上海北外灘早期的地價及其城市化特征

錢宗灝+劉存鋼

摘要 北外灘是近些年才有的地名方位，具體指上海虹口、楊浦的濱江地區，這里在上海開埠早期曾屬于美租界。文章以清咸豐朝（18511861年）上海道簽批出的73份外僑租地道契和光緒二十一至二十二年（18951896年）的75份道契為研究對象，向讀者展示了虹口、楊浦濱江地區城市化和工業化進程中的土地價格及從業者變化的圖景。

關鍵詞 城市化；地價；上海北外灘

一、 城市化發軔階段的土地狀況

本文試圖討論一個尚未被學界討論過的問題，即上海美租界建立初期區域內土地經營的變動狀況，包括從土地從業者的中國農民到土地經營者的外國商人的業主身份的變化，以及作為現代工業經濟發展條件之一的土地集中狀況。

今虹口、楊浦濱江地區的土地在1848年至1863年間屬于上海美租界，1863年上海英、美租界合并后通稱外國租界，至1899年才正式稱作上海公共租界東區，但民間仍長期習稱為美租界。

建立之初的上海美租界并沒有確定的邊界及四至，僅粗略地以蘇州河北面的虹口為出發點，沿著黃浦江岸由西往東呈帶狀發展，這一態勢在百老匯路（今大名路）和楊樹浦路修筑完成后更趨明顯，這也恰好和本文關注的地段相符。

與我們通常想象的不同，上海美租界建立初期的地價其實并不便宜。我們以清咸豐朝（18511861年）經上海道署簽批發放的73份“道契”①作為統計材料，從中解讀出了一些十分有趣的現象：這批道契表明，11年間共有46位外國人（其中多數是美國人）“永遠租賃”②了上海美租界范圍內的土地554.193畝，交易碼洋115731.95銀元，平均每畝的地價是208.83銀元。③初看這11年內土地的轉手量也不算多，但要指出的是，我們現在尚能查到的這73份道契不包括另外已經亡佚的35份道契中記錄的數據④，如果以再增加約三分之一的數量計算，結果大約可達到800多畝（554÷2×3）。這一數量已經非常接近上海英租界建立時的占地面積830畝，即今北京東路、中山東一路、延安東路及河南中路圍合區域內的土地數量。可見今虹口、楊浦濱江地區在近代開發建設的起步規模不能算小，只是和外灘相比，城市化建設起步晚了大約10年，外灘是在1843年底開始城市化建設的。這是分析了這批“道契”后給我們留下的第一個印象；第二個印象是早期虹口、楊浦濱江的土地轉手很快，不像蘇州河以南的外灘區域多數土地長期都掌握在一個家族的手中，至于原因容我下面再分析。

“永遠租賃”，在清朝官方那里的解釋只是洋人取得土地永久使用權的意思而已。大清的官員們認為夷人是不應該擁有天朝土地的產權的，所以“皇糧”當然還是要納的。這種理念反映到了制度層面的設計上，就是規定永租給洋人的土地每畝還需向中國官府交納制錢1500文作為年租。這個制度是由時任上海道臺咸齡和英國駐上海第二任領事阿利國兩人商議出來的辦法。在給天朝保住了顏面的同時也照顧了洋商的實際利益，可謂皆大歡喜，只是后來并無人追究這些小錢在上海土地價格飛漲的情勢下幾乎可以忽略不計的事實。

解釋完了宏觀層面的涵義后，讓我們再來做些具體的微觀分析：仍是從這73份租地道契出發，我們發現其中單價最高的當屬94號道契，每畝地要價鷹洋5057元鷹洋產自墨西哥，圖案是一只鷹口銜一條蛇站在仙人掌上。因其流通量大，早期比值低于馬劍洋、立洋等歐洲銀元，后因其成色好成為硬通貨。，而每畝單價最低的19號道契僅銀洋12元，兩者相差竟達到了匪夷所思的287倍之巨。這看上去似乎荒唐得沒有章法，土地價格相當混亂，不少多年治上海史的學者也這么認為。其實不然，既然存在了肯定有它的合理之處，因為在自然經濟條件下的土地價格除了空間位置的優劣以外，只有生地、熟地的不同、肥沃程度的不一、離水源的遠近等滿足農耕條件的客觀因素制約價格，主觀因素的影響一般很小，而一旦土地進入了市場以后情況就完全不同了。于是在土地轉讓的洽談過程中，一方抱著明確的商業預期而要地心切，甚至不排除使用威逼利誘的手段；另一方或因懵懵懂懂而輕易答應，或因某些情感因素寧死不出讓，或因窺知對方心思而漫天要價居然成功，這才導致了價格的畸高畸低。所以求取當時北外灘土地的價格水平不能只憑單個數據，那不具備統計學上的意義，只有取其平均值方能說明問題。

上文中已經計算過了每畝土地的單價是208.83銀元，相信這個數字能恰當地反映當時虹口、楊浦濱江地區土地市場的價格水平，但給人的印象卻是很不便宜！這只需要參照一下上海開埠初期外灘的土地價格即可明了。英商顛地·蘭士祿是第一個在上海拿地的外國商人，他于道光二十四年（1844年）向上海鄉民奚尚德“永租”了十三畝八分九厘四毫的一塊土地，位置在今九江路外灘，每畝地的單價是九十九千八百八十文制錢。參見《上海道契》1卷第1頁。查百度得知：道光二十年鴉片戰爭的時候， 一兩銀子可以換到制錢一千六七百文，那么一畝地的價格大約是4.36兩銀子（99.880÷13.894=7.189千文；7189÷1650=4.36兩），當然這只是早期的個案，一個參照數而已，平均價格推測要高于這個數字關于上海開埠最初10年中外灘的地價也是一個有趣的研究課題，但與本文沒有直接的關系，故這里不予討論。。再來看看上海美租界的開辟者文惠廉主教拿地的價格是多少：他于咸豐五年（1856年）“永租”了上海鄉民瞿氏的族產“潤德堂”，共計38.045畝地，每畝地的單價已經高達791塊銀元。參見《上海道契》26卷美冊道契第52號。我們相信那時候外灘的地價肯定比這還要高！畢竟蘇州河對岸的地價不能和外灘相比，可即便這樣，從1844年到1856年，12年間土地價格上漲的幅度也十分驚人。

在這種形勢下，性情保守的英國人往往選擇握緊手中的地產，看好后市，靜等其悄悄地升值，而進取好動的美國人則往往以不斷變現的方式去逐利。誰才是笑到最后的人呢？看看今天上海的地價，顯然兩者都不是。

當然我們研究這些地價的變動還有一個目的，就是可以將其作為一個基準數，留給以后有興趣專門研究虹口、楊浦濱江工業用土地價格變動狀況的學者參照。endprint

再來考察一下單個自然人或法人的用地量情況。因為按照現代通常的衡量標準，一次性用地數量的多寡可以反映出開發商的資金實力以及開發愿景的大小。我們還是從這46位洋商的道契來著手分析：其中單次租地面積最多的是49號道契，洋商巴塔一次租下了東臨虹口港、西至葛零恒瓦登地（今青浦路）、南到黃浦灘、北靠今大名路的43畝土地詳見《上海道契》26卷美冊道契第49號。這塊地產后經數次轉手，歸入美商瓊記洋行名下，建造了著名的瓊記碼頭（Heards Wharf）。；而單次租地面積最少的1號道契僅0.05畝，相當于33.33平方米，才剛夠蓋一間平房。由此可見，初來乍到的美國人也并非個個財大氣粗，其中不乏小本經營者。這位自稱廣源行老板的美國人只花了12塊銀洋就從上海鄉民閻大觀手中永租下的這塊地，想必是為了先蓋間開業用的鋪子，再慢慢尋找發財機會。果然隨著1856年威爾斯木橋威爾斯木橋是今外白渡橋的前身。 的修建，次年英國商人阿斯脫禮查就看中了這里的區位優勢，將其在英租界和上海老城之間的禮查飯店（Astor House）禮查飯店即今浦江飯店，當時占地達20余畝。 遷到這里來重新建造，于是廣源行的地產很快被收購了。

前面說過，美國人喜歡以不斷變現的方式逐利，這不是推測，而是有史料依據的。從這些道契中可以明顯看出當時土地炒賣現象相當普遍，因為大家都看好上海租界的前景，又經受不起短期暴利的誘惑，所以投機之風盛行。如美冊97號道契所載：咸豐十一年六月由美國人補醫生從中國原業戶陸瑞言、辛瑞卿、瞿金奎三人手上永租了共10畝4分地。同年十二月便經由同孚洋行中介悉數轉與英商宋倫?？上аa醫生從中獲利多少沒有記錄，但肯定只賺不賠，因為據1867年上海出版的《字林報行名錄》記載，這位補醫生在外灘廣東路3號和另一名藥劑師威爾士合伙開了一家上海診療所（Shanghai Dispensary， Wallis， Wm. Pharmacist），可見他是位職業醫生，炒地還只是業余行為。專業炒家就更厲害了，如美冊99號道契所見：一個名叫匯綠的美國人拿了22.1畝地，然后在一個月內就將其中的八分之三和其中的四分之一轉手給了另外兩人。至于他們是以什么樣的價格完成這兩樁交易的，這份道契上也沒有記載，新訂立的道契也已經亡佚，但相信匯綠肯定獲利頗豐，亦有可能是一筆空手套白狼的買賣，即剩下的土地等于是上海人白送給他的。

此外，這批道契還間接驗證了一個流行于史學界的說法，即太平天國農民戰爭給中國社會造成了巨大破壞，但給上海帶來了第一次大發展的機遇。綜合這批道契中的數據來看：咸豐四年（1854年）僅發生了8宗現僅存1號和5號道契，但次年卻是從9號道契開始的。租地案例，這一年適逢洪秀全在廣西金田起事，拜上帝會的太平軍迅速席卷了中國最富庶的南方地區。所以到次年（咸豐五年）發生的租地案例一下子就躥升到了48宗，這種爆發式的增長肯定和與太平天國有聯系的上海小刀會動亂有關，大量逃避戰亂的民眾涌入了實行武裝中立政策的租界，一舉打破了清政府原先實行的“華洋分居”政策。避亂的民眾中有貧有富，他們帶來了資金和大量勞動力，于是上海就這樣超常規地發展起來了。

外商拿地的第二次峰值發生在1860年至1861年。那時被稱作“長毛”的太平軍開始東征蘇浙滬，史載前鋒部隊曾一度逼近上海城郊，抵達七寶、虹橋一線。那次戰役以太平軍徹底失敗告終，但也將蘇南、淞北富庶之地的鄉紳都趕入了上海，于是上海人口大增，五方雜處、海納百川的局面形成了。

雖然對于歷史永遠會有各種不同的解釋，但我們認為，具有進步意義的是上海美租界的建立啟動了虹口、楊浦濱江地區城市化的按鈕。從經過量化分析得來的這批道契數據來看，原來這554余畝土地分屬于158位上海鄉民和2個氏族團體，人均占地才3.5畝。土地經營分散，呈現典型的蘇南小農經濟特征，而到了1861年，同樣的土地已經集中到了46位外國人手里，人均占地提高到了約12畝，且土地使用性質也改變了，從生產資料變成了資本要素，這些現象顯然有利于上海城市化的開展。

二、 工業化門檻上的虹口、楊浦濱江土地狀況

分析了美租界初創時期虹口、楊浦濱江地段的土地狀況以后，我們再把時間往后挪到1895年，看看站在工業化門檻上的虹口、楊浦濱江的土地開發狀況。因為1895年對本區域而言是個重要的時間節點，那一年簽訂的中日《馬關條約》正式規定了外國資本可以在中國設廠。所以，一直到21世紀初都聞名全國的大楊浦、滬東工業區的正真起步應該設定在那一年。

與1851年至1861年時間段相比，土地價格畸高畸低現象依然存在見698、685號道契。，這或許說明了本地區雖已步入了城市化軌道，但仍有大片未被外商相中“永租”的土地仍然以農耕社會的宅基地、耕地、墳地以及荒地和灘地的形式存在，這些土地的價值還是以自然經濟狀態下的衡量標準來計價的，總體來說，在沒有進入資本法眼以前它們都是毫不值錢的。

筆者發現這一秘密的管道依然是來自于美冊道契。從18951896年道契的統計數據中可以發現，這一年外商拿地的平均價格不僅沒有上漲，反而不可思議地下跌了數倍之巨，每畝土地的平均價格下跌到僅為76.54銀元這個單價是這么計算出來的： 18951896年美冊道契共批出土地946.4291畝，減去未注明價格的土地299.8831畝，剩余的646.546畝土地總值是49488.8銀元，以這個總值除以646.546畝，得出的單價是76.543355銀元；另外為了計算方便，無論鷹洋、銀兩、規銀，一律以銀元為單位計算。。這看似與常理相悖，為什么在上海開埠40多年以后，這里的土地價格不漲反跌呢？合理的解釋只能是原先的土地價格中包含了大量短期累積起來的泡沫，等到這種因為看好后市而引發的投資沖動慢慢平息下來，地價也就不再瘋狂上揚了。如前所述，上海美租界在建立后沒幾年就遇上了全國性的太平天國動亂，江南富戶紛紛裹挾著財富逃難避入租界。然而，這種對居住需求的突然暴增而導致的對房地產投資的沖動是不可持續的，但泡沫也不會即刻破滅，一旦這種需求被人為夸大、形成了心理預期后就總會有人相信，因此虛高的地價不會立即跳水，而只能是在以后，數十年間慢慢地降下來，實現所謂的軟著陸。與此同時，太平天國動亂平息以后，江南地區有一個經濟恢復過程，上海對資本的虹吸作用不甚明顯也是土地價格持續走低的重要原因。endprint

其次，與外灘地區的英租界相比，屬于美租界的虹口、楊浦濱江地區的縱深陸域很小，一條楊樹浦路就是邊界了。關于這點，還是要從上海開埠后頭半個世紀的經濟形態去找原因。那時候上海的城市化發展主要是建設貿易中心和航運中心，銀行業集中在外灘，商業中心在南京路，虹口、楊浦主要是建設港口碼頭。碼頭這種業態對岸線的需求很大，但對土地的需求量卻相對較小。看看上海美租界在1863年首次劃界就能明白這一點，其文字表述大致是這樣的：從泥城浜對岸之點起 今西藏路橋北堍。，經過楊浦港向北三華里處，兩點間劃一條直線，再往東延伸到復興島對岸為止。這種典型的北美劃界手法看似簡單實則很精明：一條直線囊括了黃浦江段最好的南向岸線，為什么？就為了造碼頭嘛。當然美租界也有他們的商業娛樂區，那是在百老匯路一帶了。

1895年的上海，由商業經濟向工業經濟的轉型才剛剛開始，恰逢土地市場由于泡沫已被擠兌干凈，價格處在很低的水平。于是少數站在經濟轉型起跑線上的人便占得了先機。從18951896年簽批的道契中可以看到：前來租地的總量多了，達到946.4291畝，光這一年的拿地量就遠超18511861年的總和，但來拿地的人卻變少了，這說明許多人都還沒有看到這一趨勢，未知未覺呢。那一年間上海道共簽批出81份道契其中6份今已亡佚，數據仍按75份統計。，可是接手土地的卻總是這幾個人，其中的馬禮孫、伊文士、馬立司等后來都成了滬上名聲很大的地產大佬，還有一名叫丹福的人一年內的拿地量達到了288.048畝。

這是否表明土地集中的程度在加速呢？也不全是，封建社會里也有很厲害的土地集中。也許更能說明問題的是符合少數人對現代大工業、大場地的預期，甚至更有人把目光投向了尚未開發的浦東，囤地坐等工業化帶來的土地升值紅利。美商陶道和漢生兩人于光緒二十二年（1896年）向浦東鄉民陸裕襄永租下了位于二十二保四十三圖道字圩的祖產，共計六十畝三分六厘八毫土地，花費銀洋3500元參見美冊738號道契。，該地塊位于今浦東大道居家橋路濱江。他們后來于光緒三十四年（1908年）將此地塊出讓給了美孚石油公司，后者在這里建造了當時遠東最大的商用油庫。至今這里仍是中石化的油庫。

如果說陶道和漢生拿地以后捂了12年才脫手屬于正常，那有些人根本就抵擋不住短期獲利的誘惑。他們是一手大量囤積土地，一手析產炒賣，馬禮孫和艾格敦便是個中高手，他們憑借著人頭熟悉，將6年前從寶源祥公司手里轉來的20.61畝土地一拆為五參見美冊677681號道契。，分塊沽出。更有甚者，以他倆持有的670號道契為例，他們從鄉民王松云手中以每畝才100銀元出頭點的價格拿到了這塊位于楊樹浦舊港橋的位置不錯的地皮，數月之后便轉手給了法車，法車又將其一分為三繼續炒賣。參見美冊706、707、709號道契。

看來畢竟是《馬關條約》墨跡未干，一些嗅覺靈敏的洋商可以看到條約訂立后的市場前景，但快速發財的欲望仍然本能地支配著他們的行動。從道契中還可以看出這一時期的地產市場有一個特點，即自己開發的案例很少，獲得地產后短期內即告轉讓的很多。如馬立司的許多地產后來都轉讓給了華俄道勝銀行，那是一家清政府握有一半官股的銀行，李鴻章創辦機器織布局、機器造紙廠等都曾獲得過它的資金支持，它的介入肯定有更為長遠的目的。至于銀行資本在近代上海工業發展中扮演了怎樣的角色，則有待于下一步深入研究后的發現了。

三、 結 論

綜上，我們可以得出以下結論：

今虹口、楊浦濱江地區在近代開發建設的起步規模不能算小，但是沒有形成縱深陸域，這主要與早期美租界單一的業態有關，所以作為新興的城區需要注意協調發展。

同外灘地區相比，虹口、楊浦濱江地區城市化的起步晚了大約10年。傳教士和中小商人充當了城市化的弄潮兒，而不是大資本。究其原因應當是時代使然，19世紀五六十年代整個世界還處在自由資本主義時期。

城市化伴隨著土地的集中，炒賣土地的現象與城市化同步進行。就在美國人恣意炒作、自以為賺得盆滿缽滿時，英國人不動聲色地介入，禮查飯店的老板買下了外白渡橋對岸的土地，成就了這家老牌英資飯店后來一個世紀的盛名。

美租界草創時期的土地價格遠高于工業化開始初期的土地價格。如果沒有歷經40年的緩慢回落，導致地價泡沫被擠兌干凈，工業資本也許不會青睞楊樹浦地區，那么上海最大的制造業集聚地可能會另在他處。

土地擁有者們在為工業化創造了條件以后沒有轉變成為實業家。他們在完成了土地集中并獲取了相應的利潤后全身而退，這也許是因為興辦實業需要專業知識，而土地炒家們不具備這種條件。如美冊671號道契所示：1895年馬禮孫和艾格敦兩人一同向陳慶常永租了位于25保頭圖知字圩、土名叫沈家灣大致在今吳淞路、武進路一帶。那里有座虹口消防站，老上海稱“沈家灣救火會”。的3.38畝土地，價格為銀洋400元。在光緒二十三年（1897年）八月初二日即轉讓給了德商瑞綸繅絲廠用于興辦工廠。

誠然，自18世紀60年代英國工業革命開創了以機器代替手工勞動的時代以后，其影響無遠弗屆，深刻地改變了傳統社會的經濟結構，引發了劇烈的社會變革，世界范圍內的新興城市大量涌現。對城市現象和城市學的研究也逐漸引起知識界的興趣，1912年美國小說家德萊塞發表了以城市生活為背景的長篇小說《金融家》，兩年后又發表了《巨人》，從文學的角度描繪了北美工業城市芝加哥的興起。而成系統的學術研究則起源于20世紀20年代，我國的城市史研究如果從80年代中后期起步開始算起，至今也已走過了約30個年頭參見羅澍偉：《中國城市史研究概要》，見《城市史研究》第1輯，天津：天津教育出版社，1989年。，成果斐然。然而從土地價格和土地性質變化的角度反映城市化的進程，可能是城市史研究的一個新嘗試，從中可以發現許多看似撲朔迷離的現象產生的原因，其秘密就是，一旦土地從傳統社會中的生產資料搖身一變成了現代社會中的資本要素時，它就具有了點石成金的本領。這也是為什么1991年整個東京的土地可以把整個美國買下，為什么深圳會出現因為土地而身家億萬的農民；如果前者還只是理論上的，后者則是實實在在的事情。而當地價變得瘋狂時，市場調節機制就顯得蒼白無力，同時社會的發展也會呈現出停滯的趨勢，并在爾后漫長的價格回歸過程中由整個社會為其承擔后果，拯救者是新的經濟業態。19世紀60年代至90年代虹口、楊樹浦地區土地價格持續走低的歷史向我們展示了上述圖景，也告訴我們從來沒有只漲不跌的地價和房價，這也許正是本項研究的意義所在。endprint