5%-10%之間就為正常區域，當空置率達到10%-20%之間為危險區，說明市場上開始逐漸供過于求，房地產業也在這時出現輕微的泡沫效應；而當房屋空置率超過20%為危險區，說明此時的房地產市場供過于求，出現房屋住宅嚴重積壓的現象。

表二數據表明2011年-2013年武漢市的房屋空置率在高于平衡臨界線10%，說明存在輕微泡沫風險。2014年到2016三年武漢市的住宅空置率均超過20%，達到房屋住宅嚴重擠壓區，存在嚴重的泡沫風險。

5.房價收入比

該項指標指的是房屋住宅價格與單個城市居民家庭年均收入之比，其計算方法為用一套房屋住宅價格除以單個家庭全年收入。根據國際慣例，房價收入比若在3至6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%，若超出該值表示房地產市場存在泡沫風險。 鑒于我國住房政策，假設每套商品房面積是80平方米，夫婦兩人共同買房，計算得到表二中的數據。數據顯示從2011年開始房價收入比就遠遠超過6倍的臨界值，說明武漢市房地產確實存在較為嚴重的泡沫現象。

（二）綜合指數法

本文將運用劉琳學者提出的綜合指數法來測度近年來武漢市的房地產市場數據，用綜合評價經濟效益的一種方法，其方法是將已得的單個指標進行加權平均，運用統計學方法將部不同的計量單位和性質的數值轉化成一個綜合指數。當房地產市場泡沫越嚴重，該指數越大。

其中，I 為房地產泡沫綜合指數，Fi為每個單個指標的數值，Ci為該單項指標的臨界值，wi為賦予每個單個指標的權重，n 為所含指標個數。當房地產泡沫綜合指數小于1時，表明房地產市場不存在泡沫，當該指數愈大于1時，說明表明當前房地產市場泡沫程度愈加嚴重。現在賦予上面已得到的五個指標相同的權重，進行計算得到下列數值：

從表三中數據可得出結論，2011年到2016年綜合指數都高于1，且在2013年后均保持在較高水平，說明武漢市房地產市場泡沫現象較為嚴重。

三、武漢市房地產市場泡沫形成原因

（一）居民對房地產的剛性需求

隨著中部崛起戰略的提出，武漢市經濟高速發展，根據武漢市近期推出的規劃方案，武漢市城市化率將在2020年達到84%，導致房地產剛性需求變大。武漢市城市居民人均收入也從2011年的24600元增加到2016年近4萬元，也刺激了居民對房地產行業的消費。而且在我國的傳統文化中，普通人對于擁有自己的房子的執念還是十分重，導致了對房地產剛性需求。更加上武漢市是中部中心城市，每年都有大量外來人口流入，增加了房地產需求。總的來說，人均收入和外來人口的增加，老城區改造以及傳統文化的影響等導致了房地產的需求不斷變大，房價也隨之節節攀升，加大了房地產泡沫的嚴重程度。endprint

（二）房地產業成本增加

近年來，隨著國務院出臺政策，地方政府必須自己想辦法解決財政問題。房地產業就成為了地方政府財政收入的重要來源之一。出售土地可以在短期內籌集大量資金，因此這一方法也成為了政府在面臨財政困境時最喜歡的手段。并且在政治集權，財政分權的體制下，地方官員會通過租售土地來提高GDP來顯示政績，由于土地資源的不可再生性和區位性，土地市場價格加速上升。同時武漢市近年來在大修公共基礎設施，使得很多的建筑材料價格和建筑工人的工資都有所提高，致使建筑業成本上升，導致了房地產業的成本增加，也拉高了房價。

（三）信貸擴張

房地產行業是資金密集行業，商業銀行的貸款都偏好大量流入房地產行業。據悉，近年來央行多次調低長期貸款的利率以及商業銀行準備金，將長期貸款利率由6.4%調至4.5%，導致了貸款的成本降低，也導致了對房地產行業的投資量急速增加的現象。并且，作者了解到在如今仍以國有銀行為主導地位的銀行體系下，銀行的信貸風險以及風險管控都由總部總行承擔，而屬于前線的分行則更注重于自己的業績。基層銀行的業績考核往往會與信貸擴張掛鉤，因此擴大信貸規模成為了基層銀行的首要任務，又因為進行房屋貸款的違約率及其他風險較小且不會對短期風險管理產生太大的不良影響，銀行更愿意進行房地產信貸。

（四）行為金融學角度

從行為金融學角度分析，人是社會動物，個體必然受到其他群體的影響來表現一種趨同性來形成社會潮流。隨著房價的升高，越來越多人買房投資，當個體看到身旁越來越多人買房投資，有利可圖，再加上社會傳統文化的熏陶，就會出現羊群效應。導致了購房熱的現象出現。同時人們都有過度自信的心理，看到媒體報道房價上漲，人們會過高地估計未來房價，并且認為自己也可以從中獲利，就盲目地進行投資房地產。當某些投機分子看到機會，甚至會貸款來投資房地產，這樣不僅擴大了銀行的信貸，還拉高了房價，更導致了房地產泡沫的出現。

四、結論與建議

綜上所述，武漢市房地產市場泡沫形成的原因大體可歸納為：房地產市場剛性需求大、房地產業成本增加、商業銀行的信貸擴張和投資者的心理效應。基于以上結論，本文提出以下政策建議：第一、政府不可突然戳破泡沫，否則受損失的一定是最底層的老百姓；第二、規范地方政府的財政政策，規范土地的出讓制度；第三加強對于銀行信貸的監管，銀監會需加強對房地產貸款的監管；第四、打擊房地產市場上的投機炒作現象，建立健全的房地產信息發布制度；第五、進一步建設廉租房，引導房地產開發商多建設經濟適用房。

參考文獻：

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（作者單位：湖北經濟學院）endprint