國有林場經營性資產的運營管理問題和對策
2018-01-24 12:01:26張滿水
綠色科技 2018年1期
張滿水
摘要：指出了經營性資產也是可以運營的資產，根據行業的特點，結合林場實際，探討了如何將閑置可運營的資產進行盤活，既可以增加租金收益也可以加強資產管理，從分析資產情況到政策的界限，分類管理，再到運營過程管理，總結了運營管理工作，針對制度存在的問題提出了相應的建議。
關鍵詞：經營性資產;運營管理程序;效益分析
中圖分類號：S7
文獻標識碼：A
文章編號：1674-9944（2018）01-0029-02
1 引言
隨著縣域經濟的發展，城市建設不斷征用周邊林地，2011年11月3日寧化國有林場與縣政府協商簽訂了征用林地補償機制，促進了林場向做好“山上山下”兩篇文章的目標邁進;“山下”的文章不斷做大做強，但在電商、微商、快遞業的快速發展下，如何盤活這些固定資產，將是目前的一項重要課題。
2 經營性質資產簡介
2.1 經營性資產概念
經營性資產是在生產和流通中能夠為社會提供商品或勞務的資產。經營性資產的使用單位一般是具有法人地位的企業，經營性資產的運營要以追求經濟效益為原則。從會計角度來看，主要指企業因盈利目的而持有、且實際也具有盈利能力的資產。
2.2 經營性資產內容
經營性資產包括土地、建筑物、機器設備、存貨、應收賬款、預付賬款等涉及日常經營活動的資產。
2.3 現有經營性資產情況
2.3.1 福馨佳苑小區資產
位于寧化西環中路50號（307線旁），距離老城中心3 km，離新車站l km，2013年11月交付，2015年9月成本核算完成，林場建有1#-4#樓架空層2275. 97m2，其中可經營面積1716 m2，職工周轉房9套965 m2，林場工區管理房1932.15 m2，地下室附屬工程2463. 09m2，合計可經營面積5746 m2。
3.2.2 永信SOLO時代樓盤部分資產
位于寧化西環中路48號（307線旁），距離老城中心3.2 km，離新車站0.7 km，計劃2018年12月交付，1#樓1925 m2，2#樓一層門廳75 m2，二、三層計4500m2，地面停車位20個，地下停車位25個，預計可經營面積6425 m2，停車位配套使用。
3.2.3禾口保護站原禾口林場老場部資產
位于方田鄉路口苦株下，距離縣城15 km，離周邊最近自然村0.8 km，圍墻內面積7232 m2，含二層磚混結構面積402 m2，農田面積3344.2 m2，合計可經營面積10576.2 m2。
3.2.4 安遠管護站土地資產
位于安遠鎮安遠村芙蓉小區1-10 -127 - 21地塊的國有資產建設用地使用權，建筑面積132m2。
3 建立健全組織機構
隨著寧化國有林場資產的不斷擴大，原來的辦公室統一管理模式已不再適應形勢的發展需要，要求借鑒縣里及其他林場的做法，成立專門的資產管理部門，進行資產的清查、登記建檔、運營管理、制度建設等工作。
4 熟悉政策界線
省屬國有林場在不影響本單位履行職能、職責的前提下，將占有、使用的國有資產對外出租、出包的，應按《福建省直行政事業單位國有資產出租出借管理實施辦法》（閩政管綜[2012 ]12號）、《關于進一步規范直行政事業單位國有資產交易行為的通知》（閩政管綜[2014]94號）及福建省省屬國有林場國有資產管理暫行辦法第十九、二十條等規定執行。
5 分類管理
5.1 不可進場交易資產：按政策界線規定
（1）地處鄉鎮（不含縣城）、村等偏遠位置且不改變土地用途的農用地等非重大資產出租、出包，市場需求很少，無競爭性，主要目的是保護好資產的完整性。
（2）房屋建筑物單項面積3000m2以下（含3000m2）、300m2以上，且出租、出包期限5年以下（含5年）的出租、出包。
（3）除土地和房屋建筑物外，單位價值10萬元以下（含10萬元）、5萬元以上其他資產的出租、出包。
符合以上條件的資產，由國有林場提出申請，經設區市林業主管部門審核同意后，報省國有林場管理局審批。
5.2 可進場交易資產
位置離城區較近，經市場調查，該部分資產有市場需求，并存在多家或多人需要，以下不含地處鄉鎮、村等邊遠地區且不改變土地用途的農用地等非重大資產出租、出包。
（1）土地（不含林地）、房屋建筑物單項3000 m2以上的出租、出包;
（2）房屋建筑物單項3000m2以下（含3000 m2），且出租、出包期限5年以上的出租、出包。
（3）除土地和房屋建筑物外，單位價值10萬元以上其他資產（不含森林資源資產）的出租、出包。
6 經營性資產進場交易程序
6.1 確定資產出租底價
委托列入省財政廳評估機構優選庫的專業評估公司，廈門大成方華資產評估土地房地產估價有限公司對福馨佳苑小區的國有資產進行租金評估，初次進場交易評估的面積為5746m2，并對出租底價的資產進行分項評估，計算出每平方米出租均價，依據評估報告由場務會最終確定招標標底均價（設保留價）。
6.2 制定《金剛亭職工安置房底層物業招租方案》
擬出租資產物業的基本情況、入住商戶業態的規劃要求、對承租人的資格要求、資產產權人對招租的要求及條件、資產部門制定對資產出租的租金底價詢價情況表、確定依據、招租方式等。
6.3 資產價值憑證
由財務部門對出租資產情況按資產折舊的相關規定進行計算。
6.4 資產產權證明
由資產管理部門收集整理需出租的不動產產權證明復印件、土地及建設批復文件等。
6.5 單位填寫《福建省直行政事業單位國有資產出租出借審批表》
本項工作由財務部門和資產部門根據評估報告和場務會研究的會議紀要為依據進行填寫。
6.6 重大事項會議紀要
擬對出租資產情況、出租底價情況、招租方案等事項進行場務會討論通過，再提交職工代表大會表決。
6.7 向上級主管部門申請出租出借報告
由資產部門將出租資產基本情況、擬出租年限、評估底價等情況行文，向上級主管部門提出申請，需附上招租方案、資產產權證明、《福建省直行政事業單位國有資產出租出借審批表》、單位對該項出租資產有關的會議紀要、中介出具的出租資產的租金底價評估報告。
6.8 委托中介機構進場交易
根據省機構事務管理局的批復文件，委托有資質的中介機構進行進場對出租資產做好招租準備工作，要求在媒體上公開發布招租信息，做好確定出租資產的答疑和看樣時間、報名收取招標保證金、開標前召開場務會研究保留價、開標唱標、確定中標人、中標公示、完成招租材料整理等工作。
6.9 簽訂出租資產的《出租合同》
根據中標通知書要求，公示期結束，甲乙雙方就前期招標方案和拍賣會規則提出的事項，簽訂《出租合同》，在合同中明確出租資產的位置、面積、中標出租均價、雙方的權利和義務，違約責任以及租期到期后的再續優惠政策等事項。
6.10 出租資產的移交
根據前期擬出租資產明細清單，雙方各派出兩名管理人員逐項進行現場出租物業移交，辦理移交手續，無疑議后雙方代表在移交清單上簽字蓋章確認。
7 出租資產效益分析
7.1 經濟效益分析
擬出租資產的出租面積5746 m2×（評估價）7元/（m2月）- 40222元/月（月租金收入），年租金收入為482664元，將為寧化國有林場帶來可觀的經濟收入。
7.2 社會效益分析
若按出租資產租金收入的20%計算繳納所得稅，資產出租成功預計每年將為國家增加稅收收入96532元，需要安排資產管理崗就業人員2～3名。
8 經營性資產管理存在問題
8.1 出租面積的分割
8.1.1 整體打包出租的優缺點
將資產進行整體打包出租，雖然在管理上比較簡單、招租程序上也較單一，如果一次性招租成功，承租方上交租金壓力較大，對招租對象的實力也要求高，相對市場需求者較少，局限性大，容易形成承租方市場，壟斷出租價格，從而影響林場經濟收入。
8.1.2 分割出租的優缺點
對出租資產如果進行分割出租，雖然在管理上、招租程序上較復雜，但若按需出租，市場需求者較多，相對收繳租金難，物業管理難方面，將使資產出租盤活更快，更見效。
8.2 行政審批方面
對于資產出租的報批事項，牽涉的審批部門較多，需要資產出租單位提出申請、市林場處同意后上報省國有林場管理局，局研究同意后再報省機關事務管理局，由省機關事務管理局研究批準下文，如寧化國有林場2014年3月28日對擬出租資產提出申請，2014年9月17日才收到省機關事務管理局批準文件，申請批準時間近6個月，審批時間太長，程序太多造成了很多不利影響：①將直接導致了潛在客戶另行他處，9月25日開標時就無人報名，造成了流標情況;②影響了延期租金收益，提前3個月招租，將提前3個月取得租金收益;③影響了租金的即時評估價，6個月前的出租租金底價與6個月后的出租底價有可能就會每平方米相差幾角錢甚至1、2元錢;④同時也造成了招標的廣告費、中介費、評估費的損失。
9 改革管理方向
（1）按照中央改革精神，簡政放權，簡化審批程序、縮短審批時間，規定各級各部門的審批時限，在最短的時間產生最的大經濟效益。
（2）因地制宜、因場施策，按照政策界限，積極盤活資產。
（3）按市場需求分割招租，讓擬出租資產區域逐漸形成市場。
針對寧化國有林場擬出租資產的情況具體可分割為工區管理房1932. 15 m2，地下室附屬工程2463.09n12，1#-4#樓架空層2275， 97 m23部分，目前需求較多的是工區管理房一層，可先行上報審批招租。
10 結語
經營性資產的管理既要把握好相關的政策導向，又要在政策的框架下因地制宜、因場施策，同時還須適應當地的市場發展需求，考慮長期利益，方可盤活資產，做到經營有道、管理有方，為企業增加經營收入。
參考文獻：
[1]福建省林業，福建省省屬國有林場國有資產管理暫行辦法[R].福州：福建省林業廳，2015.
[2]福建省人民政府.福建省直行政事業單位國有資產出租出借管理實施辦法[R].福州：福建省人民政府，2012.
[3]王鑫，武陵山片區縣城經濟發展差異與極化比較研究[J].中南民族大學學報（自然科學版），2016（4）：142～147.
